Die Reform der GwGMeldV-Immobilien – Teil 2

Die Änderungen der GwGMeldV-Immobilien im Einzelnen

Etwas mehr als vier Jahre nach ihrem Inkrafttreten wurde die Meldepflichtverordnung nun erstmalig reformiert. Die Reform diente insbesondere der (längst überfälligen) Anpassung der Verordnung an das seit dem 1.4.2023 (Siehe § 59 Abs. 11 GwG) geltende Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften (unter I.). Basierend auf einer umfassenden Evaluierung der Verordnung wurden zudem einzelne Meldesachverhalte eingeschränkt, um die Qualität der Meldungen (weiter) zu steigern (unter II.). Schließlich wurden wenige weitere (redaktionelle) Änderungen vorgenommen (unter III.). Die angepasste Meldepflichtverordnung gilt seit dem 17.2.2025 (unter IV.).

I. Anpassung der Meldepflichtverordnung an das Barzahlungsverbot

Mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (SDG II) (Zweites Gesetz zur effektiveren Durchsetzung von Sanktionen (Sanktionsdurchsetzungsgesetz II) vom 19.12.2022, BGBl 2022 I, 2606) führte der Gesetzgeber ein Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften ein (siehe § 16a GwG). (Ausführlich hierzu Eicher, DNotZ 2023, 165 ff.; Thelen, notar 2023, 96 ff.; Wachter, ZNotP 2023, 41 ff.; zum Barzahlungsverbot bei Anteils­übertragungen Lorenzen, notar 2023, 119 ff.) Es gilt für Asset Deals und Share Deals, die seit dem 1.4.2023 abgeschlossen werden (§ 59 Abs. 11 GwG). Seit diesem Zeitpunkt kann bei diesen Rechtsgeschäften die Gegenleistung nicht mehr mit Bargeld, Kryptowerten oder bestimmten Rohstoffen (Gold, Platin und Edelsteinen) erbracht werden (§ 16a Abs. 1 GwG). Das Verbot wird (nur) beim Asset Deal durch Nachweispflichten der Beteiligten (§ 16a Abs. 2 GwG) und Kontroll- und Dokumentationspflichten des Notars abgesichert (§ 16a Abs. 3 bis 5 GwG) sowie – nunmehr auch – durch Meldepflichten des Notars.

Infolge des Barzahlungsverbots wurden die Meldepflichten wegen verdächtiger Zahlungsmittel neu geregelt (hierzu unter 1.). Neu eingeführt wurde eine Meldepflicht wegen Verstoßes der Beteiligten gegen die Nachweispflicht über die unbare Zahlung (unter 2.) sowie wegen einer Kaufpreiszahlung ein Jahr nach Antrag auf Eigentumsumschreibung (unter 3.).

1. Meldepflichten wegen verdächtiger Zahlungsmittel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 GwG)

Die Meldepflichten wegen verdächtiger Zahlungsmittel in § 6 Abs. 1 Nr. 1 GwG wurden infolge des Barzahlungsverbots redaktionell erheblich geändert. Waren diese Meldepflichten bisher in drei Buchstaben geregelt (§ 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 lit. a bis c GwGMeldV-Immobilien a. F.), finden sie sich nun in vier Buchstaben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a bis d GwGMeldV-Immobilien). Zudem wurde der Wortlaut dahingehend geändert, dass statt auf eine Zahlung nunmehr auf ein Erbringen der Gegenleistung abgestellt wird. Dies trägt der Tatsache Rechnung, dass die vertragliche Gegenleistung im Rahmen eines Immobilienerwerbs mit anderen Mitteln erbracht werden kann als in Form einer Kaufpreiszahlung. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien, S. 4, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Im Fall von Tauschverträgen kann insbesondere eine Sache als Gegenleistung vereinbart sein. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien, S. 4, BAnz AT 29.1.2025 B1.)

Zusammengefasst stellen sich die Meldepflichten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien nunmehr wie folgt dar:

• Meldepflicht wegen Erbringung der Gegenleistung mittels Bargelds, Gold, Platin oder Edelsteinen von mehr als 10.000 € (unter a)
• Meldepflicht wegen Erbringung der Gegenleistung mittels anderer Barmittel (insbesondere Inhaberpapieren) oder gleichgestellter Zahlungsmittel (insbesondere Edelmetalle wie Silber) von mehr als 10.000 € (unter b)
• Meldepflicht wegen Erbringung der Gegenleistung mittels Kryptowerten von mehr als 10.000 € (unter c)
• Meldepflicht wegen Verwendung eines Bankkontos in einem Risikostaat (unter d)

Eine Erweiterung der Meldepflichten ist mit den Änderungen jedoch nicht verbunden. Vielmehr wurden diese für Fälle der Zahlung mittels Kryptowerten sogar leicht eingeschränkt (unter c):

a) Meldepflicht bei Erbringung der Gegenleistung mittels Bargelds, Gold, Platin oder Edelsteinen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien)

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien hat der Notar zu melden, wenn die Gegenleistung vollständig oder teilweise abweichend von § 16a Abs. 1 GwG mittels Bargelds, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht wurde oder erbracht werden soll, sofern der Betrag einen Gegenwert von 10.000 € überschreitet. Inhaltliche Änderungen sind damit jedoch nicht verbunden. Denn schon nach früherer Rechtslage war die Erbringung der Gegenleistung mittels Barmitteln und gleichgestellten Zahlungsmittel von mehr als 10.000 € meldepflichtig (§ 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien a. F.). Nach deren Definition (hierzu unter b) waren damit schon bislang Bargeld, Gold, Platin und Edelsteine erfasst. Eine zwingende Notwendigkeit, die Meldepflichten an die nunmehr nach § 16a GwG unzulässigen Zahlungsmittel anzupassen, bestand damit nicht.

