Und so auch in diesem Jahr, denn zu der üblichen hohen Arbeitsbelastung zum Jahresende hin, gilt es, dabei die Veränderungen des zum 1. Januar 2024 in Kraft tretenden MoPeG (Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts) nicht aus den Augen zu verlieren.
Denn mit dem MoPeG treten erhebliche Neuerungen im Recht der Personengesellschaften in Kraft, d.h. für die GbR, die OHG und die KG.
Wie sich dies gerade bei GbRs grundbuchverfahrensrechtlich auswirkt, soll der heutige Beitrag als praxisnahe Handreichung überblickartig darstellen, ohne dabei den Anspruch haben zu wollen, jeden noch so kuriosen „Sonderfall“ abbilden zu wollen. Solche wird es in den nächsten Monaten noch zuhauf geben, wir sind gespannt.
Damit Sie jedoch mit den alltäglichen Fällen souverän auch im Jahresendspurt umgehen können, gehen wir nun in medias res. Im Einzelnen:
Übergangsregelung nach Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB (n. F.) (§§-Angaben sind solche in den Gesetzesfassungen des MoPeG, sofern nicht abweichend bezeichnet.), sog. „doppelte Verfahrensschleife“
Für die bei den Grundbuchämtern tätige Leserschaft sei vorweggestellt, dass die Übergangsregelung in Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB von ihnen nicht verlangt, die Grundbücher nach GbRs zu durchforsten und von Amts wegen einzuschreiten.
Entsprechend dem bisherigen Konzept der freiwilligen Gerichtsbarkeit findet eine amtswegige Grundbuchberichtigung nicht statt, wie im Gegenzug die Gesellschafter (grundsätzlich) nicht verpflichtet sind, eine Eintragung „ihrer“ GbR im neuen Gesellschaftsregister herbeizuführen, sofern keine Eintragung im Grundbuch erfolgen soll.
Denn Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB erfordert eine konkrete Verfügung über ein Recht der Gesellschaft. Ist dies der Fall, sollen Eintragung in das Grundbuch, die das Recht einer GbR betreffen, nicht erfolgen, solange
- die Gesellschaft nicht im Gesellschaftsregister eingetragen, und
- daraufhin nach den geänderten Vorschriften (§ 47 Abs. 2 GBO n. F.) im Grundbuch eingetragen ist.
Die Gesellschafter der GbR werden damit also in eine sog. „doppelte Verfahrensschleife“ geschickt. Solange nicht beide Voraussetzungen kumulativ vorliegen, sind Verfügungen der GbR über die Grundbuchposition blockiert.
Hierunter fallen also insb. Veräußerungen, aber auch die Übertragung, Belastung, Rangänderung, Inhaltsänderung oder Löschung sowie die Aufteilung gem. § 8 WEG.
Nicht erfasst sind jedoch Grundpfandrechte, die zwar im Grundbuch der GbR eingetragen sind, jedoch von einer Bank an eine andere Bank abgetreten werden. In diesem Fall ist das Eigentumsrecht der Gesellschaft nicht betroffen, da sich die Abtretung allein zwischen Zedent und Zessionar abspielt.
Voreintragungsverzicht analog § 40 Abs. 1 GBO?
Ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn die GbR an sich aus dem Grundbuch ausscheidet, ist noch nicht abschließend geklärt.
Zu denken ist dabei an eine Ehegatten-GbR, bei der sich die Ehegatten-Gesellschafter im Scheidungsverfahren dahingehend auseinandersetzen, dass einer der Gesellschafter die Immobilie zu Alleineigentum übernimmt, oder aber an eine Familien-GbR, die sich auseinandersetzt und die Immobilie auf einen Mitgesellschafter überträgt.
Hier kann durch eine Voreintragung der GbR im Gesellschaftsregister, wie auch im Grundbuch, wohl keine höhere Transaktionssicherheit herbeigeführt werden, da persönliche und wirtschaftliche Identität besteht. Auch wäre eine Voreintragung wohl besonders unverhältnismäßig, da Registrierung im Gesellschaftsregister + Voreintragung im Grundbuch eine logische Sekunde vor der Löschung der GbR im Gesellschaftsregister erfolgen.
Es bleibt daher abzuwarten, wie sich die Grundbuchpraxis positionieren wird. Es erscheint jedenfalls nicht ausgeschlossen, dass in diesen Fällen zum Voreintragungsverzicht in analoger Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO gegriffen wird, zumal ein Verstoß gegen eine etwaige Voreintragungsobliegenheit die Wirksamkeit der Eintragung nicht berührt.
Für die notarielle Praxis bedeutet dies jedoch -entsprechend der Veräußerung einer nachlassgegenständlichen Immobilie durch Erben an Dritte- dass die Beteiligten darüber zu belehren sind, ob sie diese Verfahrensgestaltung wünschen, oder aber den Weg der Registrierung + Voreintragung einschlagen wollen.
