Wenn von einem Bauträgervertrag die Rede ist, wird ein einheitlicher Vertrag bezeichnet, in dem neben dem Grundbesitz auch ein ggf. noch nicht errichtetes Bauwerk veräußert wird (§ 650u BGB), der zwingend notariell zu beurkunden ist (§ 311b Abs. 1 BGB). Der Bauträgervertrag ist eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag.
In der Regel wird in einem solchen Vertrag eine bezugs- oder gebrauchsfertige Wohnung / Gewerbeeinheit veräußert; Abweichungen hiervon sind möglich. Die Vertragsparteien können beispielsweise vereinbaren, dass der Bauträger schon bei Rohbaureife an den Erwerber übereignet, der diesen dann in Eigenleistung fertigstellt.
Der Bauträger benötigt zur Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung unter Verwendung von Vermögenswerten von u. a. Erwerbern eine gewerbliche Erlaubnis der zuständigen Behörde (§ 34c Abs. 1. S. 1 Nr. 3a GewO). Das Vorliegen dieser Erlaubnis hat der Notar nicht zu prüfen.
Verbrauchervertrag
Bei einem Bauträgervertrag stehen sich in der Regel ein Unternehmer (§ 14 BGB) als Bauträger und Veräußerer sowie ein Verbraucher (§ 13 BGB) als Erwerber gegenüber, so dass der Notar in dem Fall stets auf die Einhaltung der Vorschriften des § 17 Abs. 2a BeurkG (= Verbrauchervertrag) zu achten hat. Dies bedeutet, dass der Notar (oder einer seiner Sozien) dem Erwerber den die wesentlichen Bestandteile enthaltenen Vertragsentwurf (ein Blankomuster reicht nicht) mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung zu stellen hat, damit dieser ausreichend Gelegenheit erhält, sich mit dem Inhalt des Vertrages und den daraus resultierenden Konsequenzen (z. B. die Finanzierung des Kaufpreises) auseinanderzusetzen. Enthält der Vertrag Verweisungen auf andere Urkunden (z. B. die Teilungserklärung oder eine Bezugs- oder Verweisungsurkunde), sind diese dem Käufer ebenso unter Einhaltung der 2-Wochen-Frist zu übermitteln. Es reicht aus, wenn der Erwerber die Unterlagen per E-Mail erhält.
Wünscht eine Vertragspartei die Nichteinhaltung der 2-Wochen-Frist, sollte der Notar die Beurkundung mit Rücksicht darauf ablehnen, dass er sich schadensersatzpflichtig machen kann, es sei denn, der Erwerber ist nach Kenntnis des Notars ausreichend geschäftserfahren oder ihm würde eine Steuerersparnis verloren gehen, was im Vertrag unbedingt dokumentiert werden sollte. Die Vertragsparteien können weder auf die Einhaltung der Frist verzichten, noch führt die Aufnahme eines freien Rücktrittsrechts des Erwerbers zur Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben des § 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 2 BeurkG. Daneben soll der Notar darauf hinwirken, dass der Verbraucher persönlich an der Beurkundung teilnimmt. Dieser darf bei einem Verbrauchervertrag nur durch eine Vertrauensperson vertreten werden (§ 17 Abs. 2a S. 2 Nr. 1 BeurkG). Unter die Reihe der Vertrauenspersonen fallen beispielsweise der Ehe- oder Lebenspartner, ein Familienangehöriger, aber auch der Rechtsanwalt des Verbrauchers. Keine Vertrauensperson ist der Makler oder ein Mitarbeiter des beurkundenden Notars. Auch die Aufspaltung in Angebot und Annahme sollte vermieden werden, ist grundsätzlich jedoch möglich.
