1. Allgemein
Zu den Dienstbarkeiten zählt die Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB). Bei der Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks belastet. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss eine Benutzung seines Grundstücks dulden oder er darf einzelne tatsächliche Handlungen auf seinem Grundstück nicht vornehmen.
Auch die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§§ 1090–1093 BGB) zählt zu den Dienstbarkeiten. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit hat den gleichen rechtlichen Inhalt wie eine Grunddienstbarkeit. Berechtigte Person ist allerdings nicht der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks, sondern eine unmittelbar bestimmte Person.
Der in den §§ 1030–1089 GNotKG geregelte Nießbrauch gehört auch zu den Dienstbarkeiten. Der Eigentümer eines Grundstücks oder einer beweglichen Sache muss dulden, dass sämtliche Nutzungen des Gegenstandes vom Berechtigten gezogen werden. Nießbrauchsberechtigt kann nur eine bestimmte Person sein.
Schließlich ist auch ein Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht (§§ 31 ff. WEG) eine Dienstbarkeit. Der Eigentümer eines Grundstücks muss dulden, dass Räume in einem Gebäude seines Grundstücks bewohnt bzw. genutzt werden. Nur eine bestimmte Person kann der Dienstbarkeitsberechtigte sein. Das Dauerwohnrecht/Dauernutzungsrecht kann im Unterschied zur beschränkten persönlichen Dienstbarkeit vererbt und übertragen werden.
2. Gebühr
Die vertragliche Vereinbarung einer Dienstbarkeit löst die 2,0-Gebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG aus.
Wenn nur eine Eintragungsbewilligung mit dem Eintragungsantrag beurkundet wird, entsteht die 0,5-Gebühr nach Nr. 21201 Nr. 4 KV GNotKG.
Verpflichtet sich jemand einseitig zur Einräumung einer Dienstbarkeit, entsteht die 1,0-Gebühr nach Nr. 21200 KV GNotKG.
3. Geschäftswerte
Dienstbarkeiten sind Nutzungs- und Leistungsrechte i.S.v. § 52 GNotKG. Der Wert einer Dienstbarkeit bestimmt sich nach § 52 Abs. 1 GNotKG und damit nach dem Wert, den das Recht für den Berechtigten oder für das herrschende Grundstück hat.
In der Praxis fällt es jedoch schwer, diesen Wert festzustellen, um den sich der Wert des herrschenden Grundstücks erhöht. In der Regel erfolgt daher eine nach freiem Ermessen vorgenommene Schätzung des Wertes gem. § 36 Abs. 1 GNotKG, wobei die Gründe der Dienstbarkeitsbestellung für die Bewertung keine Rolle spielen.
Wird die Dienstbarkeit auf eine bestimmte Zeit eingeräumt, gilt § 52 Abs. 2 S. 1 und 2 GNotKG. Maßgeblich ist dann der Wert der vereinbarten Dauer, begrenzt auf max. 20 Jahre.
Ist die Dienstbarkeit auf unbestimmte Dauer bestellt, ist der Wert nach § 52 Abs. 3 S. 1 GNotKG der Wert, der auf die ersten 20 Jahre entfällt.
Ist ein Recht auf Lebensdauer einer Person bestellt, ist der Jahreswert nach § 52 Abs. 3 GNotKG je nach Lebensalter der Person zu multiplizieren. Soweit das auf Lebensdauer bestimmte Recht zugunsten mehrerer Personen bestellt ist, so gilt das Lebensalter des jüngeren der Berechtigten.
Steht keinerlei Wert fest, ist der Jahreswert mit 5 % des Wertes des betroffenen Grundstücks (§ 52 Abs. 5 GNotKG) zu bestimmen.
Für die Wertberechnung ist der Beginn des Dienstbarkeitsrechts maßgebend (§ 52 Abs. 6 GNotKG). Steht der Beginn nicht fest, kann im Einzelfall ein niedrigerer Wert anzunehmen sein.
Preisklauseln werden wertmäßig nicht berücksichtigt.
Ein Verwandtschaftsprivileg sieht das GNotKG nicht vor.
Bei der isolierten Bestellung einer Dienstbarkeit zur Sicherung einer Solaranlage (Photovoltaikanlage) oder auch einer Windkraftanlage ist zu unterscheiden, ob die Rechte auf bestimmte Dauer oder auf unbestimmte Dauer eingeräumt sind. Die bestimmte Dauer kann sich aus einer Bezugnahme auf einen Pachtvertrag ergeben.
