Barzahlungsverbot
Für seit dem 1.3.2023 (Zum zeitlichen Anwendungsbereich näher Bernert/Reyes y Ráfales, NJW 2023, 1686, 1687) geschlossene Verträge gilt das Barzahlungsverbot des § 16a GwG. Die Regelung betrifft alle Verträge, welche auf Kauf oder Tausch von inländischen Immobilien gerichtet sind. Innerhalb dieses Anwendungsbereiches dürfen Geldschulden des Verkäufers – entgegen des gesetzlichen Regelfalls – ausnahmsweise nicht in bestimmten, im Gesetz aufgeführten Zahlungsmitteln erfüllt werden.
§ 16a Abs. 1 S. 1 GwG bestimmt, dass in diesen Fällen die geschuldete Gegenleistung nur mittels anderer Mittel als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen bewirkt werden kann. Alle anderen Zahlungsmittel bleiben zulässig.
Zahlungsmittel
Rechtstechnisch wird dies dadurch erreicht, dass der Gesetzgeber in den betreffenden Fällen den „Zahlungen“ mit den verbotenen Mitteln die Erfüllungswirkung abspricht. So kann bspw. das Bargeld zwar wirksam vom Käufer an den Verkäufer übergeben und sogar übereignet werden, die Zahlungsschuld erlischt hierdurch jedoch nicht. Stattdessen muss der Käufer die unzulässig geleisteten Zahlungsmittel nach den Vorschriften des Bereicherungsrechts (Die Anwendung des Bereicherungsrechts wird durch § 16a Abs. 1 S. 2 Hs. 2 GwG teilweise eingeschränkt.) zurückverlangen und sodann mit zulässigen Zahlungsmedien nochmals zahlen. Erst dann erlischt die Kaufpreisschuld.
Dies hat insbesondere im Falle einer Insolvenz des Verkäufers nachteilige Konsequenzen für den Käufer, da er den Kaufpreis in erlaubten Zahlungsmitteln vollständig zahlen muss, seinen Bereicherungsanspruch aber zur Tabelle anmelden muss, was regelmäßig zu erheblichen Wertverlusten führt. (Hierzu näher Bernert/Reyes y Ráfales, NJW 2023, 1686, 1688 ff.) Sowohl eine Aufrechnung als auch die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts würden dem Gesetzeszweck widersprechen und sind in derartigen Fällen ausnahmsweise nicht zulässig. Ähnliches gilt für sonstige Umgehungsversuche (z.B. die Verrechnung mit vor der Beurkundung bar an den Verkäufer ausgezahlten „Darlehensansprüchen“).
Kaufpreisschuld und Tilgung
Für den Käufer ist dies in mehrfacher Weise relevant: Zum einen bestimmt § 13 Abs. 1 S. 3 GBO, dass in den Fällen der Auflassung eine Eintragung durch das Grundbuchamt nur erfolgen soll, wenn ein Notar den Antrag im Namen eines Antragsberechtigten stellt. Der Notar wiederum darf den Antrag auf Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer gemäß § 13a Abs. 3 S. 2 GwG erst dann stellen, wenn ihm ein schlüssiger Nachweis darüber vorgelegt wurde, dass die Kaufpreisschuld in erlaubten Zahlungsmitteln beglichen wurde. Im Ergebnis wird also grds. eine Eigentumsumschreibung nur dann erfolgen können, wenn zulässige Zahlungsmedien genutzt werden.
Zum anderen werden der Anspruch des Verkäufers auf Zahlung des Kaufpreises sowie der infolge der Nutzung unzulässiger Zahlungsmittel entstehende Bereicherungsanspruch in unterschiedlichen Zeiträumen verjähren, denn der Bereicherungsanspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren, § 195 BGB. Dies kann für den Käufer zu dem wenig glücklichen Ergebnis führen, dass er in unzulässigen Mitteln gezahlt hat, die Kaufpreisschuld daher nicht erloschen ist und zudem sein Rückgewähranspruch nach drei Jahren verjährt ist. Wenn sich der Verkäufer auf die Einrede der Verjährung beruft, müsste er somit den gesamten Kaufpreis nochmals leisten, um im Grundbuch als Eigentümer eingetragen zu werden. (Möglicherweise steht der Käufer in diesen Fällen die auf § 821 BGB basierenden allgemeine Bereicherungseinrede zu. Die Anwendung derselben darf indes nicht dazu führen, dass die Gesetzeszwecke des § 16a GwG umgangen werden.) Bei der Bestellung von Erbbaurechen tritt der Erwerb des Erbbaurechts jeweils an die Stelle der Eigentumsumschreibung.