Wichtig ist, dass für die Meldepflicht ein Schwellenwert von 10.000 € besteht. (Der Entwurf der Änderungsverordnung sah noch keinen Schwellenwert vor; einen solchen anregend BNotK, Stellungnahme zum Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien), S. 3; DNotV, Stellungnahme zum Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien), S. 2 f.) Für das Barzahlungsverbot selbst gilt dies gerade nicht (siehe § 16a Abs. 1 GwG). Während also beispielsweise Barzahlungen beim Immobilienkauf auch in Höhe von nur 1.000 € gegen das Barzahlungsverbot verstoßen und damit die Kaufpreisforderung (insoweit) nicht erfüllen würden, wäre ein solcher Fall nicht zu melden. Dies bestärkt mich in meiner schon früher geäußerten Kritik, dass das vom Gesetzgeber eingeführte Barzahlungsverbot unverhältnismäßig war und eine Bargeldobergrenze von 10.000 € ausreichend gewesen wäre. (Thelen, Barzahlungsverbot bei Immobilienkäufen) Offensichtlich hält auch der Verordnungsgeber das Geldwäscherisiko bei Zahlungen von unter 10.000 € für so gering, dass er in diesen Fällen keinen Bedarf für eine Meldepflicht sieht.

Unklar bleibt, warum der Verordnungsgeber nicht alle nach § 16a GwG unzulässigen Zahlungsmethoden in § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien erfasst hat, sondern den Kryptowerten eine eigene Regelung widmete (unter c).

b) Meldepflicht bei Erbringung der Gegenleistung mittels anderer Barmittel oder gleichgestellter Zahlungsmittel (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. b GwGMeldV-Immobilien)

Weiter besteht eine Meldepflicht, wenn die Gegenleistung von mehr als 10.000 € mittels anderer Barmittel oder gleichgestellter Zahlungsmittel erbracht wurde oder erbracht werden soll (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. b GwGMeldV-Immobilien).

aa) (Andere) Barmittel

Für die Definition anderer Barmittel wird verwiesen auf Art. 2 Abs. 1 lit. a der Verordnung (EU) 2018/1672 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 23.10.2018 über die Überwachung von Barmitteln, die in die Union oder aus der Union verbracht werden, und zur Aufhebung der Verordnung (EG) Nr. 1889/2005 (ABl L 284 vom 12.11.2018, 6). Danach sind Barmittel:

• Bargeld,
• übertragbare Inhaberpapiere,
• Reiseschecks, Schecks, Solawechsel,
• Zahlungsanweisungen, entweder mit Inhaberklausel, unterzeichnet ohne Angabe des Zahlungsempfängers, ohne Einschränkung indossiert, auf einen fiktiven Zahlungsempfänger ausgestellt oder in einer anderen Form, die den Übergang des Rechtsanspruchs bei Übergabe bewirkt,
• Rohstoffe,
• Münzen mit einem Goldgehalt von mindestens 90 %,
• ungemünztes Gold in Form von Barren, Nuggets oder Klumpen mit einem Goldgehalt von mindestens 99,5 %,
• Guthabenkarten: pro memoriam.

Da Bargeld und Gold ohnehin schon von § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien erfasst sind, bleiben damit als andere Barmittel letztlich nur die vorgenannten Inhaberpapiere. Es erscheint jedoch äußerst praxisfern, dass ein Immobilienerwerb auf eine solche Weise erfüllt werden soll.

bb) Gleichgestellte Zahlungsmittel

Gleichgestellte Zahlungsmittel sind solche i. S. d. § 1 Abs. 4 S. 4 des Zollverwaltungsgesetzes. Damit sind erfasst:

• Edelmetalle,
• Edelsteine,
• Wertpapiere i. S. d. § 1 des Depotgesetzes (insbesondere Aktien) und des § 808 BGB (Namenspapiere mit Inhaberklauseln).

Da Gold, Platin und Edelsteine schon von § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien erfasst sind, beschränkt sich die Meldepflicht wegen gleichgestellter Zahlungsmittel damit auf sonstige Edelmetalle (insbesondere Silber) sowie auf Wertpapiere. Solche Zahlungsmittel verstoßen zwar nicht gegen § 16a GwG, sind aber dennoch zu melden.

c) Meldepflicht bei Erbringung der Gegenleistung mittels Kryptowerten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. c GwGMeldV-Immobilien)

Wie schon bisher (siehe § 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 lit. b GwGMeldV-Immobilien) ist die Erbringung der Gegenleistung mittels Kryptowerten meldepflichtig. Die Meldepflicht findet sich nunmehr in § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. c GwGMeldV-Immobilien und damit im Unterschied zu den sonstigen vom Barzahlungsverbot nach § 16a GwG erfassten unzulässigen Zahlungsmitteln (Bargeld, Gold, Platin und Edelsteine) in einem eigenen Tatbestand.

In Abweichung zur alten Rechtslage wurde auch für Kryptowerte ein Schwellenwert für die Meldepflicht von 10.000 € eingeführt. Die Meldepflicht wurde damit insoweit eingeschränkt. Somit besteht derselbe Schwellenwert wie für die Meldepflichten bei Bargeld, Gold, Platin und Edelsteinen (den es auch schon nach alter Rechtslage gab). Umso unverständlicher ist es, warum nicht alle Fälle des § 16a Abs. 1 GwG einheitlich in § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien geregelt wurden.

Angepasst wurde zudem die Definition von Kryptowerten. Früher wurde auf § 1 Abs. 11 S. 4 und 5 des Kreditwesengesetzes verwiesen. Dort wird für die Definition inzwischen jedoch wiederum verwiesen auf Art. 3 Abs. 1 Nr. 5 der Verordnung (EU) 2023/1114. Daher wird in der Meldepflicht konsequenterweise nun direkt an diese unionsrechtliche Definition angeknüpft. Danach werden Kryptowerte definiert als eine digitale Darstellung eines Wertes oder eines Rechts, der bzw. das unter Verwendung der Distributed-Ledger-Technologie oder einer ähnlichen Technologie elektronisch übertragen und gespeichert werden kann.

d) Meldepflicht bei Verwendung eines Bankkontos in einem Risikostaat (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. d GwGMeldV-Immobilien)

Schließlich wurde die Meldepflicht wegen Verwendung eines Bankkontos im Ausland angepasst. Insoweit besteht jedoch kein Zusammenhang mit der Einführung des Barzahlungsverbots.

Nach alter Rechtslage war zu melden, wenn die Gegenleistung über ein Bankkonto in einem „Drittstaat“ bezahlt wird, es sei denn, ein Sitz, ein Wohnsitz oder der gewöhnliche Aufenthalt der Vertragspartei, die das Bankkonto verwendet, befindet sich in diesem Drittstaat (§ 6 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 lit. c GwGMeldV-Immobilien a. F.). Drittstaat ist ein Staat, der nicht Mitgliedstaat der Europäischen Union und nicht Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum (Vertragsstaaten des EWR sind neben den 27 EU-Mitgliedstaaten zudem Norwegen, Island und Liechtenstein) ist (§ 1 Abs. 17 GwG i. V. m. § 2 Nr. 5 GwGMeldV-Immobilien). Drittstaaten sind damit insbesondere auch die Schweiz und Großbritannien.

