1. Eintragungsfähigkeitsprüfung
Mit dem Eingang der vom Notar beurkundeten oder entworfenen und mit einem Vermerk über die Unterschriftsbeglaubigung versehenen Bewilligungs- und Antragsurkunde bei Gericht, muss das betroffene Grundbuchamt, bevor es die begehrte Eintragung vornehmen darf, nicht nur die Wirksamkeit sowie die richtige Form der Urkunden prüfen, sondern die Bewilligungen und Anträge auch darauf, ob sie von dem einreichenden Notar oder von einem anderen Notar inhaltlich gem. § 15 Abs. 3 GBO für das Grundbuchamt auf ihre Eintragungsfähigkeit überprüft wurden. Diese Prüfung steht im öffentlichen Interesse. Der Notar hat die Prüfpflicht nur gegenüber dem Grundbuchamt, nicht aber gegenüber dem Mandanten.
Diese Eintragungsfähigkeitsprüfung eines Notars muss insbesondere auch stattfinden, wenn nur ein Fremdtext dem Grundbuchamt vorgelegt wird, der von einem anderen Notar beglaubigt ist. Entscheidend ist, dass ein Notar diese Prüfung erledigt hat, gleichgültig ist, welcher Notar.
2. Bescheinigung der Eintragungsfähigkeitsprüfung
Damit der abwickelnde/einreichende Notar nicht sehenden Auges Eintragungshindernisse schafft, wird er – und ist deshalb im Grundsatz verpflichtet –, einen Vermerk seines Prüfungsergebnisses fertigen. Beglaubigt der Notar selbst die Unterschrift unter dem Text der Eintragungsbewilligung, kann er pragmatisch das Prüfergebnis im Vermerk über seine Unterschriftsbeglaubigung integrieren.
| Muster 6.5: Eintragungsfähigkeit im Beglaubigungsvermerk Die Eintragungsfähigkeit des vorstehenden Textes habe ich gem. § 15 Abs. 3 GBO geprüft. |
Reicht der Notar eine von einem anderen Notar lediglich unterschriftsbeglaubigte Erklärung zum Grundbuchamt und mangelt es der Urkunde an einem Vermerk des anderen Notars über eine Prüfung nach § 15 Abs. 3 GBO, so wird der einreichende Notar die Prüfung vornehmen und bescheinigen oder sie dem Grundbuchamt zumindest schlicht mitteilen. Geschieht dies nicht, sendet das Grundbuchamt dem einreichenden Notar eine Beanstandung und fordert einen Nachweis darüber, dass die Prüfung der Eintragungsfähigkeit von einem Notar erledigt wurde.
Königsweg ist, dem Grundbuchamt mit der Übersendung der fremden Urkunde, die von einem anderen Notar beglaubigt ist und der es an einem Vermerk über die Prüfung mangelt, im Anschreiben an das Gericht mitzuteilen, dass die Prüfung der Eintragungsfähigkeit gem. § 15 Abs. 3 GBO vom einreichenden Notar vorgenommen wurde; das genügt (OLG Celle, Beschl. v. 6.11.2017 – 18 W 57/17)!
3. Keine Anwendung des § 15 Abs. 3 GBO auf Urkunden vor dem 9.6.2017
Für Urkunden, die seit dem 9.6.2017 stattfanden und stattfinden, bedarf es der Eintragungsfähigkeitsprüfung, nicht jedoch für ältere Urkunden, die vor diesem Datum stattfanden.
Das heißt:
| Hinweis Eine Eintragungsfähigkeitsprüfung des Notars ist nicht erforderlich, für Bewilligungen und Anträge, die vor dem 9.3.2017 und somit vor dem Tag des Inkrafttretens des § 15 Abs. 3 GBO datieren bzw. unterschriftsbeglaubigt, entworfen oder auch beurkundet waren. |
Im Rahmen der Abwicklung eines Kaufvertrags holt ein Notar regelmäßig auch beglaubigte Löschungsunterlagen zur Ablösung der nicht übernommenen Grundpfandrechte ein. Der Löschungsantrag ist in dem Kaufvertrag enthalten. Hierzu bedarf es keines Prüfvermerks des Notars, ebenso wenig zu den im Vertrag enthaltenen Anträgen auf Eintragung und Löschung der Vormerkung und der Eintragung des Eigentumswechsels. Für die von anderen Notaren unterschriftsbeglaubigten Löschungsbewilligungen der Kreditinstitute jedoch ist eine Prüfung der Eintragungsfähigkeit vorzunehmen. Diese ist aber entbehrlich, wenn die Beglaubigung vor dem 9.6.2017 vorgenommen wurde. In § 151 GBO ist angeordnet, dass § 15 Abs. 3 GBO nicht für Beglaubigungen gilt, die vor dem 9.6.2017 stattfanden.
