1. Teilberechtigungen
Das Eigentum ist das umfassende Herrschaftsrecht über eine Sache. Dies bedeutet, dass der Eigentümer mit dem ihm gehörenden Grundstück grundsätzlich nach Belieben verfahren kann: Er kann über das Grundstück frei verfügen, d.h. er kann es verkaufen, verschenken und vererben. Er kann das Grundstück auch einem anderen zum Gebrauch überlassen, z.B. vermieten oder verpachten. Ferner ist der Grundstückseigentümer in der Lage, sich einem anderen gegenüber zu verpflichten, das Grundstück überhaupt nicht oder nur in beschränktem Maße zu nutzen. Er kann einem Dritten ein Verwertungsrecht an seinem Grundstück einräumen und ihm die Möglichkeit geben, das Grundstück unter bestimmten Voraussetzungen zwangsversteigern zu lassen. Schließlich kann der Eigentümer einem anderen an seinem Grundstück ein Erwerbsrecht einräumen, also die Befugnis, das Grundstück unter bestimmten Bedingungen zu erwerben.
Bei der Veräußerung oder Vererbung eines Grundstücks geht das Eigentum auf einen anderen über. Wird einem anderen dagegen lediglich ein Nutzungsrecht, Verwertungsrecht oder Erwerbsrecht an dem Grundstück eingeräumt, so bleibt das Eigentum in der Hand desjenigen, der die Rechte bestellt. Er überträgt aber einen Teil der Befugnisse, die er als Eigentümer hat, auf einen Dritten. Der Dritte erwirbt somit eine Teilberechtigung am Grundstück, ein beschränktes dingliches Recht (Eigentum = umfassendes dingliches Recht = ganzer Kuchen, Teilrecht = beschränktes dingliches Recht = Stück des Kuchens).
2. Inhalt der Rechte
Die Teilberechtigungen an einem Grundstück lassen sich einteilen in Nutzungsrechte, Verwertungsrechte und Erwerbsrechte. Zu den Nutzungsrechten gehören das Erbbaurecht, die Dienstbarkeiten, wie die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch, und – mit Einschränkung – auch die Reallast. Verwertungsrechte sind die Grundpfandrechte, wie Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld. Ein Erwerbsrecht ist das Vorkaufsrecht. Die Grenzen innerhalb der Gruppen sind allerdings zum Teil nicht scharf zu ziehen.
Hat jemand ein beschränktes dingliches Recht an dem Grundstück eines anderen, so hindert dies den anderen nicht, noch über das Grundstück zu verfügen, es also zu veräußern, zu belasten oder zu vererben. Nach dem Grundsatz, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den an einer Vereinbarung Beteiligten begründet werden, würden die Rechte nicht gegenüber dem neuen Eigentümer wirken. Der Inhaber einer Teilberechtigung an dem Grundstück eines anderen hat aber ein Interesse daran, dass seine Berechtigung auch einem neuen Eigentümer gegenüber oder einem weiteren Inhaber einer Teilberechtigung gegenüber wirkt. Diesem Interesse hat der Gesetzgeber Rechnung getragen: Die beschränkten dinglichen Rechte wirken gegen jedermann, also gegen jeden späteren Eigentümer und gegen Dritte, haben also absoluten Charakter. Die Bestellung eines beschränkten dinglichen Rechts muss aus diesem Grund – ebenso wie die Eigentumsübertragung – offenkundig gemacht werden. Dies wird dadurch erreicht, dass eine Eintragung im Grundbuch erfolgt.
3. Typenzwang
Der Eigentümer kann nur ganz bestimmte, im Gesetz abschließend aufgezählte beschränkte dingliche Rechte als Teilberechtigungen übertragen. Das gebietet die Rechtssicherheit; denn weil die dinglichen Rechte jedem Dritten gegenüber wirksam sind, müssen sie nach Art und Inhalt festliegen. Die möglichen dinglichen Rechte sind daher der Zahl nach begrenzt. Die beschränkten dinglichen Rechte können auch nur mit dem gesetzlich bestimmten Inhalt vereinbart werden. Es gilt hier also nicht – wie sonst – der Grundsatz der Vertragsfreiheit. Zwar kann der Eigentümer frei darüber entscheiden, ob er einem anderen ein beschränktes dingliches Recht an seinem Grundstück einräumt, er kann die Teilberechtigung, die er auf einen Dritten überträgt, inhaltlich jedoch nicht nach seinem Belieben ausgestalten, eine Hypothek zum Beispiel nicht mit dem Inhalt vereinbaren, dass der Gläubiger nicht zur Verwertung (Zwangsversteigerung) berechtigt sei. Diesen Grundsatz nennt man Typenzwang.
4. Berechtigte aus den Rechten
Inhaber eines beschränkten dinglichen Rechts können eine oder mehrere natürliche Personen oder eine juristische Person sein, also eine Kapitalgesellschaft, wie AG und GmbH oder ein rechtsfähiger Verein. Den juristischen Personen stehen gleich die rechtsfähige Personengesellschaft wie OHG, KG und eGbR. In allen Fällen spricht man von subjektiv persönlichen Rechten. Hierzu zählen die beschränkte persönliche Dienstbarkeit, das Wohnungsrecht, der Nießbrauch, die Grundpfandrechte, das subjektiv persönliche Vorkaufsrecht und die subjektiv persönliche Reallast.
Aus einem beschränkten dinglichen Recht kann aber auch der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks berechtigt sein, wie etwa bei der Grunddienstbarkeit, dem subjektiv dinglichen Vorkaufsrecht oder bei der subjektiv dinglichen Reallast. Alle diese Rechte sind subjektiv dingliche Rechte.
Subjektiv persönliche Rechte können mehreren Personen zustehen, etwa in Bruchteilsgemeinschaft, Erbengemeinschaft oder Gütergemeinschaft (siehe hierzu Rdn 331). Subjektiv dingliche Rechte stehen dann Mehreren zu, wenn Eigentümer des herrschenden Grundstücks mehrere Personen sind.
Ein Auszug aus dem Buch Faßbender (Hrsg.) Notariatskunde, 21. Auflage, 2025, S. 328 – 329.
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