Der Notar sollte seine Muster entsprechend anpassen und in der Beurkundung auf diese Besonderheiten hinweisen. Insbesondere empfiehlt sich der warnende Hinweis an den Käufer über die Folgen der Verwendung unzulässiger Zahlungsmittel. Gleichwohl ist zu konstatieren, dass der redliche Durchschnittskäufer schon zum Zwecke der Nachweisbarkeit der seiner geleisteten Zahlungen regelmäßig nicht geneigt sein dürfte, andere Zahlungsmethoden als die der Banküberweisung zu wählen. Daher ergeben sich aus den Regelungen des § 16a GwG für den normalen Vertragsablauf nur begrenzte Auswirkungen.
Grundstückskaufvertrag
In den Vollzugsablauf von Grundstückskaufverträgen (im weiteren Sinne) ist im Notarbüro die Vorlage des Zahlungsnachweises sowie deren Prüfung auf Schlüssigkeit zu integrieren. Als Nachweis sind insbesondere Zahlungsbestätigungen von Veräußerer, Erwerber oder an der Transaktion beteiligten Kreditinstituten geeignet, § 16 Abs. 2 S. 2 GwG. So sind bspw. auch Entlassungen aus Treuhandaufträgen und Scans von ursprünglich papierförmigen Dokumenten für die Schlüssigkeitsprüfung geeignet, wenn sie die erforderlichen Angaben schlüssig belegen. Wird die Gegenleistung nachträglich geändert, müssen die Beteiligten dem Notar entsprechende inhaltlich übereinstimmende Erklärungen vorlegen.
Wird der Nachweis trotz entsprechender Aufforderung durch den Notar nicht von den Beteiligten erbracht, ist der Vorgang der FIU zu melden, § 6 Abs. 4 GwGMeldV-Immobilien. Nach Ablauf von fünf Werktagen darf der Vorgang sodann weiter betrieben (i.d.R.: vollzogen) werden.
Ist die Gegenleistung ganz oder teilweise erst nach der Einreichung des Eintragungsantrags zu erbringen (klassisch: Ratenzahlungsvereinbarung, Nachzahlungsverpflichtung) hat der Notar die Schlüssigkeit des Nachweises innerhalb angemessener Zeit nach Fälligkeit zu prüfen. Werden innerhalb eines Jahres nach Einreichung des Eintragungsantrags mehrere Teilleistungen fällig (Ratenzahlung), kann der Notar nach Ablauf eines Jahres eine Prüfung der Schlüssigkeit des Nachweises hinsichtlich aller bis zu diesem Zeitpunkt fällig gewordenen Teilleistungen vornehmen. Hierdurch wird ihm die gesonderte Anforderung und Einzelprüfung von z.B. monatlichen Nachweisen erspart.
Soweit die Gegenleistung später als ein Jahr nach der Einreichung des Eintragungsantrags zu erbringen ist, entfällt diese nachträgliche Prüfpflicht. Korrespondierend hierzu bestimmt seit dem 17.2.2025 § 6 Abs. 1 Nr. 5 GwGMeldV-Immobilien, dass eine Meldepflicht besteht, wenn die Gegenleistung vollständig oder teilweise später als ein Jahr nach Stellung des Antrages auf Eintragung beim Grundbuchamt erbracht werden soll, ohne dass dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht. Andernfalls wäre die notarielle Prüfung des Zahlungsnachweises denkbar leicht zu umgehen.
Die Prüfungspflichten entfallen gemäß § 16a Abs. 5 S. 1 GwG, wenn die geschuldete Gegenleistung maximal 10.000 EUR beträgt oder die Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgt. Wenn für max. 10.000 EUR kein schlüssiger Nachweis für die Erbringung in erlaubten Zahlungsmitteln möglich ist, ist dies unschädlich. Die beiden vorstehenden „Freibeträge“ sind nicht miteinander zu kombinieren.
Ein Auszug aus dem Buch Faßbender (Hrsg.) Notariatskunde, 21. Auflage, 2025, S. 143 – 144.
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