Im Rahmen von Bauvorhaben, Projektentwicklung und Finanzierung beabsichtigen Eigentümer regelmäßig, Grundstücke im Grundbuch zu verbinden. Nach § 890 BGB gibt es zwei Möglichkeiten der rechtlichen Verbindung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten, die Eigentümer aufgrund ihrer Befugnisse nach § 903 BGB im Rahmen des Artikel 14 des Grundgesetzes vornehmen können.
Die Voraussetzungen für die Vereinigung und Zuschreibung sind weitestgehend identisch. Durch eine rechtliche Verbindung werden die bestehenden Belastungen der zu verbindenden Grundstücke an sich nicht beeinträchtigt. Der entscheidende Unterschied bezieht sich auf die Erstreckung von Belastungen in Abteilung III bei der Bestandteilszuschreibung.
Im Folgenden werden die Möglichkeiten, Voraussetzungen, der Ablauf sowie die Herausforderungen – die sogenannte „Besorgnis der Verwirrung“ – dargestellt.
Formen der Verbindung
Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB
Bei der Vereinigung nach § 890 Abs. 1 BGB werden zwei oder mehr selbstständige Grundstücke als ein einheitliches selbstständiges Grundstück vereinigt, von welchem die bisherigen Grundstücke unwesentliche Bestandteile werden. Die Vereinigung belässt grundsätzlich jedes dingliche Recht an derjenigen realen Teilfläche, die bereits vor der Vereinigung mit dem Recht belastet war. Für bestehende Belastungen auf den bisherigen Grundstücken ändert sich grundsätzlich nichts. Sie bestehen nach Verbindung an dem neuen Grundstück, wobei sich der Ausübungsbereich auf das ursprünglich belastete Grundstück beschränkt.
Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB
Bei der Zuschreibung nach § 890 Abs. 2 BGB wird ein Grundstück durch Verbindung unwesentlicher Bestandteil eines anderen, bestehenden Grundstücks („Hauptgrundstück“). Im Unterschied zur Vereinigung erstrecken sich bei einer Bestandteilszuschreibung eingetragene Grundpfandrechte am Hauptgrundstück kraft Gesetzes auf das zuzuschreibende Grundstück. Die in Abteilung III des Hauptgrundstücks eingetragenen Belastungen werden auf dem zugeschriebenen Grundstück, an nächstoffener Rangstelle, also sofern bereits Belastungen bestehen, nachrangig, eingetragen.
Verschmelzung
Zwei oder mehr Flurstücke können auch beim Liegenschaftskataster zu einem Flurstück verschmolzen werden. Die Verschmelzung wird durch einen amtlichen Fortführungsnachweis des Vermessungsamtes nachgewiesen. Sind die Flurstücke zuvor katastertechnisch verschmolzen worden, ist ein amtlicher Fortführungsnachweis dem Grundbuchamt vorzulegen und die Eintragung von Amts wegen vorzunehmen.
Voraussetzungen
Gegenstand der Verbindung
Gegenstand der Verbindung können nur mehrere sachenrechtliche, selbstständige Grundstücke desselben Eigentümers bzw. derselben Eigentümer im gleichen Berechtigungsverhältnis sein.
Räumlicher Zusammenhang
Die beteiligten Grundstücke sollen in demselben Grundbuchamts- und Katasteramtsbezirk liegen und unmittelbar aneinandergrenzen, wobei davon nur abgewichen werden soll, „wenn hierfür, insbesondere wegen der Zusammengehörigkeit baulicher Anlagen und Nebenanlagen, ein erhebliches Bedürfnis entsteht.“ Damit soll die Vereinigung von Grundstücken, die über dessen Grenzen gehen vermieden werden. Wird davon abgewichen, ist das erhebliche Bedürfnis glaubhaft zu machen. Die Form des § 29 GBO gilt nicht.
Erklärungen des Eigentümers und deren Form
Für die Entstehung ist materiell-rechtlich eine einseitige Erklärung des Eigentümers bzw. bei mehreren Eigentümern aller Eigentümer sowie die Eintragung der Verbindung im Grundbuch erforderlich. Bei mehreren Eigentümern muss die Abgabe der Erklärung nicht gleichzeitig erfolgen. Die Verbindung ist unwirksam, wenn sie ohne oder aufgrund unwirksamer materiell-rechtlicher Erklärung erfolgt. Eine nachträgliche Abgabe ist jedoch möglich.
Verfahrensrechtlich bedarf es einem Antrag nach § 13 GBO sowie der Bewilligung nach § 19 GBO in der Form des § 29 GBO, wobei neben Notaren auch Vermessungsbehörden befugt sind, die Unterschriften unter Bewilligungen zur Vereinigung oder Zuschreibung zu beglaubigen.
Der zum Zeitpunkt des grundbuchlichen Vollzugs eingetragene Eigentümer hat sowohl den Antrag zu stellen, als auch die Bewilligung abzugeben. Gläubiger und Berechtigte haben kein Antragsrecht.
Aus den Erklärungen hat eindeutig hervorzugehen, ob eine Vereinigung oder Zuschreibung gewünscht ist.
