Die Reallast als Sicherungsinstrument für wiederkehrende Leistungspflichten
Anders als bei Dienstbarkeiten, stehen bei Reallasten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück im Fokus. Mit einer Reallast kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass an den Reallastberechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind, § 1105 Abs. 1 S. 1 BGB,[1] etwa Geld-, Pflege-, Erhaltungs- oder Ausgleichsmaßnahmen.[2] Die Unterhaltungs- und Erhaltungsverpflichtungen, die mit dem Betrieb einer PV-Anlage anfallen können, fanden bereits im obigen Photovoltaik-Kapitel eine Darstellung. Mit einer Reallast[3] können die wiederkehrenden Verpflichtungen des Grundstückseigentümers gegenüber dem PV-Anlagenbetreiber abgesichert werden, resultierend aus dem Betrieb und der Unterhaltung der PV-Anlage, etwa die Überwachung des Zählerstandes, eine Heiz- und Informationspflicht, eine Unterhaltungspflicht oder eine Gebäudebestandserhaltungspflicht[4] des Grundstückseigentümers.[5]
Die Reallast als Instrument zur Sicherung wiederkehrender Leistungspflichten
Generell kommt die Eintragung als subjektiv-dingliche Reallast in Betracht, § 1105 Abs. 2 BGB, etwa im Rahmen einer Heizwärme- und Zahlungspflicht für einen Nachbareigentümer. In der Praxis liegt der Schwerpunkt allerdings auf der Eintragung subjektiv-persönlicher Reallasten für einen bestimmten Berechtigten.
Wiederkehrender Charakter der geschuldeten Leistungen
Probleme bereiten kann die vom Gesetz geforderte Struktur als wiederkehrende, sich von Zeit und Zeit[6] wiederholende Leistungen, womit einmalige Leistungen als Sicherungsgegenstand ausscheiden.[7] Unzulässig sind deshalb einmalige Leistungen, die nur in der Errichtung eines Zauns oder in der Kennzeichnung von Pflöcken bestehen,[8] zulässig dagegen naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen,[9] bestehend in dauerhaften Pflege- und Erhaltungsmaßnahmen, deren Umfang in der Bewilligung detailliert zu beschreiben ist, um dem Bestimmtheitsgrundsatz zu genügen.[10]
Reallasten zur Sicherung naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen
Den Anknüpfungspunkt bildet die Regelung in § 11 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BauGB, die den Ausgleich i.S.v. § 1a Abs. 3 BauGB zum möglichen Gegenstand eines Städtebaulichen Vertrags erklärt. Maßnahmen des ökologischen Ausgleichs erfolgen nicht nur durch Festsetzungen im Bebauungsplan, sondern auch durch Ausgleichsmaßnahmen eines Städtebaulichen Vertrags. In der Praxis erklärt sich der Vorhabenträger im städtebaulichen Vertrag bereit, auf seinem Grundstück Pflegemaßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft in der Weise auf eigene Kosten durchzuführen,[11] gesichert durch eine Reallast für die Gemeinde oder für das Bundesland.[12]
Zeitliche Begrenzung und inhaltliche Reichweite
Im Vorfeld sind diejenigen Leistungen bzw. einmaligen Gestaltungsmaßnahmen herauszufiltern, die nicht dinglicher, sondern nur schuldrechtlicher Inhalt der Reallast werden können.[13] Regelmäßig werden die Reallasten nur für einen bestimmten Zeitraum bestellt, weil eine unbegrenzte Verpflichtung unverhältnismäßig wäre.[14] In Bayern ist ein Zeitraum von 25 Jahren üblich.
Ein Auszug aus der eBroschüre von Harald Wilsch, Immobilienklimaschutzrecht in der notariellen Praxis, 1. Auflage 2026, S. 101.
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