Auswirkungen des WEMoG auf die notarielle Praxis – Teil 1

I. Fragestellung

Die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes durch das WEMoG^[1] hat zwei neue Möglichkeiten der Begründung von Sondereigentum eröffnet – das Sondereigentum an Stellplätzen im Freien gemäß § 3 Abs. 1 S. 2 WEG und das Sondereigentum an einem außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks gemäß § 3 Abs. 2 WEG. Ungeklärt ist das Zusammenspiel zwischen diesen beiden Varianten der Begründung von Sondereigentum oder anders formuliert: Kann an einem Stellplatz Sondereigentum nur nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG als fingiertes Raumeigentum oder auch als Annexeigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG begründet werden?

II. Gesetzlicher Ausgangspunkt

Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 1 S. 1 WEG an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines errichteten oder zu errichtenden Gebäudes begründet werden. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist somit Wohnungseigentum grundsätzlich für Räume angedacht. Wohnungseigentum ist primär Raumeigentum.^[2] Eigentum an einem Raum wiederum ist seinem Wesen nach „Herrschaft über ummauerten Raum“, genauer ausgedrückt, über umschlossenen Raum.^[3]

Im Unterschied zu normalen (Einzel-)Garagen stellen einzelne Stellplätze im Freien oder in einer Tiefgarage aufgrund fehlender dreidimensionaler Abgrenzungen keine (abgeschlossenen) Räume dar und sind somit an sich nicht sondereigentumsfähig. Unabhängig von der Diskussion über den Begriff des Raumes bestand darüber bis zur Reform des WEG zum 1.12.2020 Einigkeit.

Die Reaktion der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis auf diese rechtliche Gegebenheit vor der Reform des WEG bestand darin, dass an Stellplätzen im Freien Sondernutzungsrechte begründet wurden, denen zwar keine sachenrechtliche Qualität zukam, die aber aufgrund ihrer regelmäßigen Eintragung im Grundbuch zum Inhalt des Sondereigentums wurden und damit einem Sachenrecht angenähert waren. Das reformierte WEG will das Rechtsinstitut Sondernutzungsrecht in seiner praktischen Häufigkeit zurückdrängen, weil es nach Ansicht des Gesetzgebers zu streitanfällig war. Das WEG eröffnet nun stattdessen die Möglichkeit, an solchen Flächen Sondereigentum zu begründen, da der rechtliche Umgang mit Eigentum weitgehend geklärt sei.^[4]

Gesetzestechnisch wird die Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen dergestalt umgesetzt, dass § 3 Abs. 1 S. 2 WEG die Raumeigenschaft eines Stellplatzes fingiert. Aufgrund dieser gesetzgeberischen Entscheidung können Stellplätze als Räume i. S. v. § 3 Abs. 1 WEG behandelt werden. Dies verdeutlicht, dass auch nach Inkrafttreten des WEMoG das Wohnungseigentumsrecht am Grundsatz des Raumeigentums festhält. Sondereigentum kann grundsätzlich nur bei Vorhandensein eines Raumes begründet werden.

Die Fiktion eines Raumes gilt indes nur für Stellplätze. Für andere Flächen, wie Terrassen oder Gartenflächen, kann diese Fiktion aufgrund des klaren Wortlauts keinen Anspruch erheben. Das WEG beschreitet für diese Freiflächen einen anderen Weg. Das Sondereigentum an Räumen des Gebäudes kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks gemäß § 3 Abs. 2 WEG erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

III. Doppelte Begründungsmöglichkeit?

Das Verhältnis von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG zu § 3 Abs. 2 WEG wird kontrovers diskutiert. Konkret geht es um die Frage, ob eine Erstreckung des Sondereigentums auch in der Weise zulässig ist, dass Wohnungseigentum mit einem Annexeigentum an einem Stellplatz gebildet werden kann. Ein Teil der Literatur bejaht die doppelte Begründungsmöglichkeit von Stellplätzen sowohl als fingiertes Raumeigentum nach § 3 Abs. 1 S. 2 WEG als auch als Annexeigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG,^[5] der andere Teil sieht nur die Begründungsvariante gemäß § 3 Abs. 1 S. 2 WEG als zulässig an.^[6] Rechtsprechung zu dieser Frage gibt es – soweit ersichtlich – noch nicht.

