Wird ein Hof i.S.d. HöfeO zum Zweck der Vorwegnahme der Erbfolge übertragen, so handelt es sich um einen Hofübergabevertrag. (In den Ländern, die kein besonderes Höferecht kennen, nennt man auch die „Landgüter“ Höfe und spricht auch bei ihnen von „Hofübergabe“.) Für ihn gelten einige Besonderheiten.
Begriff
Es muss sich um einen Hof i.S.d. HöfeO handeln. Die Höfeordnung gilt in den Ländern Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Sie wird deshalb auch „nordwestdeutsche Höfeordnung“ genannt. Vergleichbare Höfeordnungen gelten in den Ländern Rheinland-Pfalz und Bremen. In Brandenburg gilt seit 2019 ebenfalls eine eigene Höfeordnung, die sich sehr eng an die nordwestdeutsche HöfeO anlehnt. Wesentlich für die Vererbung einer Besitzung nach Höferecht ist, dass sie geschlossen nur an einen Erben fallen kann. Bei einem Hofübergabevertrag kann ein Hof i.S.d. HöfeO dementsprechend auch nur an eine Person übertragen werden. Eine Ausnahme hiervon gilt für den Erwerb durch Ehegatten. Da die HöfeO den Ehegattenhof kennt (§ 1 Abs. 1 S. 1 HöfeO), kann ein Hof i.S.d. HöfeO auch an ein Ehepaar vererbt oder übertragen werden. In Hessen gibt es eine Landgüterordnung, die jedoch nur ein Übernahmerecht zum Ertragswert gewährt.
Zu einem vollständigen Hof gehören die Wohn- und Wirtschaftsgebäude (Hofstelle) und land- oder forstwirtschaftliche Nutzflächen. Hoffähig sind nur Betriebe ab einer gewissen Mindestgröße. Im Bereich der nordwestdeutschen HöfeO lag sie bis zum 31.12.2024 bei einem Wirtschaftswert (das ist der Einheitswert abzüglich Wohnungswert) von 5.000 EUR. Seit dem 1.1.2025 knüpft die HöfeO aufgrund einer Gesetzesänderung (Gesetz zur Änderung der Höfeordnung und der Verfahrensordnung für Höfesachen vom 4.12.2024, BGBl I, Nr. 395) nicht mehr an den Wirtschaftswert oder den Einheitswert an, sondern an den Grundsteuerwert des landwirtschaftlichen Betriebes. Hoffähig sind danach nur solche Betriebe, die einen Grundsteuerwert von mindestens 27.000 EUR haben.
In Rheinland-Pfalz liegt die Mindestgröße bei einer sog. Ackernahrung (das ist so viel Land, wie nötig ist, um eine Familie zu ernähren und zu versorgen) und in Brandenburg bei einer Fläche von mindestens zehn Hektar. Hof wird der Betrieb entweder kraft Gesetzes (in den Ländern der nordwestdeutschen HöfeO ab einem Grundsteuerwert von mindestens 54.000 EUR (§ 1 Abs. 1 S. 1 HöfeO), in Brandenburg bei Besitzungen ab 20 Hektar) oder auf Antrag (in Rheinland-Pfalz) bzw. aufgrund Hofeinführungserklärung des Eigentümers (in den Ländern der nordwestdeutschen HöfeO bei Besitzungen mit einem Grundsteuerwert von mindestens 27.000 EUR und weniger als 54.000 EUR (§ 1 Abs. 1 S. 2 HöfeO), in Brandenburg bei Besitzungen mit einer Größe von mindestens zehn Hektar und weniger als 20 Hektar). Im gesamten Geltungsbereich der nordwestdeutschen Höfeordnung und in Brandenburg kann der Eigentümer jederzeit die Hofeigenschaft aufheben. Die Hofaufgabeerklärung ist gegenüber dem Landwirtschaftsgericht abzugeben. Sie bedarf der öffentlichen Beglaubigung. Gleiches gilt jeweils für die Hofeinführungserklärung.
In Rheinland-Pfalz kann die Aufhebung der Hofeigenschaft nur aus wichtigem Grund beantragt werden.