Zustimmungserfordernisse
Eine Zustimmung dinglicher Berechtiger ist hinsichtlich der lediglich rechtlichen Verbindung nicht erforderlich, da die Belastungen nicht beeinträchtigt werden. Bei der Zuschreibung erlangen die Gläubiger des Hauptgrundstücks sogar einen rechtlichen Vorteil, da sich die Belastungen auf das zuzuschreibende Grundstück erstrecken – wenn auch nur nachrangig.
Im Zusammenhang mit der Verbindung können Zustimmungen aufgrund unterschiedlicher Belastungen des Grundbuchs jedoch erforderlich werden.
Verschlechtert sich der Rang eines subjektiv-dinglichem Recht müssen auch die am herrschenden Grundstück Berechtigten zustimmen. Die Zustimmung kann nur gegenüber dem Grundbuchamt oder dem Begünstigen erklärt werden.
Die nach materiellem Recht erforderlichen Zustimmungen Dritter sind grundsätzlich auch verfahrensrechtlich erforderlich. Die Vorlage ist jedoch verfahrensrechtlich nach § 21 GBO nur dann erforderlich, wenn ein Herrschvermerk eingetragen ist. Ist kein Herrschvermerk eingetragen, ist die Vorlage verfahrensrechtlich entbehrlich. Etwaige familien- oder betreuungsgerichtliche Genehmigungen, Einwilligungen des Ehegatten nach § 1365 BGB und öffentlich-rechtliche Genehmigungen sind grundsätzlich für die rechtliche Verbindung nicht einzuholen. Sie können ggf. für die Veränderungen der Belastungen in Abteilung III erforderlich werden.
Vorlage von Grundschuldbriefen
Bei einem Briefrecht in Abteilung III ist für die Eintragung einer bloßen Grundstücksverbindung die Vorlage des Briefes nicht erforderlich, weil keine Eintragung „bei dem Recht“ stattfindet. Ist jedoch für die beabsichtigte Verbindung eine Vereinheitlichung der Verwertungsrechte erforderlich, die auch das Briefrecht betrifft, ist die Briefvorlage unerlässlich.
Besorgnis der Verwirrung
Begriff und rechtliche Bedeutung
Ein zentrales Problem bei der Verbindung von Grundstücken ist die sogenannte „Besorgnis der Verwirrung“. Damit ist gemeint, dass durch die Verbindung die rechtlichen Verhältnisse im Grundbuch unübersichtlich oder missverständlich werden könnten. Das Grundbuch soll stets Klarheit und Transparenz über die Eigentumsverhältnisse und Belastungen eines Grundstücks bieten.
Der Gesetzgeber verlangt daher ausdrücklich, dass eine Verbindung von Grundstücken nur dann erfolgen darf, wenn keine Verwirrung zu befürchten ist. Ziel ist es, die Rechtssicherheit zu wahren und Unklarheiten – etwa für den Fall der Veräußerung oder Zwangsvollstreckung –zu vermeiden.
Wann ist keine Verwirrung zu befürchten?
Nicht jede unterschiedliche Belastung führt zu Verwirrung. Der Gesetzgeber und die Rechtsprechung differenzieren hier sehr genau:
- Dienstbarkeiten: Belastungen mit Dienstbarkeiten (z.B. Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch) führen in der Regel nicht zu Verwirrung, selbst wenn sie nur auf einem Teil des verbundenen Grundstücks lasten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Ausübungsbereich der Dienstbarkeit – etwa durch eine Flurkarte – eindeutig ist. Die Belastung bleibt dann auf die reale Teilfläche beschränkt und der Ausübungsbereich zweifelsfrei nachzuvollziehen.
- Vormerkungen, Vorkaufsrechte, Nießbrauchrechte: Auch wenn solche Rechte in unterschiedlicher Rangfolge oder nur auf einem der zu verbindenden Grundstücke lasten, ist nach der Rechtsprechung keine Verwirrung zu befürchten, solange keine Verschmelzung der Flurstücke erfolgt ist.
- Leibrenten: Eine Einzelbelastung mit einer Leibrente führt ebenfalls nicht zur Verwirrung, da diese Belastung klar abgrenzbar ist.
Wann ist Verwirrung zu befürchten?
Verwirrung ist insbesondere dann zu befürchten, wenn die zu verbindenden Grundstücke unterschiedlich belastet sind. Das betrifft vor allem Verwertungsrechte, wobei zwei Hauptfälle zu unterscheiden sind:
- Unterschiedliche Belastungen: Wenn die Grundstücke mit verschiedenen Grundpfandrechten oder Reallasten belastet sind, würde eine Verbindung dazu führen, dass auf dem entstehenden einheitlichen Grundstück unterschiedliche Rechte auf unselbstständigen Teilflächen lasten. Das Grundbuch würde dadurch unübersichtlich werden, da die Rangfolge der Rechte nicht mehr einheitlich festgestellt werden könnte.