Nach neuer Rechtslage ist (nur noch) zu melden, wenn die Gegenleistung über ein Bankkonto in einem „Staat im Sinne des § 3 Absatz 1“ erbracht wird, es sei denn, die Vertragspartei, die das Bankkonto verwendet, ist in diesem Staat ansässig (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. d GwGMeldV-Immobilien). Erfasst sind damit lediglich solche Staaten, die von der Europäischen Kommission oder der Financial Action Task Force als sog. Risikostaaten (Siehe eine aktuelle Liste unter https://www.bnotk.de/intern/geldwaeschebekaempfung. Die FIU ist gemäß § 3 Abs. 4 GwGMeldV-Immobilien ebenfalls verpflichtet, eine Liste der Risikostaaten zur Verfügung zu stellen (abrufbar unter https://www.zoll.de/fiu-international-gelistete-risikostaaten). Die Praxiserfahrung lehrt jedoch, dass diese Liste nicht immer aktuell ist) eingestuft werden.

Eine Erklärung für diese Änderung findet sich nicht. In der amtlichen Begründung heißt es lediglich, dass die Vorschrift „mit Blick auf § 3 Absatz 1 dahingehend angepasst [wird], dass auf Konten in einem Staat im Sinne des § 3 Absatz 1 abzustellen ist“. Eine zirkuläre Begründung. Scheinbar ging es dem Verordnungsgeber darum, die Meldepflicht wegen Verwendung eines ausländischen Bankkontos einzuschränken, indem statt auf den Begriff des Drittstaats auf den engeren Begriff des Risikostaats abgestellt wird. Dabei hat er jedoch offensichtlich übersehen, dass bereits nach § 3 Abs. 2 GwGMeldV-Immobilien zu melden ist, wenn (ein Geschäftsgegenstand oder) ein eingesetztes Bankkonto einen engen Bezug zu einem Risikostaat hat. Damit bleibt kein eigenständiger Anwendungsbereich für die Meldepflicht nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. d GwGMeldV-Immobilien. Die Meldepflicht ist damit entbehrlich.

e) Kritik und eigener Textvorschlag

Insgesamt erscheinen mir die Meldepflichten wegen unzulässiger Zahlungsmittel unnötig kompliziert geregelt worden zu sein. Auch sprachlich sind die Regelungen wenig geglückt, insbesondere durch die ständige Wiederholung der Formulierung „erbrachte oder zu erbringende Betrag“. Der Text könnte erheblich gekürzt werden, Buchstaben a) (Bargeld, Gold, Platin und Edelsteine) und c) (Kryptowerte) zusammengefasst und die verwendeten Definitionen (andere Barmittel, gleichgestellte Zahlungsmittel und Kryptowerte) aus den Meldepflichten herausgenommen und in § 2 GwGMeldV-Immobilien (Begriffsbestimmungen) ergänzt werden. Die Meldepflicht wegen eines Bankkontos in einem Risikostaat (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. d GwGMeldV-Immobilien) ist wegen § 3 Abs. 2 GwGMeldV-Immobilien entbehrlich.

So ließe sich die Meldepflicht in § 6 Abs. 1 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien in aller Kürze und damit deutlich adressatenfreundlicher wie folgt regeln:

2. Meldepflicht wegen Verstoßes gegen die Nachweispflicht über die unbare Zahlung (§ 6 Abs. 4 GwGMeldV-Immobilien)

Infolge des Barzahlungsverbots wurde eine Meldepflicht neu eingeführt, wenn ein am Erwerbsvorgang Beteiligter (definiert in § 2 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien) seine Nachweispflicht nach § 16a Abs. 2 S. 1 GwG trotz Aufforderung und Fristsetzung durch den Notar diesem gegenüber nicht erfüllt hat (§ 6 Abs. 4 GwGMeldV-Immobilien).

a) Regelungsinhalt

Nach § 16a Abs. 2 S. 1 GwG haben die Beteiligten gegenüber dem Notar (dabei wird auf den Notar abgestellt, der den Antrag des Erwerbers als Eigentümer oder Erbbauberechtigten beim Grundbuchamt einreichen soll) nachzuweisen, dass die Gegenleistung mit anderen Mitteln als Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht wurde. Als Nachweis sind insbesondere Zahlungsbestätigungen beteiligter Kreditinstitute geeignet (§ 16a Abs. 2 S. 2 GwG). Es genügen aber auch sonstige Nachweise wie beispielsweise Kontoauszüge oder Umsatzübersichten. Wird dem Notar ein solcher Nachweis nicht in angemessener Zeit nach Fälligkeit vorgelegt, hat er die Beteiligten zur Vorlage eines Nachweises innerhalb einer angemessenen Frist (Die BNotK sieht im Regelfall eine Frist von zwei bis vier Wochen als angemessen an, siehe BNotK, FAQs zum GwG, S. 36) aufzufordern (§ 16a Abs. 3 S. 2 Nr. 1 lit. b GwG). Wenn auch innerhalb dieser vom Notar gesetzten Frist kein Nachweis erbracht wird, hat er dies nunmehr zu melden.

b) (Kein) Verstoß gegen die Nachweispflicht

Die Meldepflicht setzt voraus, dass ein Beteiligter seiner Nachweispflicht nicht nachgekommen ist. Keine Nachweispflicht besteht, wenn die geschuldete Gegenleistung einen Betrag von 10.000 € nicht übersteigt oder soweit sie über ein Notaranderkonto des antragstellenden Notars erbracht wird (§ 16a Abs. 5 S. 1 GwG). Zudem ist es unschädlich, wenn ein schlüssiger Nachweis über einen Betrag von höchstens 10.000 € fehlt (§ 16a Abs. 5 S. 2 GwG). In allen diesen vorgekannten Fällen besteht damit keine Meldepflicht. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 5, BAnz AT 29.1.2025 B1.)