Handelt es sich bei dem Bauträger (wie meistens) um eine Gesellschaft, hat der Notar besondere Identifizierungs- und Meldepflichten nach dem Geldwäschegesetz (GwG). Beispielsweise hat er vor der Beurkundung den wirtschaftlich Berechtigten auf Grundlage einer nach Schlüssigkeit zu prüfenden Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur zu ermitteln sowie einen Transparenzregisterauszug einzuholen und vor der Eigentumsumschreibung zu prüfen, ob der Kaufpreis gemäß den Vorgaben des GwG (z. B. unbare Zahlung) erbracht wurde. Sollten die vor Beurkundung zu erfüllenden Voraussetzungen nicht vorliegen, besteht ein Beurkundungsverbot.
Transparenz
Bei der Gestaltung eines Bauträgervertrages sollte schon allein wegen der Komplexität des Inhalts auf Deutlichkeit geachtet werden. Dies bedeutet, dass möglichst klar und verständlich zu formulieren ist. Ferner darf eine Vertragspartei nicht einseitig bevorzugt / benachteiligt werden. Der Notar hat zu prüfen, ob Klauseln, die vom Bauträger vorgegeben wurden, dem AGB-Recht genügen. Ein Verstoß führt zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel. Der Notar hat die Beurkundung einer von ihm als unwirksam festgestellten Klausel abzulehnen, es sei denn, die Vertragsparteien bestehen nach Belehrung des Notars über die damit verbundenen Risiken auf Beurkundung.
Makler- und Bauträgerverordnung
Der Bauträger hat sich an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu halten, in der hauptsächlich Bestimmungen zum Schutz des Verbrauchers in Bezug auf Zahlungen an den Bauträger (nach Baufortschritt) und Sicherungen durch den Bauträger (z. B. rechtswirksamer Vertrag, Sicherung der Lastenfreistellung, Eintragung einer Auflassungsvormerkung, Vorliegen einer Baugenehmigung) geregelt wurden. Die Beurkundung eines Bauträgervertrages mit Abweichungen von den Regelungen der MaBV ist unzulässig, mit der Folge, dass entsprechende Vereinbarungen nichtig sind. Erhält er Bauträger Zahlungen, ohne dass die oben angeführten Voraussetzungen vorliegen, hat er sie zurückzuzahlen. Tut er dies nicht, droht ihm ein Bußgeld (§ 18 MaBV) und er macht sich ggf. ferner schadensersatzpflichtig.
Haben die Vertragsparteien vereinbart, dass der Erwerber erst nach vollständiger Fertigstellung des Gebäudes Zahlungen an den Bauträger leistet, finden die Regeln der MaBV keine Anwendung.
Der Erwerber trägt bei einem Bauträgervertrag im Vergleich zu einem Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie ein erhöhtes wirtschaftliches Risiko, z. B. dadurch, dass er bereits während der Bauphase Zahlungen an den Bauträger leistet.
Eingangs eines Bauträgervertrages soll auch die entsprechende Bezeichnung angegeben werden. Kann ein Immobilienkaufvertrag über ein Wohnungseigentum oder ein bebautes Grundstück jeweils einfach als Kaufvertrag bezeichnet werden, sollte der Bauträgervertrag auch als solcher benannt werden, und zwar mindestens, solange das Objekt noch nicht vollständig fertiggestellt ist.
Ferner wird zu Beginn möglichst lückenlos beschrieben, ob es sich bei dem Bauvorhaben um ein (reines) Wohngebäude oder ein Wohn- und Geschäftsgebäude handelt, wie viele Einheiten (Wohnungen, Läden, Büros) hergestellt werden und ob es eine Tiefgarage und / oder oberirdische Pkw-Stellplätze o.ä. gibt. Der Bauträger ist zur Herstellung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu einem bestimmten Zeitpunkt, der im Vertrag zwingend anzugeben ist (Fertigstellungstermin), verpflichtet. Wird der angegebene Zeitpunkt überschritten, steht dem Erwerber ggf. ein Schadensersatzanspruch zu.