Liquidationslose Vollbeendigung der Gesellschaft
Im Falle der liquidationslosen Vollbeendigung der Gesellschaft gem. § 712a BGB, d.h. im Falle des Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters und Anwachsung auf den verbleibenden Gesellschafter im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 712a Abs. 1 S. 2 BGB), ist eine Voreintragung der GbR nach Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB bereits rechtskonstruktiv nicht (mehr) möglich, da die Gesellschaft bereits erloschen und nicht mehr Eigentümerin der Immobilie ist.
Eine Registrierung im Gesellschaftsregister kommt folglich ebenso nicht (mehr) in Betracht.
Eine Liquidation der Gesellschaft findet hier gerade nicht statt, weswegen das Grundbuchamt die GbR nicht in die „doppelte Verfahrensschleife“ schicken darf. Die Umschreibung im Grundbuch halt vielmehr direkt auf den neuen Rechtsträger stattzufinden, und zwar ohne Voreintragung der registrierten GbR.
Zu beachten ist jedoch, dass in diesem Falle für die Eintragung des Eigentumswechsels eine volle Gebühr gem. Nr. 14110 KV GNotKG anfällt.
Berichtigungsverfahren im Grundbuch
Wie sich das Berichtigungsverfahren bei den in der Praxis am häufigsten vorkommenden Fallkonstellationen darstellt und wie im teilweise hektischen Alltag damit umgegangen werden kann, soll die nachfolgende tabellarische Übersicht darstellen.
Vorweggestellt seien jedoch noch ein paar grundsätzliche Anmerkungen:
Wichtig zu wissen ist, dass die Grundbucheintragung der eGbR anstelle der „alten“ GbR keinen Rechtsträgerwechsel darstellt, da die Gesellschaft unverändert Rechtsinhaberin ist, und sich nun lediglich in einem neuen Gewand präsentiert.
Das Grundbuch ist demnach auch nicht unrichtig i.S.d. § 894 BGB, vielmehr liegt nur eine richtig zu stellende Tatsache vor, die den Anwendungsbereich des § 22 GBO grundsätzlich nicht eröffnet.
Der Gesetzgeber sah sich nun jedoch mit der Schwierigkeit konfrontiert, die Änderungseintragung in das Korsett des formalisierten Grundbuchverfahrens einpassen zu müssen und sich daher „im Interesse der Richtigkeitsgewähr“ dafür entschieden, die Korrektur vorzunehmen aufgrund
- von Berichtigungsbewilligungen aller im Grundbuch (sic!) eingetragener Gesellschafter gem. Art. 229 § 21 Abs. 3 S. 2 EGBGB,
- der Zustimmungserklärung der eGbR, vertreten durch die hierzu berufenen Gesellschafter kraft Eintragung im Gesellschaftsregister,
- eines verfahrenseinleitenden Antrags gem. Art. 229 § 21 Abs. 3 S. 2 EGBGB i.V.m. § 13 GBO.
Berichtigungsbewilligung und Zustimmungserklärung bedürfen dabei jeweils der Form des
§ 29 GBO, d.h. der öffentlichen oder öffentlich beglaubigten Form.
Wie sich dies im Detail darstellt, ergibt sich aus der folgenden Zusammenstellung:
Grundbuchverfahrensrechtliche Übergangsregelungen des MoPeG
(Unter der Tabelle finden Sie einen Regler, dank dem Sie sich alle Spalten anschauen können)
| Berichtigungs-antrag | Berichtigungs-bewilligung | Zustimmung der Gesellschaft | Zustimmung Dritter[1] | UB | Besonderheiten | Kosten | ||
| Art. 229 § 21 Abs. 3 S. 1 EGBGB i.V.m. § 13 GBO | Form des § 29 Abs. 1 S. 1 GBO, Art. 229 § 21 Abs. 3 S. 2 EGBGB | Form des § 29 Abs. 1 S: 1 GBO, Art. 229 § 21 Abs. 3 S. 2 EGBGB i.V.m. § 22 Abs. 2 GBO | § 22 Abs. 1 S. 1 GrEStG | |||||
| Bestands-gesellschaften (Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB) | GbR ist Eigentümerin bzw. Erbbau-berechtigte | JA | JA | JA | NEIN | NEIN[2] | Keine familien-/betreuungsgerichtliche Genehmigung[3] | Kostenfrei[4] |
| GbR ist Berechtigte Recht Abt. II | JA | JA | NEIN[5] | NEIN | NEIN[6] | Keine familien-/betreuungsgerichtliche Genehmigung[7] | Kostenfrei[8] | |
| GbR ist Berechtigte Recht Abt. III | JA | JA | NEIN | NEIN | NEIN[9] | Keine familien-/betreuungsgerichtliche Genehmigung[10] Ggf. Grundpfandrechtsbrief mit vorlegen[11] | Kostenfrei[12] | |
| Anwendung des §§ 899a BGB, § 47 Abs. 2 GBO (a. F.) | Eintragung der „alten“ GbR mit ihren Gesellschaftern | Vollzugs-hindernis | Grundbuch-berichtigungszwang / Voreintragung | Besonderheiten | ||||