Ebenfalls keine Meldepflicht besteht, wenn der erforderliche Nachweis nur von einem Beteiligten zur Verfügung gestellt wurde, die andere Vertragsseite aber keinen Nachweis vorgelegt hat. Zwar besteht die Nachweispflicht nach § 16a Abs. 1 GwG für „die“, also alle Beteiligten. Der Notar muss aber nur dann zur Vorlage unter einer Fristsetzung auffordern, wenn ihm (überhaupt) „kein“ schlüssiger Nachweis vorgelegt wurde (§ 16a Abs. 3 S. 2 Nr. 1 lit. b GwG). Damit fehlt es an den Voraussetzungen der Meldepflicht, sobald dem Notar (irgend-)ein schlüssiger Nachweis vorliegt.

c) Beachtung einer Wartefrist von fünf Werktagen nach Meldung

Nach Abgabe der Meldung darf der Notar auch ohne schlüssigen Nachweis den Antrag auf Eigentumsumschreibung stellen. Dies gilt jedoch nur, wenn der fünfte (!) Werktag nach Abgabe verstrichen ist, ohne dass die FIU die Transaktion untersagt hat (§ 16a Abs. 3 S. 2 Nr. 1 lit. b GwG). Denn der Gesetzgeber hat für diesen speziellen Meldefall die Anhaltepflicht gemäß § 46 GwG dahingehend modifiziert, dass die Anhaltefrist nicht wie sonst drei, sondern fünf Werktage beträgt.

Begründet wird die längere Frist vom Gesetzgeber damit, dass die FIU ausreichend Zeit bekommen solle, die Einhaltung des Barzahlungsverbots zu überprüfen. (Begründet wird die längere Frist vom Gesetzgeber damit, dass die FIU ausreichend Zeit bekommen solle, die Einhaltung des Barzahlungsverbots zu überprüfen (BT-Drucks 20/4727, 120)) Überzeugend ist das nicht. Zum einen lehrt die Praxiserfahrung, dass mit einer Rückmeldung der FIU auch nach fünf Tagen nicht zu rechnen ist. Zum anderen verkennt der Gesetzgeber das Gefahrenpotenzial. Denn nach Ablauf der Anhaltefrist wird lediglich ein Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt, ist das Eigentum aber noch lange nicht umgeschrieben. Selbst nach Umschreibung kann das Grundstück nicht „abhandenkommen“, sondern jederzeit eingezogen werden. Während also für diese unkritischen Fälle eine längere Anhaltefrist geschaffen wurde, dürfte eine Bank nach Ablauf von drei Werktagen einen Millionenbetrag ins Ausland überweisen, der anschließend kaum für die Strafverfolgungsbe­hörden wiederzuerlangen ist. Mit der Sonderregelung wurde daher eine völlig unnötige Fehlerquelle für Notare geschaffen. Sie müssen nun beachten, dass im Fall des fehlenden Nachweises beim Barzahlungsverbot nach Abgabe der Meldung ausnahmsweise nicht drei, sondern fünf Werktage abzuwarten sind, bevor das Geschäft weiter vollzogen, also der Antrag auf Eigentumsumschreibung gestellt werden darf.

d) Kritik am Regelungsort der Meldepflicht

Die Einführung der Meldepflicht wegen Verstoßes der Beteiligten gegen ihre Nachweispflicht nach § 16a Abs. 1 GwG ist konsequent und wurde vom Gesetzgeber in § 16a Abs. 3 S. 2 Nr. 1 lit. b GwG auch vorausgesetzt. Regelungstechnisch missglückt ist jedoch der Ort der Meldepflicht in § 6 GwGMeldV-Immobilien, denn die Vorschrift regelt Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit dem Preis oder einer Kauf- oder Zahlungsmodalität. Richtigerweise hätte die Meldepflicht in § 4 GwGMeldV-Immobilien aufgenommen werden sollen (Meldepflichten wegen Auffälligkeiten im Zusammenhang mit den beteiligten Personen oder dem wirtschaftlich Berechtigten), am besten nach Absatz 1. Dieser Absatz regelt nämlich ebenfalls eine Meldepflicht wegen Verstoßes der Beteiligten gegen ihre Auskunfts- und Nachweispflicht, konkret wegen Verstoßes gegen ihre Pflicht, dem Notar die zur Identifizierung des Vertragspartners erforderlichen Unterlagen und Informationen zur Verfügung zu stellen (§ 11 Abs. 6 S. 1 GwG) sowie dem Notar offenzulegen, ob sie für einen wirtschaftlich Berechtigten handeln, und bejahendenfalls die Identität dieses Berechtigten nachzuweisen (§ 11 Abs. 6 S. 3 und 4 GwG). Systematisch hätte damit die Meldepflicht wegen Verstoßes gegen die Nachweispflicht über die unbare Kaufpreiszahlung in § 4 GwGMeldV-Immobilien besser gepasst.

3. Meldepflicht bei Erbringung der Gegenleistung nach Antrag auf Eigentumsumschreibung (§ 6 Abs. 1 Nr. 5 GwGMeldV-Immobilien)

Ebenfalls Konsequenz des Barzahlungsverbots ist die Einführung der neuen Meldepflicht in § 6 Abs. 1 Nr. 5 GwGMeldV-Immobilien. Danach hat der Notar zu melden, wenn die Gegenleistung vollständig oder teilweise später als ein Jahr nach Stellung des Antrags auf Eintragung beim Grundbuchamt erbracht werden soll, ohne dass dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht.

a) Hintergrund der Meldepflicht

Hintergrund der Meldepflicht ist Folgender: Wenn die Gegenleistung ganz oder teilweise erst nach Einreichung des Eintragungsantrags zu erbringen ist, muss sich der Notar (grundsätzlich) (Anders ist dies nach § 16a Abs. 5 S. 3 GwG dann, wenn es „nach der Vertragsgestaltung“ ausgeschlossen erscheint, dass die Vereinbarung der nachträglichen Erbringung der Gegenleistung darauf beruht, dass die Gegenleistung aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte, oder dass der Erwerbsvorgang im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht.) auch insoweit Nachweise über die unbare Kaufpreiszahlung vorlegen lassen und diese auf Schlüssigkeit prüfen (§ 16a Abs. 4 S. 1 GwG). (Zur Kritik an dieser „Monitoring-Pflicht“ Thelen, notar 2023, 96.) Diese Prüfpflicht entfällt (erst), soweit die Gegenleistung später als ein Jahr nach der Antragseinreichung zu erbringen ist (§ 16a Abs. 4 S. 7 GwG).