4. Formelle Eintragungsvoraussetzung
Da ein Grundbuchamt verpflichtet ist, die Vorabprüfung eines Notars auf Eintragungsfähigkeit als eine formelle Eintragungsvoraussetzung zu kontrollieren (BT-Drucks18/10607, S. 109, 111 = BR-Drucks602/16(B), S. 14 f., 17; OLG Celle, Beschl. v. 6.11.2017 – 18 W 57/17; OLG Schleswig, Beschl. v. 28.7.2017 – 2 Wx 50/17), muss es erkennen können, dass eine Eintragungsfähigkeitsprüfung nach § 15 Abs. 3 GBO durch einen Notar stattgefunden hat. Hat das Grundbuchamt nicht die Möglichkeit sicher erkennen zu können, ob die Prüfung durch einen Notar stattgefunden hat, liegt ein Eintragungshindernis im Sinne von § 18 Abs. 1 GBO vor, der einreichende Notar erhält eine Beanstandung.
Das Grundbuchamt kann immer erkennen, dass eine Eintragungsfähigkeit von dem Notar mit geprüft wurde (bzw. diese Prüfung ohnehin durch die höherwertigere Pflicht gem. § 17 BeurkG vom Notar mit erledigt ist), wenn die vorgelegten Erklärungen in einer notariell beurkunden Vereinbarung enthalten sind. Bei einer nicht vorliegenden Eintragungsfähigkeit wäre der Notar verpflichtet gem. § 4 BeurkG die Beurkundung abzulehnen, weil sie nicht mit seinen Amtspflichten im Einklang stehen würde (Siehe hierzu Weber, RNotZ 2017, 427, 434; OLG Celle, Beschl. v. 6.11.2017 – 18 W 57/17; OLG Schleswig, Beschl. v. 28.7.2017 – 2 Wx 50/17).
| Hinweis: Fazit zur Erkennbarkeit der Prüfung bei Beurkundung Das Grundbuchamt kann für die Anträge und Bewilligungen, die in einer notariell beurkundeten Vereinbarung oder notariell beurkundeten Erklärung enthalten sind, immer ohne weiteres erkennen, dass eine Eintragungsfähigkeitsprüfung vom beurkundenden Notar erledigt ist und positiv beschieden wurde, weil es ansonsten nicht zur Beurkundung gekommen wäre (§ 4 BeurkG) (Siehe hierzu Weber, RNotZ 2017, 427, 434; OLG Celle, Beschl. v. 6.11.2017 – 18 W 57/17; OLG Schleswig, Beschl. v. 28.7.2017 – 2 Wx 50/17). |
Dass eine Eintragungsfähigkeit geprüft wurde, kann das Grundbuchamt stets auch daran erkennen, dass der Entwurf der eingereichten unterschriftsbeglaubigten Erklärung von einem Notar gefertigt worden ist. Hierzu genügt es, dass der beglaubigte Antrag bzw. die Erklärung sich auf einem Blatt Papier befindet, das mit dem Briefkopf eines oder mehrerer Notare versehen ist. Auch diesen Entwurf wird der Notar nur fertigen, wenn er von einer Eintragungsfähigkeit ausgeht (Siehe hierzu die Entscheidung des OLG Celle, Beschl. v. 6.11.2017 – 18 W 57/17, die eine formlose Bestätigung im Anschreiben an das Gericht genügen lässt).
