Auswirkungen des WEMoG auf die notarielle Praxis – Teil 2

Rechtsstellung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

I. Rechtsfähigkeit

Mit der Neuausrichtung des WEG durch das WEMoG und dem hierdurch neu eingefügten § 9a Abs. 1 WEG ist das verbandsrechtliche Verständnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verstärkt worden. Der Gesetzeswortlaut in § 9a Abs. 1 S. 1 WEG ähnelt den Vorgaben in § 124 Abs. 1 HGB, § 13 Abs. 1 GmbHG und § 17 Abs. 1 GenG. In diesem Zusammenhang wird von einer Harmonisierung mit dem Verbandsrecht gesprochen.^[1] Gleichwohl bestehen daneben individuelle Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer. Diese beziehen sich insbesondere auf das Sondereigentum, aber auch auf Verfügungen über das gemeinschaftliche Eigentum, weil das Gesetz in § 18 Abs. 1 WEG nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zuweist. Der Zweck „Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ ist unabdingbar; die Wohnungseigentümer können deshalb nicht vereinbaren, der Verband solle daneben noch andere Ziele verfolgen. Zwar können nach allgemeinen verbandsrechtlichen Prinzipien die Mitglieder den Verbandszweck grundsätzlich durch Vertrag ändern oder erweitern; indes nur, wenn die Regeln des konkreten Verbandes diese Privatautonomie überhaupt eröffnen. Bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfolgt die Festlegung des Verbandszwecks aber nicht privatautonom, sondern durch das Gesetz, weshalb eine Änderung des Verbandszwecks ausscheidet.^[2]

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nicht mit den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit und ihrer Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB identisch.^[3] Im Gegensatz zu anderen Verbänden gehört das Immobilieneigentum vermögensrechtlich den Verbandsmitgliedern, nicht aber dem aus den Wohnungseigentümern gebildeten Verband. Daneben steht das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. An diesem – dem Gemeinschaftsvermögen (§ 9a Abs. 3 WEG) – stehen den einzelnen Wohnungseigentümern keine Eigentümerrechte zu. Das Verbandsvermögen ist dem Verband in alleiniger Berechtigung zugewiesen. Das Gesetz weist ihm aber zum Zwecke der Verwaltung nur das Verwaltungsvermögen zu, nicht aber den Verwaltungsgegenstand selbst. Mit der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der nicht rechtsfähigen Miteigentümergemeinschaft existieren somit zwei unterschiedliche Zuordnungssubjekte für Rechte und Verbindlichkeiten.^[4]

II. Umfang der Rechtsfähigkeit

Nach § 9a Abs. 1 S. 1 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten oder Wohnungseigentümern Rechte erwerben und Pflichten eingehen, vor Gericht klagen oder verklagt werden. Sie ist Inhaberin aller „als Gemeinschaft“ gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Die dinglichen Grundlagen der betreffenden Gemeinschaft fallen allerdings nicht in ihren Zuständigkeitsbereich,^[5] weil die sachenrechtliche Berechtigung den Wohnungseigentümern in ihrer individuellen Rechtsstellung als Bruchteilsmiteigentümer zugeordnet ist.^[6] Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt es in Umsetzung ihres Verwaltungsmonopols, sämtliche Verträge mit Dritten zu schließen, soweit es dieser bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bedarf. Hierzu zählen z. B. Dienstverträge mit einem Hausmeister oder dem Verwalter, Mietverträge für die Versammlung der Eigentümer, Werkverträge mit Handwerkern, Schneeräumverträge, Anwaltsverträge, Versicherungsverträge, Verträge mit Trägern der Daseinsvorsorge,^[7] z. B. Straßenreinigung,^[8] Gas,^[9] Wasser^[10] oder Strom.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist grundbuchfähig hinsichtlich sämtlicher dinglicher Rechte.^[11] Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann demnach ein oder mehrere Wohnungseigentumsrechte in der eigenen oder einer fremden Wohnungseigentumsanlage erwerben.^[12] Ein solcher Erwerb entspricht grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er zur Erhaltung, Sicherung, Verbesserung oder zur gewöhnlichen Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Gemeinschaftsvermögens erforderlich und geeignet ist^[13] oder wenn das Grundstück für die Wohnungseigentumsanlage von Beginn an eine dienende und auf Dauer angelegte Funktion hatte und diese mit dem Erwerb aufrechterhalten werden soll.^[14] Als Beispiele können der Erwerb der Hausmeisterwohnung, eines Abstellraums, von Stellplätzen oder eines Fahrradraums genannt werden. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann weiterhin Berechtigte einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein.^[15] Auch der Erwerb einer zusätzlichen realen Grundstücksfläche, nicht aber des aufgeteilten Grundstücks (§ 1 Abs. 5 WEG), ist möglich.^[16] Der Erwerb des mit einem aufgeteilten Erbbaurecht belasteten Grundstücks durch die Wohnungserbbauberechtigungsgemeinschaft als Verband ist grundsätzlich ebenfalls zulässig.^[17]