Durch die neu eingeführte Meldepflicht soll vermieden werden, dass entsprechende vertragliche Gestaltungen genutzt werden, um die Prüfpflicht des Notars zu umgehen. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 5, BAnz AT 29.1.2025 B1)

b) Entfallen der Meldepflicht bei nachvollziehbaren Gründen

Keine Meldepflicht besteht, wenn es nachvollziehbare Gründe dafür gibt, dass die Gegenleistung (vollständig oder teilweise) erst nach Ablauf von einem Jahr nach Antragstellung zu erbringen ist.

In der Verordnungsbegründung finden sich keine Ausführungen dazu, was unter nachvollziehbaren Gründen zu verstehen ist. Naheliegend ist es, sich hierfür an den Maßstäben für § 16a Abs. 5 S. 7 GwG zu orientieren. Danach entfällt die nachgelagerte Prüfpflicht, wenn es „nach der Vertragsgestaltung“ ausgeschlossen erscheint, dass die Vereinbarung der nachträglichen Erbringung der Gegenleistung darauf beruht, dass die Gegenleistung aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte, oder dass der Erwerbsvorgang im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht.

Bei wörtlicher Auslegung hätte diese Vorschrift keinen Anwendungsfall, da durch die Vertragsgestaltung nie beeinflusst werden kann, ob die eingesetzten Mittel aus kriminellen Taten stammen. Die Norm muss daher erweiternd ausgelegt werden. Nach der Regierungsbegründung sollen mit der Regelung zur Vermeidung unnötigen bürokratischen Aufwands die nachlaufenden Prüfpflichten in denjenigen Fällen beschränkt werden, in denen nicht von Umgehungsgefahren hinsichtlich des Barzahlungsverbots auszugehen ist. (BT-Drucks 20/4326, 68) Ausgenommen werden sollen dabei solche Fälle, in denen nach der Einschätzung des Notars die Vereinbarung der Zahlung nach Einreichung des Eintragungsantrags ohne vertiefte Prüfung aus nachvollziehbaren Gründen erfolgt und bei denen kein Zusammenhang mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung erkennbar ist. (BT-Drucks 20/4326, 68) Die Regelung orientiert sich zum Teil an der Regelung in § 7 GwGMeldV-Immobilien, und zwar vor dem Hintergrund, dass ohnehin keine Meldepflichten nach der GwGMeldV-Immobilen bestehen, wenn keinerlei Anzeichen dafür bestehen, dass ein Vorgang mit Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung in Zusammenhang steht. Dann wäre auch eine notarielle Prüfpflicht unnötiger Formalismus. (BT-Drucks 20/4326, 68)

Relevant ist dies neben Kaufverträgen innerhalb der Familie insbesondere in Fällen eines Teilkaufs oder einer nachträglichen Kaufpreisanpassungsklausel, da es bei solchen Verträgen gerade der Zweck ist, dass der Kaufpreis zumindest teilweise erst nach der Eigentumsumschreibung bezahlt wird. Die Bundesnotarkammer geht davon aus, dass in diesen Fällen die Voraussetzungen des § 16a Abs. 5 S. 7 GwG bejaht werden können und damit die nachgelagerte Prüfpflicht des Notars entfällt. (BNotK, FAQs zum GwG, S. 37)

Wenn in den vorgenannten Fällen die nachgelagerte Prüfpflicht des Notars vollständig entfällt, also auch nicht im ersten Jahr nach Antragstellung zu beachten ist, erscheint es nur konsequent, dass in diesen Fällen erst recht die Meldepflicht entfällt.

II. Einschränkung bestehender Meldepflichten

Neben der Anpassung der Meldepflichtverordnung an das Barzahlungsverbot diente die Reform auch der Einschränkung bestehender Meldepflichten. Bei Einführung der Verordnungsermächtigung für die Meldepflichtverordnung bat der Deutsche Bundestag darum, ihre Regelungen zu evaluieren. (Siehe Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 2, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Zur Umsetzung der Evaluierung versandte das Bundesministerium der Finanzen Fragenbögen an verschiedene Stakeholder, unter anderem an die FIU sowie an die berufsständischen Vertretungen der Berufsgeheimnisträger wie die Bundesnotarkammer. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 2, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Diese Evaluierung schloss das Ministerium im Oktober 2023 ab. Es kam zu der Einschätzung, dass sich die Regelungen im Ergebnis bewährt hätten und die mit der Verordnung verfolgen Ziele erreicht worden seien. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 2, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Bei einzelnen Meldesachverhalten wurde jedoch der Bedarf gesehen, die Formulierung klarer zu fassen oder eine weitere Eingrenzung auf relevante Sachverhalte vorzunehmen. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 2, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Erklärtes Ziel des Verordnungsgebers ist es, mit der Reform die Qualität der Meldungen weiter zu steigern und diese zahlenmäßig zu beschränken. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 3, BAnz AT 29.1.2025 B1.)

Betroffen sind folgende Meldepflichten:

• Meldepflicht wegen Abweichens vom Verkehrswert (unter 1.)
• Meldepflicht wegen Vorabzahlung (unter 2.)
• Meldepflicht wegen Drittzahlung (unter 3.)
• Meldepflicht wegen Weiterveräußerung zu erheblich abweichendem Preis (unter 4.)

1. Meldepflicht wegen Abweichens vom Verkehrswert (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien)

Die Meldepflicht wegen erheblichen Abweichens der Gegenleistung vom Verkehrswert des Geschäftsgegenstands (Geschäftsgegenstand wird definiert als Grundstück oder Gesellschaftsanteile, auf die sich Erwerbsvorgänge nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes beziehen (§ 2 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien)) (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien) wurde konkretisiert und eingeschränkt.

a) Tatbestandliche Festlegung des erheblichen Abweichens vom Verkehrswert

Nunmehr wird tatbestandlich festgelegt, dass nur Abweichungen von mehr als 25 % vom tatsächlichen Verkehrswert relevant sind. Dieser Schwellenwert ergab sich auch bisher schon aus der amtlichen Verordnungsbegründung. Dort wurde allerdings betont, dass abhängig von den Umständen des Einzelfalls ein erhebliches Abweichen auch unter der Schwelle von 25 % nicht ausgeschlossen ist. (Begründung zur GwGMeldV-Immobilien, S. 10, BAnz AT 7.9.2020 B1.) Die damit verbundenen Unsicherheiten für die Praxis sind infolge der tatbestandlichen Anpassung nunmehr entfallen.