Die einheitliche Belastung ist im Falle der Zuschreibung dann nicht erforderlich, wenn das Hauptgrundstück mit einem oder mehreren Verwertungsrechten belastet und das zugeschriebene Grundstück in Abteilung III lastenfrei ist, da sich bei der Zuschreibung die Verwertungsrechte von dem Hauptgrundstück auf das zugeschriebene Grundstück erstrecken. - Unterschiedliche Rangfolgen: Auch wenn die Grundstücke zwar mit denselben Verwertungsrechten, aber in unterschiedlicher Rangfolge belastet sind, ist ebenfalls Verwirrung zu befürchten, da keine einheitliche Rangfolge ermittelt werden kann.
Bei uneinheitlichen Vorkaufsrechten oder Erbbaurechten ist die Besorgnis der Verwirrung gegeben, wenn eine Verschmelzung der Flurstücke vorausgegangen ist. Sind die Flurstücke nicht verschmolzen, ist auch bei uneinheitlicher Belastung keine Verwirrung zu besorgen.
In all diesen Fällen würde eine Verbindung die Übersichtlichkeit des Grundbuchs beeinträchtigen und zu Rechtsunsicherheit führen.
Wie wird Verwirrung vermieden?
Um Verwirrung zu vermeiden, fordert das Gesetz eine einheitliche Belastung in Abteilung III der zu verbindenden Grundstücke mit. Das bedeutet, die Grundstücke müssen mit denselben Grundpfandrechten und Reallasten in derselben Rangfolge belastet sein. Gibt es Unterschiede, müssen diese beseitigt werden, damit die gewünschte rechtliche Verbindung erfolgen kann. Die unterschiedliche Belastung kann durch Löschung, Nachverpfändung oder Rangregulierung behoben werden.
Für die Löschung, die Nachverpfändung oder den Rangrücktritt sind materiell-rechtlich die Einigung zwischen dem Eigentümer und dem Gläubiger des betroffenen Rechts sowie die Eintragung im Grundbuch erforderlich. Verfahrensrechtlich bedarf es einem Antrag und der Bewilligung des Gläubigers in der Form des § 29 GBO. Die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bei der Nachverpfändung ist stets notariell zu beurkunden.
Bei Dienstbarkeiten genügt es, wenn der Ausübungsbereich klar definiert ist. Hier kann eine Verbindung auch bei unterschiedlichen Belastungen erfolgen, ohne dass Verwirrung zu befürchten ist.
Grundbuch
Grundbucheintragung
Die Vereinigung oder Zuschreibung ist zu ihrer Wirksamkeit in das Grundbuch einzutragen.
Wenn die zu vereinigenden Flurstücke auf demselben Grundbuchblatt eingetragen sind, wird die Vereinigung unter einer neuen Nummer vermerkt; auf alte Einträge werden in Spalte 1 verwiesen und diese gerötet. Sind die Flurstücke kastertechnisch verschmolzen, erhält das neue Grundstück eine neue Nummer und Bezeichnung mit korrigierten Bestandsangaben in Spalte 1.
Wird ein neues Grundstück nach Verschmelzung der Flurstücke eingetragen, geschieht dies aufgrund des Fortführungsnachweises in Spalte 1 ohne Eintragungen in den Abteilungen I bis III. Spalte 2 der Abteilungen II und III werden zur Datenbankpflege angepasst.
Bei der Vereinigung mehrerer Grundstücke auf verschiedenen Grundbuchblättern werden diese gemeinsam auf einem neuen oder einem bestehenden Grundbuchblatt verzeichnet.
Zuständiges Grundbuchamt
Bei der Vereinigung ist das Grundbuchamt zuständig, in dessen Bezirk die Grundstücke liegen. Bei verschiedenen Bezirken – dies dürfte eher die Ausnahme sein, da zwischen den Grundstücken ein räumlicher Zusammenhang bestehen soll – wird das zuständige Grundbuchamt durch das nächsthöhere Gericht entschieden. Bei der Zuschreibung ist das Grundbuchamt zuständig, in dessen Bezirk das Hauptgrundstück liegt.
Fazit: Vorsicht bei unterschiedlichen Belastungen
Auch wenn die rechtliche Verbindung von Grundstücken in der notariellen Praxis lediglich wie die Entwurfserstellung eines Grundbuchantrags erscheint, darf die sorgfältige Prüfung des zugrunde liegenden Sachverhalts nicht vernachlässigt werden. Dabei ist zunächst der Wille der Beteiligten zu klären, welche Art der Verbindung – Vereinigung oder Zuschreibung – gewünscht ist. Anschließend ist zu prüfen, ob die rechtlichen Voraussetzungen für die gewünschte Verbindung gegeben sind.
Besonderes Augenmerk ist auf die Grundbuchauszüge der betroffenen Grundstücke zu richten: Insbesondere bei unterschiedlichen Belastungen in Abteilung III würde durch die Verbindung die Gefahr einer unzulässigen „Besorgnis der Verwirrung“ entstehen. In solchen Fällen ist eine Vereinheitlichung der Rechte – durch Löschung, Nachverpfändung oder Rangregulierung – für den grundbuchlichen Vollzug der beabsichtigten Verbindung erforderlich.