Jede Eintragung im Grundbuch hat gemäß § 15 GBV den Berechtigten eindeutig zu bezeichnen. § 9a Abs. 1 S. 3 WEG bestimmt hierzu, dass jede Gemeinschaft die Bezeichnung „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“, gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks, zu führen hat.

III. Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übt gemäß § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern, und nimmt die entsprechenden Pflichten wahr. Da gemäß § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Aufgabe zugewiesen ist, verwaltet konsequenterweise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Abkehr von § 1011 BGB auch die sich aus diesem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte. Die Vorschrift begründet somit eine Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für individuelle Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer.

Die Vorschrift ist von § 9a Abs. 1 S. 1 WEG abzugrenzen. Soweit ein Recht oder eine Pflicht zum Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zählt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Inhaberin des Rechts oder der Pflicht direkt berechtigt oder verpflichtet, diese sind ihr vermögensrechtlich zugeordnet, eines Rückgriffs auf § 9a Abs. 2 WEG bedarf es insoweit nicht. Es lassen sich demnach zwei Bereiche unterscheiden, in denen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr auftritt. Zum einen der Bereich, in dem sie eigene Rechte und Pflichten wahrnimmt (§ 9a Abs. 1 S. 1 WEG). Zum anderen der Bereich, in dem sie – treuhänderisch – fremde Rechte ausübt und fremde Pflichten wahrnimmt.

Die Ausübungsbefugnis ist inhaltlich auf Verwaltungsangelegenheiten des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Eine Ausübungsbefugnis für Rechte oder Pflichten, die allein dem Sondereigentümer zugeordnet sind, muss ausscheiden. Rechte aus dem Sondereigentum stehen ausschließlich dem Sondereigentümer zu; Pflichten hat er allein zu erfüllen. In bestimmten Situationen sind jedoch sowohl das gemeinschaftliche Eigentum als auch das Sondereigentum betroffen. Dies gilt insbesondere bei Lärm- oder Geruchsimmissionen, die beide Eigentumssphären beeinträchtigen. Diese beidseitige Betroffenheit führt aber nicht dazu, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte des Sondereigentümers, die seinen räumlichen Bereich betreffen, gemäß § 9a Abs. 2 WEG geltend machen kann^[18] oder nach dem Schwerpunkt der Betroffenheit entschieden werden muss, wer die Schutzrechte geltend machen kann. § 9a Abs. 2 WEG bezieht sich nicht auf das Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer. Ist der räumliche Bereich des Sondereigentums betroffen, steht die Ausübungs- und Prozessführungsbefugnis für die darauf bezogenen Abwehransprüche allein dem betroffenen Wohnungseigentümer zu.^[19] Es gehört zu den unentziehbaren Rechten des Sondereigentümers, solche unmittelbaren Beeinträchtigungen abwehren zu können; dies gilt unabhängig davon, ob und inwieweit sich die Störungsquelle auf andere Bereiche des Hauses auswirkt. Soweit das gemeinschaftliche Eigentum betroffen ist, übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte gegen den Störer aus; soweit das Sondereigentum betroffen ist, stehen allein dem Sondereigentümer die Abwehrrechte aus § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB zur Verfügung. Sind beide Bereiche betroffen, besteht konsequenterweise eine parallele Zuständigkeit zum Schutz vor den beide Eigentumsbereiche beeinträchtigenden Immissionen wie z. B. Lärm und Gerüche.^[20] Ist ein Recht oder eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung zugewiesen, können die Wohnungseigentümer selbst diesbezüglich nicht handeln.^[21]