Unverändert gilt, dass eine Meldepflicht nur besteht, soweit die Differenz nicht auf einer dem Notar offengelegten unentgeltlichen Zuwendung beruht.

b) Einführung eines privilegierten Personenkreises

Die Meldepflicht wurde zudem durch die Einführung eines privilegierten Personenkreises eingeschränkt (lit. a bis e). Auch wenn ein Abweichen von mehr als 25 % vorliegt, ohne dass diese Differenz als unentgeltliche Zuwendung offengelegt wurde, besteht keine Meldepflicht, wenn es sich bei der veräußernden Person handelt um

• eine Partei kraft Amtes (lit. a),
• ein verbundenes Unternehmen i. S. d. § 15 AktG (lit. b),
• einen im Grundbuch eingetragenen und abzulösenden Gläubiger oder einen abzulösenden Gläubiger, dem nach § 10 Abs. 1 Nr. 1, 1a oder 2 ZVG bei einer Zwangsvollstreckung ein Recht auf Befriedigung aus dem Geschäftsgegenstand gewährt werden würde (lit. c),
• eine juristische Person des öffentlichen Rechts (lit. d),
• eine solche Person, die der Aufsicht der zuständigen Behörde nach § 50 Nr. 1 (insbesondere Kreditinstitute) oder Nr. 2 (Versicherungsunternehmen) GwG unterliegt (lit. e).

Der Personenkreis ist damit weitgehend identisch mit demjenigen, der schon bisher in § 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien (Meldepflicht bei Drittzahlungen) enthalten ist. Es fällt jedoch auf, dass Ehegatten (siehe § 6 Abs. 1 Nr. 4 lit. c GwGMeldV-Immobilien) und nahe Verwandte (siehe § 6 Abs. 1 Nr. 4 lit. d und e GwGMeldV-Immobilien) nicht übernommen wurden. Das überrascht, denn gerade bei diesem Personenkreis liegt es doch nahe und ist es auch nachvollziehbar, wenn ein Verkauf (deutlich) unter dem Verkehrswert erfolgt. Eine Erklärung hierfür findet sich in der Verordnungsbegründung nicht. Eine bloße Vermutung meinerseits ist es, dass sich der Verordnungsgeber im Hinblick auf die gerade bei Clan-Kriminellen häufig bestehenden Näheverhältnisse davon abhalten ließ, Ehegatten und Verwandte zu privilegieren. Überzeugend wäre dies jedoch im Hinblick auf die Regelungen für Drittzahlungen nicht.

Für die Meldepflicht wegen Abweichens vom Verkehrswert kommt es also bei Ehegatten und nahen Verwandten entscheidend darauf an, ob die Differenz als unentgeltliche Zuwendung offengelegt wird. Ist dies nicht der Fall, dürfte es schwerfallen, in solchen Fällen nach § 7 GwGMeldV-Immobilien von einer Meldepflicht abzusehen, da der Verordnungsgeber hinsichtlich des privilegierten Personenkreises bewusst zwischen den Meldepflichten differenziert hat.

2. Meldepflicht wegen Vorabzahlung (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 GwGMeldV-Immobilien)

Ebenfalls eingeschränkt wurde die Meldepflicht für den Fall, dass die Gegenleistung vollständig oder teilweise bereits vor Abschluss des Rechtsgeschäfts erbracht wurde (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 GwGMeldV-Immobilien). Hierbei handelt es sich in der Praxis um den häufigsten Meldefall. Nach der Verordnungsbegründung ist eine dem Abschluss des Rechtsgeschäfts zeitlich vorgelagerte Zahlung auffällig, da zu besorgen sei, dass das Rechtsgeschäft als vermeintlicher Rechtsgrund für die bereits vorgenommene Finanztransaktion dienen soll, die anderenfalls nicht plausibel begründet werden könne. (Begründung zur GwGMeldV-Immobilien, S. 10, BAnz AT 7.9.2020 B1.)

a) Erhöhung des Schwellenwertes

Die Meldepflicht wurde zum einen dadurch eingeschränkt, dass der Schwellenwert für die Vorabzahlung von 10.000 € auf 20.000 € erhöht wurde (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 lit. a GwGMeldV-Immobilien). Der Verordnungsgeber wollte damit unter diesem Schwellenwert liegende Vorabzahlungen aufgrund des geringeren damit einhergehenden Geldwäscherisikos von der Meldepflicht ausnehmen. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 4, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Er stellte jedoch klar, dass für (Vorab-)Zahlungen in bar der Meldetatbestand des § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. a GwGMeldV-Immobilien greift. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 4, BAnz AT 29.1.2025 B1.)

b) Erweiterung des privilegierten Personenkreises

Zum anderen entfällt die Meldepflicht bei bestimmten privilegierten veräußernden Personen (§ 6 Abs. 1 Nr. 3 lit. b GwGMeldV-Immobilien). Bislang waren nur juristische Personen des öffentlichen Rechts als veräußernde Personen ausgenommen. Nunmehr wird verwiesen auf den Personenkreis nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 lit. a bis e GwGMeldV-Immobilien (siehe oben) und damit auf einen deutlich größeren Personenkreis.

Somit sind aber auch bei Vorabzahlungen – im Unterschied zu Drittzahlungen – Ehegatten und nahe Verwandte nicht privilegiert. Das überzeugt nicht, denn gerade bei diesem Personenkreis finden häufig Vorabzahlungen statt, da aufgrund des bestehenden Vertrauensverhältnisses die mit der Vorabzahlung verbundenen Risiken einer Vorleistung in Kauf genommen werden. In solchen Fällen wird man jedoch zu sachgerechten Ergebnissen kommen, wenn man der hier vertretenen Auffassung folgt, wonach generell solche Zahlungen nicht zu einer Meldepflicht führen, die ersichtlich im Hinblick auf den später geschlossenen Kaufvertrag erfolgt sind (hierzu sogleich).