| Bereits am 01.01.2024 eingeleitete Eintragungsvorgänge | Einigung oder Bewilligung erklärt und Antrag auf Eintragung gestellt (Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1 EGBGB) | JA[13] | JA | NEIN | NEIN | Konfrontation mit dem neuen Recht erst bei Verfügung über das Recht der GbR => dann „doppelte Verfahrensschleife“[14] | ||
| Eintragung der Vormerkung bewilligt und beantragt (Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 2 EGBGB) | JA[15] | JA | NEIN | NEIN | Konfrontation mit dem neuen Recht erst bei Verfügung über das Recht der GbR => dann „doppelte Verfahrensschleife“[16] | |||
| Vormerkung eingetragen, Rangrücktritt (Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 2 1. Alt. EGBGB) | JA[17] | JA | NEIN | NEIN | Konfrontation mit dem neuen Recht erst bei Verfügung über das Recht der GbR => dann „doppelte Verfahrensschleife“[18] | |||
| Vormerkung eingetragen, Abtretung des vormerkungsgesicherten Anspruchs (Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 2 1. Alt. EGBGB) | NEIN[19] | NEIN[20] | JA[21] | NEIN[22] | ||||
| Widerspruch nach § 899 BGB infolge auflösend bedingter Anteilsübertragung bewilligt und beantragt oder eintragen | JA[23] | NEIN | JA | NEIN[24] | ||||
Ad hoc gegründete Gesellschaften / Nachweis durch notarielle Eigenurkunde
Praxisrelevant ist ferner noch der Umgang mit ad hoc gegründeten oder in der Erwerbsurkunde gegründeten Gesellschaften, die wegen § 47 Abs. 2 GBO erst nach der Eintragung im Gesellschaftsregister im Grundbuch eingetragen werden können.
Das materielle Recht wird hiervon nicht tangiert, weswegen auch eine (noch) nicht registrierte Gesellschaft den Kaufvertrag abschließen und als Erwerber fungieren kann.
Die Gründung kann nämlich auch erst im Zuge des Erwerbs erfolgen, da die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft nicht von der Eintragung im Gesellschaftsregister abhängig ist.
Durch Eigenurkunde des Notars kann in diesen Fällen der Nachweis geführt werden, dass die als Käufer auftretende GbR mit der nun im Gesellschaftsregister eingetragenen eGbR identisch ist. Eine neue Auflassungserklärung ist nicht erforderlich.
[1] Etwa Gläubiger eingetragener Rechte, vor-/gleich-/nachrangige Berechtigte, Grundstückseigentümer.
[2] Es liegt kein grunderwerbsteuerbarer Vorgang vor (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rdnr. 148.
[3] Es liegt lediglich eine Richtigstellung vor, keine Verfügung, weswegen § 1850 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht einschlägig ist (a.A. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, Rdnr. 3727).
[4] Kein Eigentumswechsel i.S.v. Nr. 14110 KV GNotKG.
[5] Zustimmungserfordernis bezieht sich nur auf Eintragung eines Eigentümers oder Erbbauberechtigten.
[6] Vgl. Fn. 3.
[7] Vgl. Fn. 4.
[8] Keine Veränderung i.S.v. Nr. 14130 KV GNotKG.
[9] Vgl. Fn. 3.
[10] Vgl. Fn. 4.
[11] Es erfolgt zwar keine Eintragung bei dem Grundpfandrecht i.S.v. § 41 Abs. 1 S. 1 GBO, sondern es wird lediglich eine Tatsache richtiggestellt; Briefvorlage ist jedoch zum Nachweis der Bewilligungsbefugnis der Gesellschafter erforderlich.
[12] Vgl. Fn. 9.
[13] Die Dauer des Eintragungsverfahrens ist nicht der Sphäre der Beteiligten zuzurechnen, diese durften darauf vertrauen, nach altem Recht behandelt zu werden.
[14] Art. 229 § 21 Abs. 1 EGBGB.
[15] Art. 229 § 21 Abs. 4 S. 1 EGBGB ordnet an, dass das alte Recht auch für die spätere Eintragung der Rechtsänderung an sich gilt.
[16]Vgl. Fn. 15.
[17] Die Vormerkung gewährt Käuferschutz bis zur endgültigen Eintragung (rangwahrende und verfahrenswahrende Wirkung der Vormerkung). Dies gilt auch für Veränderungen der Vormerkung.
[18]Vgl. Fn. 15.
[19] Hier wird ein neuer Rechtserwerb angestoßen, der eine neue Auflassung verlangt.
[20] Möglicherweise Verzicht auf die Voreintragung in entsprechender Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO, aber nicht abschließend geklärt.
[21] Neue Auflassung notwendig.
[22] Vgl. Fn. 21.
[23] Die Ankündigung einer Rechtsänderung (Vormerkung) kann nicht besser behandelt werden, als ein bereits abgeschlossener Erwerbsvorgang (Widerspruch).
[24] Möglicherweise Verzicht auf die Voreintragung in entsprechender Anwendung des § 40 Abs. 1 GBO, aber nicht abschließend geklärt.