Der Ausübungsbefugnis unterfallen unter anderem folgende Rechte:

• Die Geltendmachung der nachbarrechtlichen Schutzrechte und Schadenersatzansprüche wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums, wie z. B. Ansprüche auf Beseitigung eines rechtswidrigen und unentschuldigten Überbaus und Herausgabe der Grundstücksfläche sowie von Entgeltansprüchen wegen unberechtigter Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums.^[22]
• Die Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche gegen einen Wohnungseigentümer oder einen Dritten auf Beseitigung und Unterlassung einer Störung des gemeinschaftlichen Eigentums,^[23] insbesondere der Anspruch auf Beseitigung baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes gemäß § 1004 Abs. 1 BGB,^[24] oder auf Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung.^[25]

Zu den Pflichten, die der Ausübungsbefugnis unterfallen, zählen unter anderem:

• Die Verkehrssicherungspflicht obliegt primär den Wohnungseigentümern als Grundstückseigentümern. Die Wahrung der Verkehrssicherungspflicht ist dementsprechend eine Pflicht, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergibt, und unterfällt somit der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[26]
• Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche der Grundstücksnachbarn gegen die Eigentümer des Grundstücks.^[27]

Gleichzeitig besteht die Ausübungsbefugnis nur für Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum. Schon sprachlich zählt hierzu nicht eine Verfügung über das gemeinschaftliche Eigentum. Zudem ist der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zugewiesen, nicht jedoch das sachenrechtliche Grundverhältnis. Sachenrechtliche Verfügungen sind daher nicht dem Regime der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterstellt,^[28] gleich, ob es sich um eine Änderung der sachenrechtlichen Aufteilung oder um eine sachenrechtliche Verfügung über das aufgeteilte Grundstück handelt. Hierzu zählen z. B. auch die Bestellung, Änderung oder Löschung einer Dienstbarkeit am aufgeteilten Grundstück,^[29] der Verzicht auf ein Recht (z. B. Grunddienstbarkeit), das zugunsten des Wohnungseigentumsgrundstücks bestellt wurde,^[30] oder die Bestellung einer Baulast.^[31] Nach der ausdrücklichen Grundwertung des WEG sollen die sachenrechtlichen Grundlagen als individuelles Recht bei den einzelnen Wohnungseigentümern verbleiben und damit der Mehrheitsmacht entzogen sein. In der notariellen Praxis hat sich daher im Bereich der handelnden Personen nichts geändert, weil für jede sachenrechtliche Veränderung jeder einzelne Wohnungseigentümer notwendig ist.

Unabhängig davon besteht nach Ansicht des BGH aber eine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Vorbereitung der Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen,^[32] weil dies als Verwaltungsbeschluss anzusehen sei. Hierunter sollen nach Ansicht der Rechtsprechung auch Maßnahmen fallen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft vorbereiten, damit die Wohnungseigentümer diese anschließend aus eigenem Entschluss umsetzen können.

IV. Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird gemäß § 9b Abs. 1 S. 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter als Organ der Gemeinschaft vertreten. Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie gemäß § 9b Abs. 1 S. 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Für die Wirksamkeit einer Handlung des Verwalters ist nicht entscheidend, ob die betreffende Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die Reichweite der Rechtsfähigkeit des Verbandes Wohnungseigentümergemeinschaft muss zum Schutz des Rechtsverkehrs abstrakt feststehen. Ob darüber hinaus der Rahmen der Ordnungsmäßigkeit eingehalten wurde, betrifft nur das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bzw. deren Verhältnis zum Verwalter. Handelt der Verwalter außerhalb dieses Bereichs, bindet seine Handlung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, er macht sich jedoch unter Umständen schadenersatzpflichtig.