Wertangaben auf der Dienstbarkeitsbewilligung
Die Wertangaben auf der Dienstbarkeitsbewilligung sind in der Regel in der Praxis unrichtig, sodass der Notar darauf nicht vertrauen sollte. Der Wert ist vielmehr nach den Vorschriften des GNotKG zu ermitteln. Häufig zahlt der Betreiber dem Grundstückseigentümer eine jährliche Nutzungsentschädigung. Diese jährliche Nutzungsentschädigung ist dann als Jahreswert gem. § 52 Abs. 2 GNotKG mit dem Faktor von höchstens 20 zu multiplizieren.
| Beispiel Erhält der Eigentümer jährlich 3.000 EUR, ergibt der multiplizierte Wert 60.000 EUR als maßgeblicher Geschäftswert; die unrichtige Wertangabe auf der Bewilligung spielt keine Rolle (Vgl. hierzu Diehn/Sikora/Tiedtke, Rn 347). Im Einzelfall kann der Notar sich die Nutzungsbewilligungsvereinbarung vorlegen lassen. |
Der Kostenschuldner des Notars ist gem. § 95 GNotKG verpflichtet, bei der Wertermittlung mitzuwirken, und zwar vollständig und wahrheitsgemäß. Wirkt der Kostenschuldner nicht oder offensichtlich unwahr mit, so sollte der Notar darauf hinweisen, dass er zur Schätzung des Geschäftswerts nach billigem Ermessen berechtigt ist (§ 95 S. 3 GNotKG).
Wirkt der Kostenschuldner dennoch nicht mit, kann der Notar den Geschäftswert schätzen. Wird die Gebührenrechnung später ggf. durch das Landgericht überprüft, so prüft dieses nur noch die Rechtmäßigkeit und beschränkt sich auf Ermessensfehler des Notars (Vgl. LG Bremen, Beschl. v. 11.9.2018 – 4 T 524/17; LG Bremen, Beschl. v. 11.9.2018 – 4 T 525/17, Elsing, notarbüro 2019, 20–22).
| Beispiel: Geh- und Fahrtrecht Der Eigentümer eines Grundstücks im Wert von 100.000 EUR bestellt zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Nachbargrundstücks ein Geh- und Fahrtrecht. Der Bereich der Ausübung betrifft 10 % von der Fläche des dienenden Grundstücks. Die Dienstbarkeit ist nicht befristet und eine Gegenleistung für die Einräumung nicht vereinbart. |
Hinweise zur Abrechnung:
Gemäß § 52 Abs. 5 GNotKG ist 5 % des Wertes des betroffenen dienenden Grundstücks (somit 5.000 EUR) als Jahreswert anzusetzen. Dieser Jahreswert ist nach § 52 Abs. 3 S. 1 GNotKG für 20 Jahre zu multiplizieren (= 100.000 EUR). Der Ansatz von 50 % hiervon (= 30.000 EUR) scheint angemessen, weil der begünstigte jeweilige Nachbareigentümer nur ein Recht zur Mitbenutzung hat.
Für die Bewilligung wird die 0,5-Gebühr gem. Nr. 21201 Nr. 4 KV GNotKG angesetzt.
| Beispiel: Wohnungsrecht Z räumt ihrer 40 Jahre alten Mutter ein lebenslängliches Wohnungsrecht an einer Eigentumswohnung ein, ohne Vereinbarung einer Gegenleistung. Würde Z die Wohnung vermieten, könnte ein Mietzins i.H.v. 500 EUR pro Monat erzielt werden. Die Bewilligung des Wohnungsrechts löst die 0,5-Gebühr nach Nr. 21201 KV GNotKG aus |
Hinweis zur Wertbestimmung:
Der Jahreswert des Wohnungsrechts beträgt 6.000 EUR (500 EUR x 12 Monate). Dieser Jahreswert wird gem. § 52 Abs. 4 GNotKG auf 15 Jahre begrenzt (die Berechtigte hat ein Lebensalter über 30 Jahre und unter 50 Jahre).
15 x 6.000 EUR = 90.000 EUR. Der Geschäftswert ist somit 90.000 EUR.
| Beispiel: Dauerwohnrecht Der Eigentümer eines Grundstücks vereinbart mit und zugunsten von Z ein Dauerwohnrecht gem. § 31 Abs. 2 WEG für einen Zeitraum von 30 Jahren. Die Dauerwohnberechtigte zahlt an den Grundstückseigentümer ein Nutzungsentgelt i.H.v. 300 EUR pro Monat. Die Wohnung hat einen Wert i.H.v. 150.000 EUR. Der Notar erhält den Auftrag, die Abgeschlossenheitsbescheinigung gem. § 31 Abs. 2 WEG einzuholen. Abrechnung: Geschäftswert §§ 52 Abs. 2, 97 Abs. 1, 112 GNotKG 300 EUR x 12 = 3.600,00 EUR x 20 =72.000,00 EUR Beurkundungsverfahren Dauerwohnrecht Nr. 21100 KV GNotKG 438,00 EUR Einholung Abgeschlossenheitsbescheinigung Nr. 22110, 22112 KV GNotKG 50,00 EUR Vollzugs XML-Daten Nr. 22114 KV GNotKG 43,80 EUR Entgelt Post- und Telekommunikation Nr. 32005 KV GNotKG 20,00 EUR Grundbuchabrufkosten (2x) Nr. 32011 KV GNotKG 8,00 EUR Dokumentenpauschale Nr. 32001 KV GNotKG 50 S. x 0,15 EUR = 7,50 EUR |
Ein Auszug aus dem Buch André Elsing (Hrsg.) Notargebühren von A-Z, 5. Auflage, 2024, S. 65-68
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