Bezugsurkunden
Sowohl (reine) Wohn- als auch Wohn- und Geschäftsgebäude werden vor Beurkundung eines Bauträgervertrags nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) durch Begründung von Sondereigentum aufgeteilt, wozu dem vollziehenden Grundbuchamt ferner eine Abgeschlossenheitsbescheinigung plus ggf. weiterer Genehmigungen (z. B. § 22 BauGB) vorzulegen sind. Auf die hierzu erforderliche Teilungserklärung (inkl. mitbeurkundeter Baubeschreibung, in der die Bauleistungen detailliert zu beschreiben sind, / beigefügter Baupläne, die zwingend Flächenangaben enthalten müssen) ist im Bauträgervertrag zu verweisen (§ 13a BeurkG), womit sie zu dessen Inhalt wird.
Grundbuchinhalt
Der aktuelle Grundbuchstand inkl. möglicher Belastungen in Abteilung II und III des Grundbuchs ist in den Vertrag aufzunehmen, denn dieser hat direkte Auswirkungen auf den nachfolgenden Vertragstext. Insbesondere eine zu löschende Belastung in Abteilung III löst bei den Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit die Vorlage einer Löschungsbewilligung / Freigabeerklärung aus. Darüber hinaus ist je nach Lage des zu bebauenden Grundstücks ggf. die Eintragung von Grunddienstbarkeiten zur Ver- und Entsorgung (Leitungsrecht) oder für die Zufahrt (Wegerecht) auf einem angrenzenden Grundstück zugunsten des vertragsgegenständlichen Gebäudes notwendig oder bereits erfolgt. Auch diese Sachverhalte sollten in einen Bauträgervertrag aufgenommen werden, um den Erwerber umfassend zu informieren.
Bauausführung
Treffen die Vertragsparteien neben dem Inhalt der Baubeschreibung Sonderwünsche, die naturgemäß zu einer Änderung des Bauvorhabens führen, sind diese in den Bauträgervertrag aufzunehmen.
Häufig kommt es im Rahmen der Planung vor, dass Änderungen der Bauausführung erforderlich sind. Inwieweit diese Änderungen Auswirkungen auf den Bauträgervertrag und die damit verbundene Teilungserklärung haben, hängt von Umfang und Inhalt ab. Vielfach werden bei den Verträgen mit den verschiedenen Erwerbern Modifikationen der Ausgangsplanung vereinbart, die zu einer Nachbeurkundung und / oder der Änderung / Ergänzung der Teilungserklärung führen können. Um die diesbezüglich notwendigen Erklärungen abgeben zu können, sollte jeder Bauträgervertrag eine auf den Bauträger lautende Vollmacht des Erwerbs enthalten. Bei der Ausgestaltung der Vollmacht ist auf den Schutz des Erwerbers, die Einhaltung der MaBV und die zulässigen Bedürfnisse des Bauträgers zu achten.
Zahlungen
Grundsätzlich enthält ein Bauträgervertrag den Kaufpreis als Festpreis für das Grundstück inkl. Bauleistung, den der Bauträger auf eigenes Risiko kalkuliert. Aus steuerlichen Gründen kann der auf das Grundstück entfallende Teil des Kaufpreises ausgewiesen werden; gleiches gilt für etwa mitverkauftes Mobiliar. Im Kaufpreis sind beispielsweise die Planungs-, Bau-, Architekten-, Genehmigungs-, Vermessungs- und Finanzierungskosten des Bauträgers einzupreisen. Wird eine Wohnung oder Gewerbeeinheit veräußert, wird zuvor eine Aufteilung nach dem WEG erfolgen, die kostenmäßig auch zulasten des Bauträgers geht. Den Erwerber treffen hier die üblichen Kaufnebenkosten, wie z. B. Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer, die eigenen Finanzierungskosten und eine etwaige Maklerprovision. Es gibt alsdann die sehr eng gefasste Möglichkeit, eine Preissteigerung für Material und Löhne in Form einer Anpassungsklausel auf den Erwerber abzuwälzen oder eine (teilweise) Kaufpreisanpassung bei Veränderung des Umsatzsteuersatzes zu vereinbaren. Bei der Anpassungsklausel wegen Preissteigerung bedarf es eines erheblichen Aufwands seitens des Bauträgers, weil beispielsweise die Ausgangskalkulation offenzulegen ist und Nachweise zu erbringen sind, die den tatsächlichen Aufwand belegen. Dies werden nur sehr wenige Bauträger wirklich wollen.
