Wirtschaftliche Bedeutung und Struktur der Grundpfandrechte

a) Sicherungsbedürfnis des Gläubigers

Der Gläubiger einer Geldforderung, der dem Schuldner Zahlungsfristen einräumt, hat ein berechtigtes Interesse an einer „Sicherheit“. Da die künftigen wirtschaftlichen Verhältnisse des Schuldners nicht voraussehbar sind, will der Gläubiger für den Fall der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners entweder auf bestimmte Vermögenswerte zurückgreifen können, oder es soll ihm eine andere Person für die Schuld einstehen.

Beispiel

E leiht sich von der Bank B Geld. E und B schließen einen Darlehensvertrag. Aus diesem Darlehensvertrag hat die Bank B einen Anspruch auf Rückzahlung des Geldes. Für die Darlehensschuld haftet E mit seinem ganzen Vermögen. Die Bank kann jedoch nicht sicher sein, ob E seine Verbindlichkeiten erfüllt und ob sein Vermögen erhalten bleibt. Daher lässt sie sich von E eine „Sicherheit“, ein Pfand, geben, welches die Bank für den Fall, dass der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, verwerten kann.

Sicherungswirkung

Ist der Schuldner Eigentümer eines Grundstücks, so kann er zur Sicherung einer Forderung des Gläubigers für diesen an seinem Grundstück eine Grundschuld oder eine Hypothek eintragen lassen. Kommt der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nach, kann der Gläubiger aus der Hypothek oder der Grundschuld – dem Grundpfandrecht – die Zwangsversteigerung betreiben und sich aus dem Versteigerungserlös für seine Forderung befriedigen (Immobiliarpfandrecht). Grundpfandrechte sind in der notariellen Praxis die wichtigsten Kreditsicherungsmittel. Als weitere Kreditsicherungsmittel kommen daneben auch bewegliche wertvolle Gegenstände des Schuldners in Betracht, die dieser der Bank übergibt (Mobiliarpfandrecht, § 1204 BGB). Denkbar ist schließlich, dass der Schuldner einen Bürgen stellt, der von der Bank in Anspruch genommen werden kann, wenn der Schuldner seinen Verpflichtungen nicht nachkommt (§ 765 BGB).

b) Anwendungsfälle

Grundpfandrechte dienen der Sicherung von Forderungen in mannigfacher Art. Häufig wird gesichert ein Kredit zur Finanzierung des Ankaufs eines Grundstücks oder zur Erhöhung oder Erhaltung des Grundstückswerts, insbesondere durch Errichtung, Modernisierung oder Verbesserung eines auf dem Grundstück stehenden Hauses oder Betriebes.

Beim Verkauf eines Grundstücks kann vereinbart werden, dass der Verkäufer einen Teil des Kaufpreises stundet. Hier spricht man von einer Restkaufpreisforderung, die – wenn das Grundstück vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer umgeschrieben werden soll – durch eine Restkaufpreishypothek zugunsten des Verkäufers gesichert werden kann. Schließlich kommen Abfindungsforderungen von Erben gegen den Miterben in Frage, der bei einer Erbauseinandersetzung ein Grundstück übertragen erhält. Werden diese Forderungen für längere Zeit gestundet, so kann zur Sicherung der Abfindungsberechtigten ein Grundpfandrecht eingetragen werden.

c) Grundlagen und Struktur der Grundpfandrechte

Grundpfandrechte sind im Grundbuch einzutragende dingliche Rechte. Sie gewähren gegenüber dem jeweiligen Eigentümer einen Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung (§ 1147 BGB). Der Eigentümer muss dabei nicht zwingend auch der persönliche Schuldner sein.

Beispiel

Tochter T nimmt zur Errichtung eines Wintergartens ein Darlehen bei der Bank auf. Sie schuldet der finanzierenden Bank somit die Rückzahlung des Darlehens und ist persönliche Schuldnerin. Als Sicherheit für dieses Darlehen gewähren die Eltern von T den Eintrag eines Grundpfandrechts zu Lasten ihrer eigenen Immobilie. Die Eltern schulden damit nicht die Rückzahlung des Darlehens, müssen aber die Verwertung ihrer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren dulden, wenn die Bank die Vollstreckung betreibt.

Hypothek und Grundschuld

Man unterscheidet im Wesentlichen zwei Arten von Grundpfandrechten: Hypothek und Grundschuld. Zu vernachlässigende Bedeutung hat die Rentenschuld.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld ist, dass die Hypothek streng akzessorisch ist. Dies bedeutet, dass die Hypothek immer eine bestimmte Forderung sichert (sie ist also abhängig [= akzessorisch] von der Forderung). Die Grundschuld dagegen ist ein abstraktes Recht, d.h. sie entsteht auch unabhängig davon, dass eine Forderung existiert.

In der Praxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt, weil sie flexibler ist. Sie hat die Hypothek nahezu verdrängt. Aus der fehlenden gesetzlichen Verknüpfung von Forderung und Grundschuld (Akzessorietät) darf allerdings nicht geschlossen werden, dass die Grundschuld rechtlich isoliert dasteht. Die Verknüpfung zwischen Forderung und dinglichem Recht wird vielmehr dadurch hergestellt, dass eine sog. Sicherungsvereinbarung zwischen Eigentümer und Gläubiger getroffen wird. Aus der Sicherungsvereinbarung ergibt sich, welche Forderungen durch die Grundschuld abgesichert werden. Die fehlende Akzessorietät wird folglich durch eine schuldrechtliche Vereinbarung kompensiert.

Seit dem 1.1.2002 können Grundpfandrechte nur noch in EUR, Schweizer Franken, US-Dollar und in den Währungen von EU-Staaten eingetragen werden, die nicht der Währungsunion angehören (z.B. Englische Pfund). Auf Deutsche Mark lautende Altrechte können vom Grundbuchamt von Amts wegen gebührenfrei auf EUR umgestellt werden. Das geschieht in der Regel, wenn bei einem Grundpfandrecht, das auf Deutsche Mark lautet, eine Eintragung vorzunehmen ist (§ 26a GBMaßnG).

Grundpfandrechtsbrief

Sofern nicht das Gegenteil vereinbart wurde, wird für die Hypothek bzw. Grundschuld ein „Brief“ gebildet. Dies ist der gesetzliche Regelfall, wobei in den Bestellungsurkunden der meisten Banken ein Briefausschluss vorgesehen ist. Der Grundpfandrechtsbrief ist ein vom Grundbuchamt ausgestelltes Dokument über das Grundpfandrecht. Er enthält Angaben über die laufende Nummer des belasteten Grundstücks, unter der es im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eingetragen ist, die Höhe und den Inhaber des Grundpfandrechts.

Bestellt ein Verbraucher zugunsten eines Kreditinstituts oder eines sonstigen Unternehmers eine Grundschuld, so sind die Anforderungen des § 17 Abs. 2a BeurkG zu beachten. Der Notar ist daher insbesondere verpflichtet, auf persönliche Beurkundung oder Beurkundung durch eine Vertrauensperson hinzuwirken.

Ein Auszug aus dem Buch Faßbender (Hrsg.) Notariatskunde, 21. Auflage, 2025, S. 370 – 371.

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