Begründung oder Aufhebung der Hofeigenschaft
Die Begründung oder Aufhebung der Hofeigenschaft i.S.d. HöfeO kann auch mehrmals nacheinander geschehen. Es bestehen daher keine Bedenken, wenn der Hofeigentümer vor der geplanten Übergabe die Hofeigenschaft aufhebt, z.B. weil Zweifel an der erforderlichen Wirtschaftsfähigkeit des Erwerbers bestehen, und der Erwerber nach der Übergabe die Hofeigenschaft wieder einführt. Das stellt, wie der BGH entschieden hat, selbst dann keine unzulässige Umgehung des Höferechts nach der HöfeO dar, wenn der Erwerber sich zuvor zur Wiedereinführung der Hofeigenschaft verpflichtet hatte. (BGH ZEV 2009, 144) Soll die Hofeigenschaft eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes nach deren Aufhebung durch Hofeinführungserklärung wieder neu begründet werden, so muss dieser die genannten Mindestgrößen erreichen (in den Ländern der nordwestdeutschen HöfeO also einen Grundsteuerwert von 27.000 EUR, in Brandenburg eine Größe von zehn Hektar).
Hof kann nur eine Besitzung sein, die einer natürlichen Person, Ehegatten oder einer fortgesetzten Gütergemeinschaft gehört. Ob ein Betrieb Hof ist, kann man in Rheinland-Pfalz einer besonderen, beim Grundbuchamt geführten Höferolle entnehmen. In den nordwestdeutschen Ländern soll zwar auf dem Titelblatt des Grundbuchs ein Hofvermerk eingetragen werden. Dies ist jedoch nicht Voraussetzung für die Entstehung der Hofeigenschaft und in vielen Fällen unterblieben. Daher ist die Frage, ob ein Hof vorliegt, im Bereich der Höfeordnung oft schwierig zu beantworten. In Zweifelsfällen kann in einem besonderen Verfahren auf Antrag eines Beteiligten, der ein rechtliches Interesse daran glaubhaft macht, vom Landwirtschaftsgericht für alle an dem Verfahren Beteiligten verbindlich festgestellt werden, ob ein Hof vorliegt oder beim Erbfall vorgelegen hat (§ 11 Abs. 1a HöfeVfO).
In der Praxis kommt man zumeist auch mit einer vorsorglichen Hofeinführungs- bzw. Hofaufhebungserklärung aus. (Zur vorsorglichen Hofaufgabeerklärung vgl. OLG Köln RNotZ 2009, 323 m. Anm. Roemer. Ausführlich zur Hofeinführungs- und Hofaufgabeerklärung, auch zur vorsorglichen Hoferklärung, Roemer, RNotZ 2015, 556. Formulierungsvorschläge für Hofeinführungs- und Hofaufgabeerklärungen in: Roemer/Stephany/Vaupel, NotarFormulare Übergabe landwirtschaftlicher Betriebe, § 3 Rn 15 ff. und Rn 29 ff.) Die vorsorgliche Hofaufgabeerklärung wird recht häufig abgegeben, nämlich dann, wenn zweifelhaft ist, ob eine Besitzung Hof ist, der Eigentümer aber die etwa doch bestehende Hofeigenschaft nicht mehr wünscht.
Vererbung des Betriebs
Die Hofeigenschaft hat außer der Vererbung des Betriebes auf nur einen Hoferben im Wesentlichen zur Folge, dass sich die Abfindung aller anderen Erben (der sog. weichenden Erben) nicht nach dem Verkehrswert, sondern nach einem niedrigeren Wert richtet. Dieser beträgt nach der nordwestdeutschen HöfeO 60 % des für den landwirtschaftlichen Betrieb zuletzt festgestellten Grundsteuerwertes. In Rheinland-Pfalz ist der Ertragswert maßgebend. Auf diese Weise wird die geschlossene Erhaltung landwirtschaftlicher und forstwirtschaftlicher Betriebe zu erträglichen Abfindungsbedingungen gewährleistet und die sog. Realteilung vermieden.
Der Hofübergabevertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass mit ihm die (Hof-)Erbfolge vorweggenommen werden soll.
Ein Auszug aus dem Buch Faßbender (Hrsg.) Notariatskunde, 21. Auflage, 2025, S. 295 – 296.
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