Begrenzt ist diese Befugnis auf die Vertretung der Gemeinschaft. Eine Vertretung der Wohnungseigentümer durch den Verwalter wird durch diese Norm nicht begründet, sodass der Verwalter aus § 9b Abs. 1 S. 1 WEG keine Rechtsmacht zur Veränderung der sachenrechtlichen Aufteilung, sachenrechtlicher Verfügungen über das Grundstück oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herleiten kann. Solche Rechtsgeschäfte obliegen allein den Wohnungseigentümern.

Die Vertretungsmacht erstreckt sich auf alle rechtlich relevanten Handlungen wie Rechtsgeschäfte, geschäftsähnliche Handlungen und Realakte.^[33] Lediglich für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags oder eines Darlehensvertrags bedarf es eines diesbezüglichen Beschlusses der Wohnungseigentümer. Diese gesetzlich definierte Vertretungsmacht kann wegen § 9b Abs. 1 S. 3 WEG weder durch Vereinbarung noch durch Beschluss beschränkt werden. Die Ausübung der Rechtsmacht im Außenverhältnis bedarf jedoch einer Berechtigung des Verwalters hierzu im Innenverhältnis (vgl. § 27 WEG). Eine fehlende oder mangelhafte Entscheidungsbildung der Wohnungseigentümer hat allerdings keine Auswirkung auf dessen Vertretungsmacht im Außenverhältnis, weil diese vom Innenverhältnis unabhängig ist und lediglich Regressansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter begründen kann.^[34] Fehlt für eine durch den Verwalter veranlasste Maßnahme ein entsprechender Beschluss, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung diese auch im Nachhinein genehmigen.^[35]

Soll der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beim Abschluss eines Grundstückskaufvertrags vertreten, ist er wegen § 9b Abs. 1 WEG gesetzlich nicht zur Vertretung ermächtigt. Unter Grundstückskaufvertrag sind alle Verträge zu verstehen, die einem Kauf oder Verkauf von Grundstückseigentum gleichkommen, wie Kauf oder Verkauf von Wohn- und Teileigentum oder eines Erbbaurechts. Die Einschränkung der Vertretungsmacht gilt jedoch nur für den Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung wie z. B. Erklärung der Auflassung; auch sonstige dingliche Rechtsgeschäfte sind von der Beschränkung nicht betroffen.^[36]

Für den Abschluss eines solchen Vertrags bedarf der Verwalter eines nicht beurkundungsbedürftigen^[37] Beschlusses, mit dem er Vertretungsmacht für den Erwerbsvorgang erhält.^[38] Damit bedarf es inhaltlich zweier Beschlüsse, nämlich einer Beschlussfassung gemäß § 19 Abs. 1 WEG, mit der die Wohnungseigentümer den Erwerb oder die Veräußerung beschließen, und eines Beschlusses über eine diesbezügliche Vertretungsmacht des Verwalters gemäß § 9b Abs. 1 S. 1 WEG.

Da die Wohnungseigentümer Beschlusskompetenz zur Erweiterung der Vertretungsmacht des Verwalters in diesem Bereich besitzen und der Grundsatz gilt, dass die Wohnungseigentümer Beschlussangelegenheiten auch durch Vereinbarung regeln können,^[39] ist auch eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung möglich, in der die Erweiterung der Vertretungsmacht des Verwalters auch für solche Rechtsgeschäfte begründet wird.^[40] Die Einschränkung der Vertretungsmacht ist somit dispositiv und einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugänglich.

Die Vertretungsberechtigung des Verwalters aufgrund eines Ermächtigungsbeschlusses muss dem Grundbuchamt nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden. Nachdem die Einschränkung der Vertretungsmacht des Verwalters nur für den Abschluss des schuldrechtlichen Vertrags, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung wie der Erklärung der Auflassung gilt, und dem Grundbuch nur das dingliche, nicht aber das schuldrechtliche Rechtsgeschäft in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden muss, entfällt nach § 9b Abs. 1 WEG der Nachweis der Vertretungsmacht gegenüber dem Grundbuchamt.^[41]