Die Befürworter einer doppelten Begründungsmöglichkeit führen als Argument an, dass ein Stellplatz selbstverständlich einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks i. S. v. § 3 Abs. 2 WEG darstelle. Schon der Wortlaut dieser Norm würde daher die Begründung von Annexeigentum an einem Stellplatz nicht ausschließen. Auch sei Annexeigentum „normales“ Sondereigentum, es gebe keinen Unterschied zwischen Sondereigentum an einem Raum und Sondereigentum als Annexeigentum.^[7]

Auch wenn letzterem Argument durchaus zugestimmt werden kann, weil es tatsächlich nur ein wesensgleiches Sondereigentum im Wohnungseigentumsrecht geben kann, vermag diese Meinung nicht zu überzeugen. Erkennbar wollte der Gesetzgeber am Grundsatz des Raumeigentums festhalten. Die Fiktion des Raumes für Stellplätze setzt diesen gesetzgeberischen Willen um. Insgesamt enthält § 3 Abs. 1 WEG damit die Begründung von Sondereigentum an Räumen des Gebäudes, zu denen aufgrund § 3 Abs. 1 S. 2 WEG eben auch Stellplätze gehören. Stellplatzsondereigentum ist Raumeigentum und zählt damit (fingiert) zum aufgeteilten Gebäude i. S. v. § 3 Abs. 1 WEG und nicht zum außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks. Auch wenn der gewöhnliche Sprachgebrauch dies zunächst nahelegen würde, ist diese Sichtweise durch die Raumfiktion des § 3 Abs. 1 S. 2 WEG nicht möglich. Systematisch ist die Begründung von Sondereigentum an Stellplätzen in § 3 Abs. 1 WEG enthalten^[8] und nicht in § 3 Abs. 2 WEG.

Letztere Vorschrift sollte Sondereigentum nach der Gesetzesbegründung an „Freiflächen“ ermöglichen,^[9] wozu ein Stellplatz als fingierter Raum und damit Gebäudebestandteil nicht zählt. Aus diesem Grund wird auch Annexeigentum an Balkonen und Dachterrassen zu Recht abgelehnt,^[10] weil diese nicht außerhalb des Gebäudes liegen. Ob sich das „außerhalb des Gebäudes“ aus der Realität oder aufgrund einer gesetzlichen Anordnung ergibt, kann auf das Ergebnis keinen Einfluss haben.

Das Ergebnis dieser Sichtweise ist keineswegs, wie behauptet, unterschiedliches Sondereigentum. Der Inhalt von Annexeigentum und Raumeigentum ist identisch, lediglich der Gegenstand des jeweiligen Sondereigentums ist unterschiedlich.^[11] Zum einen besteht das Sondereigentum an einem (fingierten) Raum, zum anderen an einer Fläche des außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücks. Sondereigentum an solchen Flächen wollte der Gesetzgeber aber nur als unselbstständiges, verbundenes Eigentum zulassen. Der Eigentumsinhalt beider Sondereigentumsformen ist aber identisch.

IV. Praktische Relevanz

Sollte man sich der gegenteiligen Meinung anschließen, bliebe nach deren Vorzügen zu suchen. Ein selbstständiges Teileigentum Stellplatz ist verkehrsfähig und kann innerhalb oder außerhalb der Gemeinschaft veräußert werden. Das Annexeigentum an einem Stellplatz kann unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vom betreffenden Wohnungseigentum abgetrennt und innerhalb der Gemeinschaft übertragen werden. Dies gilt ebenso für den Fall, dass an dem Stellplatz ein Sondernutzungsrecht begründet wurde. Trotz der neuen Möglichkeiten von Sondereigentum an zweidimensionalen Flächen bleibt die Begründung von Sondernutzungsrechten nämlich weiterhin möglich. Auch Sondernutzungsrechte können nur zwischen den einzelnen Wohnungseigentumseinheiten übertragen werden, nicht jedoch an einen außenstehenden Dritten.^[12] Soll die Übertragung von Stellplätzen an Dritte gestalterisch verhindert werden, ist die Begründung von Sondernutzungsrechten damit auch ein Weg. Er hat zudem den Vorteil, dass zwar die Sondernutzungsfläche sachenrechtlich bestimmt sein muss, die Vorgaben über die Bemaßung im Aufteilungsplan gemäß § 3 Abs. 3 WEG aber nicht beachtet werden müssen.