Zahlungen auf den Kaufpreis haben durch Überweisung zu erfolgen; es besteht, wie auch bei anderen Immobilienkaufverträgen, ein Barzahlungsverbot (§ 16a GwG). Der Bauträger darf Zahlungen des Erwerbers nur entgegennehmen, wenn der Vertrag rechtswirksam ist, ihm kein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt wurde und die zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen, Erklärungen bzw. Voraussetzungen vorliegen. Hierzu kann es, wie auch bei anderen Immobilienkaufverträgen, verschiedener privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Erklärungen bedürfen (z. B. Genehmigungserklärung einer vollmachtlos vertretenen Person, familiengerichtliche Genehmigung, sanierungsrechtliche Genehmigung, Zustimmung eines Grundstückseigentümers bei Erbbaurecht, Vorkaufsrechtsverzichtserklärung eines dinglich Berechtigten). Hiervon ausgenommen ist die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung. Wurde eine notwendige Genehmigung bedingt, hat der Notar sich von dem Eintritt der Bedingung zu vergewissern, bevor er die Kaufpreisfälligkeit anzeigt.
Ferner ist die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch des Vertragsobjekts (bei mehreren in allen Grundbüchern) zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übereignung der Immobilie erforderlich. Handelt es sich bei dem Vertragsobjekt um eine Wohnung, muss die Teilungserklärung zuvor im Grundbuch vollzogen sein, so dass die Eigentumsvormerkung im Wohnungsgrundbuch einzutragen ist. Sie sichert den Erwerber im Falle der Insolvenz des Bauträgers ab. Wurde neben der Wohnung ein Sondernutzungsrecht (z. B. an einer Terrasse oder einem Pkw-Stellplatz) veräußert und im Bauträgervertrag zugewiesen, sollte dessen grundbuchliche Zuordnung unbedingt vor dem Antrag auf Eintragung der Eigentumsvormerkung beantragt werden, damit diese sich auch auf die Sondernutzungsrechte erstreckt.
Hat der Bauträger zur Finanzierung des Bauvorhabens eine Belastung im Grundbuch eintragen lassen, ist weitere Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit die Freistellungserklärung der Gläubigerin, mit der der Erwerber einen unmittelbaren Anspruch gegen den Gläubiger auf Freistellung des Vertragsobjektes von den eingetragenen Grundpfandrechte erhält, und zwar für den Fall der vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens gegen Kaufpreiszahlung aber auch den Fall einer lediglich teilweisen Fertigstellung nach Bautenstand gegen Teilzahlung. Der Mindestinhalt einer Freistellungserklärung ist in § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 3, S. 2 MaBV geregelt.
Grundlegende Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit ist die Mitteilung des Notars an die Beteiligten (insbesondere den Erwerber), dass die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen für die Kaufpreiszahlung vorliegen. Der Notar hat zuvor genau zu prüfen, ob dies der Fall ist. Im Vertrag sollte die Form der Kaufpreisfälligkeitsanzeige geregelt werden. Diese kann mit einfachem Brief, per Einschreiben mit Rückschein, Einwurf-Einschreiben, als Telefax oder per E-Mail versandt werden. Wichtig ist der Zugang der Mitteilung bei dem Erwerber.