c) Genereller Hinweis zur Handhabung der Meldepflicht

Sollte es für die Vorableistung nachvollziehbare Gründe geben, kann die Meldepflicht nach § 7 GwGMeldV-Immobilien entfallen. Die Verordnungsbegründung nennt hierfür als Beispiel die Leistung einer Reservierungsgebühr. (Begründung zur GwGMeldV-Immobilien, S. 11, BAnz AT 7.9.2020 B1.) Es bleibt allerdings unklar, wonach der Verordnungsgeber eine Reservierungsgebühr von sonstigen Fällen einer Vorableistung abgrenzt (kritisch zu der Abgrenzung auch BeckOK-GwG/Krais, GwGMeldV-Immobilien § 7 Rn 3; dem folgend Herzog/Barreto da Rosa, GwGMeldV-Immobilien § 6 Rn 12) und warum nur Letztere zu einer Meldepflicht führen sollen. Im Hinblick auf den Normzweck (siehe oben) sollten generell solche Zahlungen nicht zu einer Meldepflicht führen, die ersichtlich im Hinblick auf den später geschlossenen Kaufvertrag erfolgt sind. Denn dann dient der Kaufvertragsschluss gerade nicht der nachträglichen Plausibilisierung der früheren Zahlung, wenn diese ohnehin zielgerichtet erfolgte und damit schon von vornherein plausibel war, nämlich als Vorableistung auf den zeitlich (ggf. nur kurze Zeit später folgenden) Vertragsschluss. Ein maßgebliches Kriterium dabei ist die zeitliche Nähe von Zahlung und Vertragsschluss. Unter Umständen ergibt sich der Grund der Vorauszahlung auch aus dem Verwendungszweck der Überweisung. Im Hinblick auf § 16a GwG (siehe oben) muss sich der Notar ohnehin einen Nachweis über die Erbringung der Vorabzahlung vorlegen lassen.

3. Meldepflicht wegen Drittzahlung (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien)

Ebenfalls eingeschränkt wurde die Meldepflicht für den Fall, dass die Gegenleistung vollständig oder teilweise von einer oder an eine Person erbracht wird, die weder am Erwerbsvorgang Beteiligter (Am Erwerbsvorgang Beteiligte sind die Vertragspartner des Verpflichteten, die Vertragsparteien des Erwerbsvorgangs nach § 1 GrEStG sowie die für diese auftretenden Personen (§ 2 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien)) noch wirtschaftlich Berechtigter (Wirtschaftlich Berechtigte sind die wirtschaftlich Berechtigten nach § 3 GwG (§ 2 Nr. 3 GwGMeldV-Immobilien)) ist (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien). Dieser Meldetatbestand hat in der Praxis eine erhebliche Bedeutung.

a) Einführung eines Schwellenwertes

Eingeschränkt wurde die Meldepflicht durch die Einführung eines Schwellenwertes für die Drittzahlung von mehr als 20.000 €. Damit wurde ein Geburtsfehler der Norm behoben, denn – im Unterschied zur Meldepflicht wegen Vorabzahlung – bestand insoweit bei Einführung der Meldepflicht überhaupt kein Schwellenwert. Dies war nicht sachgerecht und wurde auch so vom Verordnungsgeber nun erkannt, der mit dem Schwellenwert eine risikogerechte Eingrenzung der Meldepflicht vornehmen wollte. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 4, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Jetzt besteht für Vorabzahlungen und Drittzahlungen derselbe Schwellenwert.

b) Ergänzung der Berufsgeheimnisträger als privilegierter Personenkreis

Der Meldetatbestand sieht (wie schon bisher) einen umfangreichen Katalog von Personen vor, bei denen keine Meldepflicht besteht, wenn die Zahlung an oder durch eine dieser Personen erfolgt. Ergänzt wurden nun in Buchstabe b) Verpflichtete nach § 2 Abs. 1 Nr. 10 oder 12 GwG, neben Notaren also insbesondere die sonstigen Berufsgeheimnisträger, nämlich Rechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Dies gilt jedoch nur, wenn die Zahlung über ein Anderkonto erfolgt. Zahlungen auf oder von einem Anderkonto eines Berufsgeheimnisträgers begründen also keine Meldepflicht wegen einer Drittzahlung.

In Bezug auf Drittzahlungen ist damit keine inhaltliche Änderung verbunden. Vielmehr wurde ein redaktionelles Versehen beseitigt. Bislang regelte nämlich § 6 Abs. 1 S. 2 GwGMeldV-Immobilien a. F., dass „[b]ei Nutzung von Anderkonten die Regelung des Absatzes 3 [gilt]“. § 6 Abs. 3 S. 1 GwGMeldV-Immobilien wiederum regelt – unverändert –, dass zu melden ist, wenn die Zahlung über ein Anderkonto erfolgen soll, ohne dass dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (dies gilt jedoch nach § 6 Abs. 3 S. 2 GwGMeldV-Immobilien nicht für Anderkonten des Notars, da für diese stets ein berechtigtes Sicherungsinteresse bestehen muss, § 57 Abs. 2 Nr. 1 BeurkG). Die Regelung in § 6 Abs. 1 S. 2 GwGMeldV-Immobilien a. F. war jedoch überschießend. Denn systematisch bezog sie sich auf alle Meldepflichten in § 6 Abs. 1 S. 1 GwGMeldV-Immobilien a. F. und damit nicht nur auf Drittzahlungen. Es war aber wertungsmäßig nicht einzusehen, warum eine Meldepflicht aus anderen Gründen ausgeschlossen sein sollte, nur weil die Zahlung auf oder von einem Anderkonto erfolgte. Relevant war dies insbesondere bei einer Zahlung von einem Bankkonto in einem Drittstaat in § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. c GwGMeldV-Immobilien a. F. (jetzt beschränkt auf Risikostaaten, § 6 Abs. 1 Nr. 1 lit. d GwGMeldV-Immobilien neu), bei erheblichem Abweichen vom Verkehrswert (§ 6 Abs. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien) oder bei Zahlung durch einen nicht-privilegierten Dritten (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 GwGMeldv-Immobilien). In all diesen Fällen hätte bei strenger Auslegung wegen § 6 Abs. 1 S. 2 GwGMeldV-Immobilien a. F. keine Meldepflicht bestanden. Überzeugend war dies nicht.