Die Entscheidung, ob Stellplätze selbstständig verkehrsfähig sein sollen oder nur von Mitgliedern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erworben werden können, fällt bei der Begründung von Wohnungseigentum. In Kleinanlagen besteht meist der Wunsch, dass die Stellplätze nur innerhalb der Gemeinschaft verkehrsfähig sein sollen, weil die Interessen eines bloßen Stellplatzeigentümers andere sind als die der Wohnungseigentümer. Dies gilt insbesondere für die Kostenverteilung. Bei größeren Wohnungseigentumsanlagen mit einer Vielzahl von Stellplätzen wird vor allem der aufteilende Bauträger Wert auf eine separate Verkehrsfähigkeit legen, weil er so die Stellplätze besser vermarkten kann. Den unterschiedlichen Kosteninteressen kann der Urkundengestalter durch die Bildung einer Untergemeinschaft, deren Mitglieder allein für die Kosten der Stellplätze allein verantwortlich sind, gerecht werden. Es gilt insoweit nichts anderes als für die bisher schon bekannte Bildung von Untergemeinschaften an Tiefgaragen.^[13]

Soll nach den Vorstellungen des aufteilenden Eigentümers die Übertragung von Stellplätzen an außerhalb der Gemeinschaft stehende Dritte zuverlässig verhindert werden, bietet nur die Begründung eines Sondernutzungsrechts hiervor Schutz. Bejaht man die Möglichkeit von Annexeigentum an Stellplätzen, könnte dieses Annexeigentum nämlich durch eine Abspaltung eines Miteigentumsanteils von der bisherigen Hauptsache analog § 8 WEG und Verbindung des Sondereigentums am Stellplatz mit diesem zu verkehrsfähigem Teileigentum gemacht werden. Diese Rechtsmacht des betreffenden Eigentümers wurzelt letztlich in § 903 BGB und ließe sich durch die übrigen Miteigentümer nicht verhindern.^[14] Liegt der Wunsch der Wohnungseigentümer aber gerade darin, die Stellplätze nicht außerhalb der Gemeinschaft zu sehen, stellt Annexeigentum damit die falsche Lösung dar, weil eine spätere Separierung nicht ausgeschlossen werden kann – anders bei einer Begründung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen, weil diese generell nicht an gemeinschaftsfremde Dritte übertragen werden können. Die Umwandlung eines Sondernutzungsrechts in Sondereigentum oder Annexeigentum durch den Sondernutzungsberechtigten allein ist ausgeschlossen, weil es für die Umwandlung eines im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sondernutzungsrechts in Sondereigentum der dinglichen Einigung aller Miteigentümer gemäß § 4 Abs. 1 WEG, §§ 873, 925 BGB bedarf. Aus diesem Grund kann an einem Stellplatzsondernutzungsrecht auch nicht durch die Neuregelung kraft Gesetzes Sondereigentum entstehen^[15] oder ein solches Sondernutzungsrecht in Sondereigentum „umgedeutet“ werden. Es bedarf vielmehr gemäß § 4 Abs. 1 WEG einer sachenrechtlichen Einigung und deren Eintragung in das Grundbuch.^[16]

Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, der Annexeigentümer könne ebenso eine Grunddienstbarkeit oder eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit am Stellplatz zugunsten eines außerhalb der Gemeinschaft stehenden Dritten bestellen und dadurch hätte dieser gemeinschaftsfremde Berechtigte eigentümergleiche Befugnisse.^[17] Zwar ist eine Belastung eines Wohnungseigentums, dessen Teil ein Annexsondereigentum ist, durch eine Dienstbarkeit, deren Ausübungsbereich auf diese Freifläche beschränkt ist, zulässig.^[18] Ein solcher Dienstbarkeitsberechtigter bliebe aber stets außerhalb der Gemeinschaft, könnte ohne Vollmacht nicht an Eigentümerversammlungen teilnehmen und wäre kein Berechtigter oder Verpflichteter aus Entscheidungen der Wohnungseigentümer. Sein Rechtsverhältnis bestünde immer nur zwischen ihm und dem Eigentümer des mit der Dienstbarkeit belasteten Wohnungseigentums. Er wäre, wie gewollt, immer außerhalb des Kreises der Wohnungseigentümer.