Der vereinbarte Kaufpreis wird in Raten gemäß Ratenplan nach Maßgabe des Baufortschritts bezahlt; Grundlage ist § 3 Abs. 2 MaBV, die 13 Bauabschnitte benennt. Der Bauträger geht stets durch den fortschreitenden Bau in Vorleistung und fordert bei Erreichen eines bestimmten Zustands eine Kaufpreisrate (max. sieben Raten) an, die dem Wert des Bautenstands entspricht. Auf diese Weise soll ein Ausgleich von Leistung und Gegenleistung ermöglicht werden. Beispielsweise können 30 % des Kaufpreises nach Beginn der Erdarbeiten fällig werden. Der Bauträger hat beispielsweise durch eine Bestätigung des Architekten zu beweisen, dass der entsprechende Bautenstand erreicht ist. Der Erwerber kann sich von dem Bautenstand auch selbst unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen (bei Bedarf) überzeugen.
Zur Sicherung des Anspruchs auf vertragsgemäße Herstellung des Bauobjekts (ohne wesentliche Mängel) ist der Erwerber berechtigt, 5 % aus der ersten Rate einzubehalten und erst zu zahlen, wenn die vertragsgemäße Herstellung (= Abnahmereife) erfolgt ist.
Als alternative Sicherheit, wenn die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit nach § 3 Abs. 1 MaBV nicht vorliegen, kann der Bauträger eine Bürgschaft nach § 7 MaBV stellen, die bei Vorliegen der vorstehend angeführten Voraussetzungen zurückzugeben ist. Diese kann eine vollständige Kaufpreiszahlung ohne Bauleistung ermöglichen. Die Bürgschaft kann durch den Notar verwahrt und nach Erfüllung zurückgegeben werden. Er hat den Inhalt nicht zu prüfen. Zusätzliche Kosten hierfür entstehen den Vertragsparteien beim Notar nicht, weil die Verwahrung der Bürgschaft mit der Betreuungsgebühr abgegolten ist.
Abnahme
Ist der Zeitpunkt der Abnahme gekommen, wird die letzte Rate zur Zahlung fällig. Die Abnahme ist nicht notwendige Voraussetzung für die Bezugsfertigkeit. Häufig fällt die Abnahme mit der Bezugsfertigkeit zusammen. Gibt es Mängel in Grundstücks- oder Gebäudeteilen, die die Wohnnutzung nicht beeinträchtigen (z. B. Außenanlagen), kann eine Bezugsfertigkeit vorliegen, die Abnahme jedoch noch nicht. Über die Abnahme sollte ein von den Vertragspartnern zu unterzeichnendes Protokoll angefertigt werden, in dem u.a. Mängel dokumentiert werden und bei Vorliegen der Voraussetzungen übereinstimmend festgestellt werden kann, dass das Vertragsobjekt fertiggestellt ist.
Übergabe
Die Übergabe des Besitzes erfolgt bei Bezugsfertigkeit durch die Aushändigung der Schlüssel an den Erwerber. Bestehen Mängel, kann die Übergabe auch vor Zahlung des vollständigen Kaufpreises erfolgen. Das Eigentum kann erst auf den Erwerber umgeschrieben werden, wenn der vollständige Kaufpreis unter Beachtung der Vorgaben des Geldwäschegesetzes bezahlt und die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt wurde. Wird der gesamte Kaufpreis an den Globalgrundpfandgläubiger bezahlt, ist es i.S. des GwG ausreichend, wenn dieser den Eingang bestätigt bzw. den Notar aus dem Treuhandauftrag entlässt.
Eigentumsänderung
Sobald alle Voraussetzungen vorliegen, stellt der Notar den Antrag auf Änderung des Eigentums stellen (nebst Löschung der Auflassungsvormerkung und ggf. auch des Globalgrundpfandrechts) und erklärt aufgrund der ihm erteilten Vollmacht die im Vertrag ausgesetzte Bewilligung zur Grundbucheintragung mittels Eigenurkunde.
Fazit
Der Bauträgervertrag kommt in der Praxis häufig vor, so dass es sinnvoll ist, sich mit der Materie inkl. einschlägiger Literatur zu beschäftigen. Wurde der Vertragstext für ein Bauvorhaben (z. B. bei Wohnungseigentum) fertiggestellt, kann er für alle zu verkaufenden Einheiten nach Anpassung auf das jeweilige Vertragsobjekt benutzt werden.