| Hinweis: Fazit zur Erkennbarkeit der Prüfung bei Entwurf mit anschließender Beglaubigung Befindet sich eine Bestätigung des Notars im Anschreiben, dass er gem. § 15 Abs. 3 GBO die überreichte Erklärung geprüft hat, genügt dieses als Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt, das dann weiß, dass die Prüfung vorgenommen wurde. |
5. Nichterkennbarkeit
Wird dem Grundbuchamt eine nicht beurkundete Erklärung vorgelegt, die sich auf einem Blankopapierbogen befindet (ohne Briefkopf eines Notars) und ist unter der Erklärung nur die Unterschrift beglaubigt, wobei dem Vermerk der Beglaubigung eine Bescheinigung über die erledigte Prüfung nach § 15 Abs. 3 GBO fehlt, dann muss das Grundbuchamt eine Bestätigung eines Notars erhalten, dass er die Prüfung erledigt hat.
| Muster 6.6: Formulierungsvorschlag für ein Anschreiben mit Vermerk An das Amtsgericht – Grundbuchamt – Betr.: ___________ Unter Übermittlung a) einer beglaubigten Ablichtung der Kaufvertragsurkunde vom _________ (UVZ-Nr. ____ Notar _______) b) der Urschrift der Löschungsbewilligung vom _________ (UVZ-Nr. ____ des Notars _______), c) der Urschrift der Löschungsbewilligung vom _________ (UVZ-Nr. ____ des Notars _______), d) des Grundschuldbriefes Abt. III Nr. _________, e) der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde, f) der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantrage ich hiermit _________ Als einreichender Notar bestätige ich hiermit, dass ich die vorgenannte Kaufvertragsurkunde mit den enthaltenen Anträgen und Bewilligungen über die Prüfpflichten des § 15 Abs. 3 GBO hinaus und die vorgenannten Löschungsbewilligungen – soweit diese nach dem 8.6.2017 beglaubigt worden sind – auf die Eintragungsfähigkeit überprüft habe; Bedenken gegen die Eintragungsfähigkeit habe ich nicht. _________ , den _________ (Unterschrift des Notars) |
6. Keine Pflicht zur Grundbucheinsicht
Mit der Prüfpflicht des § 15 Abs. 3 GBO ist nicht verbunden, dass der Notar das Grundbuch einsehen muss (BT-Drucks 18/10607, S. 111; Elsing, notarbüro 2017, 18). Der Notar prüft lediglich den Text der Bewilligung darauf, ob er Bedenken gegen die Formulierung/Eintragungsfähigkeit hat oder nicht.
7. Keine Gebühr für die Eintragungsfähigkeitsprüfung
Für die Eintragungsfähigkeitsüberprüfung nach § 15 Abs. 3 GBO erhält der Notar in der Regel keine zusätzliche Gebühr. Beglaubigt der Notar die Unterschrift, erhält er die Gebühr nach Nr. 25100 oder 25101 KV GNotKG. Mit dieser Beglaubigungsgebühr wird jeweils der notarielle Prüfvermerk mitabgegolten (Anmerkung Abs. 2 zu Nr. 22124 KV GNotKG).
Reicht der Notar im Zuge der Beurkundung die auf ihre Eintragungsfähigkeit mit zu prüfenden fremdbeglaubigten Erklärungen ein, erhält er ebenfalls keine gesonderte Gebühr für den Prüfvermerk; er ist mit der Entwurfsfertigung bzw. dem Beurkundungsverfahren des Notars mit abgegolten (Vorbemerkung 2.2.1.22. Nr. 1 KV GNotKG). Dasselbe gilt, wenn der Notar unnötig oder vorsorglich eine Prüfung der in seiner Beurkundung enthaltenen Erklärungen bestätigt.
Reicht ein Notar eine Urkunde zum Grundbuchamt, die er nicht selbst beglaubigt hat, erhält er hierfür die Festgebühr gem. Nr. 22124 KV GNotKG i.H.v. 20 EUR für die Übermittlung an das Grundbuchamt; eine weitere Gebühr für die Bestätigung der Eintragungsüberprüfung erhält er dann nicht (Anmerkung Abs. 1 Nr. 22124 KV GNotKG, wonach keine Gebühr entsteht, wenn eine besondere Vollzugsgebühr (Nr. 22120 bis 22123 KV GNotKG) entstanden ist).
Ein Auszug aus dem Buch André Elsing (Hrsg.) Der Grundstückskaufvertrag in der notariellen Praxis, 4. Auflage, 2024, S. 206 – 211
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