V. Zwischenergebnis

Zusammengefasst kann festgestellt werden, dass neben den dargestellten rechtlichen Bedenken keinerlei Vorteile mit der Begründung von Annexeigentum an einem Stellplatz verbunden wären. Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 1 S. 2 WEG und Sondernutzungsrechte bilden völlig ausreichende Gestaltungsmittel. Sind mit einem eventuellen Stellplatzannexeigentum aber keinerlei praktische Vorteile verbunden, ist kein Grund ersichtlich, von dem gesetzlich vorgegebenen System des § 3 WEG abzuweichen und eine doppelte Begründungsmöglichkeit zu bejahen.

I. Begriff

Die Raumeigenschaft wird nur für Stellplätze fingiert. Dieser Begriff ist allerdings eher unspezifisch und sprachlich nicht eindeutig.^[19] Die Gesetzesbegründung verwendet indes nur diesen allgemeinen Begriff. Inhaltlich ist davon auszugehen, dass damit die betreffenden Flächen objektiv aufgrund ihrer Größe und Lage, insbesondere auch hinsichtlich der Zufahrtsmöglichkeit,^[20] für das Abstellen von Fahrzeugen aller Art,^[21] die für die Fortbewegung durch Menschen geeignet sind, gemeint sind. Eine Differenzierung zwischen Stellplätzen für Pkw, Motor- oder Fahrräder bzw. elektrische Rollstühle erscheint sachfremd. Sofern die Fläche ausreichend ist, spricht auch nichts dagegen, einen Stellplatz für das Abstellen eines Wohnmobils oder Lkw zu begründen. Ausgeschlossen sind aber (Ab-)Stellplätze für Gegenstände, die keine Fortbewegungsmittel sind, wie beispielsweise Mülltonnen oder Pflanzenkübel,^[22] weil der Gesetzgeber erkennbar Stellplätze für Fortbewegungsmittel vor Augen hatte.

Damit haben sich einige Diskussionen erledigt, die in der Vergangenheit zu der Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen existierten. Sondereigentumsfähig sind Stellplätze im Freien, in Tiefgaragen, in Parkhäusern, die nach oben oder zur Seite offen sind,^[23] und unabhängig davon, ob sich der Stellplatz auf einem ebenerdig gelegenen und von der Umgebung nicht abgegrenzten Dach einer Tiefgarage befindet. Gleiches gilt für die Sondereigentumsfähigkeit von Carports.

Ebenso ist nun nach dem Willen des Gesetzgebers die Sondereigentumsfähigkeit auch für den einzelnen Stellplatz eines Doppel- oder Mehrfachparkers zu bejahen.^[24] Zur Kennzeichnung der einzelnen Stellplätze eines Mehrfachparkers enthält § 6 Abs. 2 AVA^[25] eine ausdrückliche Regelung. Damit haben sich auch die Probleme erledigt, die sich nach bisherigem Recht für die Klärung des Rechtsverhältnisses der Miteigentümer eines Mehrfachparkers ergeben haben.^[26] Sofern an den einzelnen Stellplätzen eines Mehrfachparkers eigenes Teileigentum begründet wird, sorgt dies dafür, dass Hydraulik- und Hebeanlage von mehreren Eigentümern gebraucht werden und deshalb gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Aus diesem Grund treffen die Kosten dieses Mehrfachparkers alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich, sofern in der Gemeinschaftsordnung keine – sinnvollerweise – abweichende Regelung zur Kostentragung getroffen wurde.

II. Rechtliche Bedeutung

Zu klären bleibt, welche rechtliche Bedeutung die Einordnung einer Fläche als Stellplatz besitzt. Denkbar ist, dieser entweder die Qualität einer Vereinbarung über die Zweckbestimmung der betreffenden Fläche beizumessen^[27] oder ihr eine sachenrechtliche Bedeutung zuzuschreiben, ohne deren Vorliegen Sondereigentum nicht entstehen kann. Erkennbar wollte der Gesetzgeber verkehrsfähiges Sondereigentum nur an Stellplätzen ermöglichen. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, eröffnet das WEG sachenrechtlich nur die Begründung von Annexeigentum an solchen Freiflächen. Unabdingbare Anforderung an die Begründung von verkehrsfähigem Teileigentum an einem Stellplatz ist damit dessen Qualität als Stellplatz. Ihr nur eine Einordnung als Zweckbestimmung für die Nutzbarkeit im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zuzuschreiben, greift somit zu kurz. Fehlt einer Fläche die Bestimmung oder Eignung als Stellplatz, kann das Sachenrecht am Stellplatzteileigentum nicht begründet werden. Der sachenrechtliche Begründungsakt ist somit unwirksam, wenn Sondereigentum an einer Fläche begründet werden soll, die nicht als Stellplatz geeignet ist. Der Klassifizierung kommt damit (auch) sachenrechtliche Qualität zu.

Sofern bei der Begründung selbstständigen Teileigentums an einem Stellplatz eine spezifischere Nutzungsbeschreibung gewünscht ist, z. B. eine Beschränkung nur für das Abstellen von Pkw, kann dies bei der zulässigen Benutzung dieses Stellplatzes durch eine Zweckbestimmung im engeren Sinne in der Gemeinschaftsordnung umgesetzt werden. Eine Nutzungsvorgabe dergestalt besitzt aber keine sachenrechtliche Auswirkung im Hinblick auf die Möglichkeit der Begründung von Sondereigentum. Hierfür ist die Qualität als Stellplatz ausreichend. Im Übrigen kann auch eine gesetzlich normierte sachenrechtliche Anforderung nicht der Disposivität der Wohnungseigentümer unterliegen. Konkretisierungen der zulässigen Nutzung eines Stellplatzes haben folgerichtig auch nur Auswirkungen im Binnenverhältnis der Wohnungseigentümer.

Die Rechtslage ist vergleichbar mit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. An Räumen, die nicht zum Wohnen geeignet sind, kann Wohnungseigentum wirksam nicht begründet werden.^[28] Dies ist eine gesetzliche Anforderung für eine sachenrechtlich wirksame Begründung und nicht nur eine Zweckbestimmung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Selbstredend kommt dieser Anforderung auch eine Bedeutung im Binnenverhältnis der Wohnungseigentümer zu, weil hierdurch auch eine grundsätzliche Zweckbestimmung vorgegeben ist. In der Bezeichnung eines Sondereigentums als Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 Abs. 2 und 3 WEG liegt nämlich auch eine Vereinbarung über den zulässigen Gebrauch.^[29] Die h. M. spricht in diesem Zusammenhang von einer Zweckbestimmung im weiteren Sinne, weil durch die Bezeichnung eines Sondereigentums als Wohnungs- oder Teileigentum allgemein der Gebrauch der Räume eines Sondereigentums als Wohnung oder zu anderen als zu Wohnzwecken vorgegeben wird.^[30] Zweckbestimmungen im weiteren Sinne bestimmen grob, welcher Gebrauch erlaubt ist, besitzen daneben aber auch sachenrechtliche Qualität im Begründungsstadium. Ohne Eignung einer Raumeinheit zum Wohnen oder zur Nutzung als Stellplatz kann Wohnungseigentum bzw. Teileigentum an einem Stellplatz nicht begründet werden.

III. Fehlende Stellplatzqualität

Soll in einer Teilungserklärung Sondereigentum an einer Fläche begründet werden, die objektiv aber keine Stellplatzeignung besitzt, scheitert dieser Begründungsakt insoweit, weil diese gesetzliche Vorgabe sachenrechtlich zwingend ist. Für den Umgang mit einem solchen Fehler kann auf die Aussagen zu § 5 Abs. 2 WEG zurückgegriffen werden. Nach dieser Vorschrift können Räume, die von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer gebraucht werden, nicht zum Sondereigentum bestimmt werden. Durch diese teilweise Nichtigkeit wird die Entstehung von Wohnungseigentum zwar nicht insgesamt infrage gestellt,^[31] die betreffenden Räume verbleiben jedoch im gemeinschaftlichen Eigentum.^[32] Entsteht insoweit ein isolierter Miteigentumsanteil,^[33] weil die Verbindung mit Sondereigentum gescheitert ist? Denkbar ist, eine solche unzulässige Begründung von Sondereigentumsrechten in eine Ausweisung von Sondernutzungsrechten gemäß § 140 BGB umzudeuten, sofern sich ein entsprechender Wille im Rahmen der Auslegung feststellen lässt.

IV. Spätere Nutzungsänderung

Eine andere Frage ist, welche Auswirkungen es hat, wenn der betreffende Eigentümer sein Sondereigentum entgegen einer Zweckbestimmung im weiteren Sinne nutzt. Eine solche zweckwidrige Nutzung kann ein im Grundbuch gebuchtes Sachenrecht nicht verschwinden lassen. Vielmehr können sich die übrigen Miteigentümer gegen eine zweckwidrige Nutzung zur Wehr setzen und diese untersagen. Geeignete Anspruchsgrundlagen hierfür sind § 14 Abs. 1 WEG und § 1004 BGB.^[34] Die existierenden Sondereigentumsrechte berechtigen nämlich grundsätzlich nicht zu einer abweichenden Nutzung.

Neben dem „originären“ Gebrauch ist allerdings auch nicht abwehrbar, was nach einer typisierenden Betrachtungsweise die Miteigentümer nicht mehr stört als der bei der Begründung zugelassene Gebrauch. Denn die Miteigentümer erfahren in einem solchen Falle keinen Nachteil, den es abzuwehren gälte oder der abwehrbar wäre. Hierzu kann auf die zahlreiche Rechtsprechung zu einer abweichenden Nutzung von Wohn- und Teileigentum verwiesen werden.^[35] Selbstredend können die Wohnungseigentümer diese sachenrechtliche Vorgabe auch nicht einvernehmlich durch eine spätere abweichende Nutzungsvereinbarung aushebeln und damit durch die Hintertür Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 1 S. 2 WEG an einem Nichtstellplatz begründen.^[36]

V. Verbindung von Stellplatzeigentum mit Annexeigentum

Annexeigentum kann an einer außerhalb des Gebäudes liegenden Freifläche begründet werden. Wo dieses Sondereigentum liegt, ist hingegen unerheblich.^[37] Es ist insbesondere keine Voraussetzung, dass der betreffende Grundstücksteil dem berechtigten Wohnungseigentum unmittelbar vorgelagert ist.^[38] Ausgeschlossen ist die Erstreckung von Sondereigentum auf das gesamte Grundstück, weil die Grundstücksfläche, auf der das aufgeteilte Gebäude steht, zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen muss (§ 1 Abs. 5 WEG). Da das Sondereigentum an einem Stellplatz als Raumeigentum gilt, ist eine Erstreckung des Sondereigentums auf eine außerhalb des Gebäudes befindliche Freifläche zulässig. Ansonsten gäbe es unterschiedliche Arten von Sondereigentum, was nach zutreffender Ansicht aber abzulehnen ist.^[39] Damit kommt auch ein Stellplatz grundsätzlich als Bezugspunkt in Betracht.^[40]

Der (fingierte) Raum Stellplatz muss gemäß § 3 Abs. 2 WEG aber wirtschaftlich die Hauptsache des Sondereigentums bleiben. Entscheidend hierfür ist die allgemeine Verkehrsanschauung im Einzelfall, wobei aber kein zu enger Maßstab anzulegen ist.^[41] Es bedarf einer Gesamtbetrachtung unter Berücksichtigung von Nutzungsschwerpunkt, Flächengröße und Wertverhältnis.^[42] Da die Zufahrt zu einem Stellplatz regelmäßig für die Nutzung des Stellplatzes dienende Funktion hat und als solche wirtschaftlich eher eine Belastung als einen Wert darstellt, wird man im Normalfall davon ausgehen können, das bei Verbindung von einem Stellplatzsondereigentum mit einer Zufahrt als Annexeigentum tatsächlich der Stellplatz wirtschaftlich die Hauptsache ist. Im Regelfall ist somit auch die Verbindung eines im Sondereigentum stehenden Stellplatzes mit einer Zufahrt zulässig.^[43] Wie sich aus der negativen Formulierung in § 3 Abs. 2 WEG ergibt, wird sogar vermutet, dass die Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies kann im Einzelfall sogar eine sehr sinnvolle Gestaltung darstellen, weil dann der Stellplatzeigentümer auch für die Kosten der in seinem Eigentum stehenden Zufahrt als Kosten seines Sondereigentums aufzukommen hat. Ist der Stellplatz im Einzelfall nicht die Hauptsache, verstößt die Begründung von Freiflächensondereigentum gegen die gesetzlichen Anforderungen und die Eigentumszuordnung ist insoweit nichtig,^[44] kann jedoch grundsätzlich in ein Sondernutzungsrecht umgedeutet werden.^[45]