Daher wurde nun § 6 Abs. 1 S. 2 GwGMeldV-Immobilien a. F. gestrichen und dafür § 6 Abs. 1 Nr. 4 lit. b GwGMeldV-Immobilien eingefügt. Damit ist klargestellt, dass Zahlungen von einem oder auf ein Anderkonto eines Berufsgeheimnisträgers nicht als Drittzahlung zu melden sind, andere Meldepflichten aber unberührt bleiben.

c) Weiterhin redaktioneller Fehler in § 6 Abs. 1 Nr. 4 lit. h GwGMeldV-Immobilien

Nicht korrigiert wurde jedoch ein redaktioneller Fehler in § 6 Abs. 1 Nr. 4 lit. h (vormals lit. g) GwGMeldV-Immobilien. Danach besteht keine Meldepflicht wegen einer Drittzahlung, wenn die Person der Aufsicht der zuständigen Aufsichtsbehörde nach § 50 Nr. 1 (insbesondere Banken) „und“ Nr. 2 GwG (Versicherungsunternehmen) unterliegt. Richtigerweise müsste es aber „oder“ heißen, so wie auch in der parallel ausgestalteten Vorschrift in § 6 Abs. 1 Nr. 2 lit. e GwGMeldV-Immobilien (siehe oben).

4. Meldepflicht wegen Weiterveräußerung (§ 6 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien)

Schließlich wurde die Meldepflicht eingeschränkt für eine Weiterveräußerung zu einem erheblich abweichenden Preis, ohne dass dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht (§ 6 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien). Auch dieser Meldetatbestand hat in der Praxis große Bedeutung.

a) Einschränkung des relevanten Zeitraums

Nach alter Rechtslage genügte es für die Meldepflicht, wenn die Weiterveräußerung innerhalb von drei Jahren nach vorangegangenem Erwerb erfolgte. Nun wurde dieser Zeitraum auf zwei Jahre verkürzt. Begründet wurde dieser Schritt vom Verordnungsgeber damit, dass über einen Zeitraum von drei Jahren erhebliche Schwankungen im Verkehrswert möglich sind. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 5, BAnz AT 29.1.2025 B1.)

Allerdings wäre es auch schon nach alter Rechtslage nicht meldepflichtig gewesen, wenn die Kaufpreisabweichung durch die allgemeine Preisentwicklung erklärt werden kann, da dann ein nachvollziehbarer Grund vorliegt. (Begründung zur GwGMeldV-Immobilien, S. 11, BAnz AT 7.9.2020 B1.) Dem Notar sind jedoch die entsprechenden Umstände häufig nicht bekannt. Daher wurden zahlreiche Fälle gemeldet, bei denen rein objektiv die Voraussetzungen der Meldepflicht nicht bestanden (da nachvollziehbare Gründe vorlagen). Durch die Verkürzung des relevanten Zeitraums dürfte es nun zu einer spürbaren Reduktion der Meldungen kommen.

b) Ergänzte Definition für Berechnung des Zeitraums

§ 6 Abs. 2 S. 2 GwGMeldV-Immobilien bestimmt (unverändert), dass für die Fristbestimmung maßgeblich ist (i) für den Erwerb der Zeitpunkt des dinglichen Rechtserwerbs (Nr. 1) und (ii) für die Veräußerung der Zeitpunkt des Abschlusses des zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts (Nr. 2). Die Definition war jedoch lückenhaft für den Fall, dass die (Weiter- oder Rück-)Veräußerung vor dem dinglichen Rechtserwerb erfolgte. Für diesen Fall wurde nun ergänzt, dass es dann auf den Zeitpunkt des Abschlusses des vorhergehenden Rechtsgeschäfts ankommt (§ 6 Abs. 2 S. 3 GwGMeldV-Immobilien neu).

c) Keine Anpassung des Zeitraums für Rückübereignungen

Unverändert blieb die Meldepflicht nach § 6 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien. Danach ist weiterhin zu melden, wenn der Geschäftsgegenstand innerhalb von drei (!) Jahren nach vorangegangenem Erwerb wieder an den vorherigen Eigentümer oder einen vorherigen Anteilsinhaber veräußert wurde oder werden soll, ohne dass dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht. Es ist bedauerlich, dass nicht für beide Meldetatbestände in § 6 Abs. 2 S. 1 GwGMeldV-Immobilien derselbe Zeitraum relevant ist. (Kritisch auch DNotV, Stellungnahme zum Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien), S. 6) Die unterschiedlichen Fristen – zwei Jahre auf der einen, drei Jahre auf der anderen Seite – stellen für die Praxis eine Fehlerquelle dar.

III. Sonstige (redaktionelle) Änderungen

Schließlich wurden wenige weitere redaktionelle Änderungen vorgenommen.

1. Anpassung der Meldepflicht wegen Strafverfahren (§ 4 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien)

§ 4 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 GwGMeldV-Immobilien begründet grundsätzlich eine Meldepflicht, wenn gegen einen an dem Erwerbsvorgang Beteiligten oder wirtschaftlich Berechtigten strafrechtliche Ermittlungen wegen Geldwäsche laufen oder gegen eine solche Person ein Strafverfahren wegen einer solchen Tat anhängig (Ein Strafverfahren wird anhängig durch Einreichen der Anklageschrift beim Gericht. Dadurch befindet sich das Strafverfahren im Zwischenverfahren) oder rechtshängig (Ein Strafverfahren ist rechtshängig, wenn das Gericht die Eröffnung der Hauptverhandlung beschlossen hat. Dadurch befindet sich das Strafverfahren im Hauptverfahren) ist oder eine solche Person innerhalb der letzten fünf Jahre wegen einer solchen Tat verurteilt wurde. Anders ist dies (nur dann), wenn ein Zusammenhang zwischen der Tat und dem Immobiliengeschäft ausgeschlossen werden kann.

Nach § 4 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien a. F. bestand unter den vorgenannten Voraussetzungen die Meldepflicht auch bei einer „rechtswidrigen Tat i. S. d. § 261 Abs. 1 S. 2 des Strafgesetzbuches“, wenn ein Zusammenhang zwischen dem Tatertrag oder dem Tatprodukt der Tat und dem Immobiliengeschäft nicht ausgeschlossen werden kann. Damit wurde auf den früher in § 261 Abs. 1 S. 2 StGB enthaltenen Katalog von Straftaten verwiesen, die als Geldwäschevortaten in Betracht kamen (sog. Vortatenkatalog). Mit dem Gesetz zur Verbesserung der strafrechtlichen Bekämpfung der Geldwäsche (BGBl I, 327) vom 9.3.2021 hat der Gesetzgeber jedoch den sog. All-crimes-Ansatz verfolgt und damit den Vortatenkatalog abgeschafft. Seitdem ist grundsätzlich jede Straftat geeignet, eine Geldwäschevortat zu sein (etwa auch der einfache Diebstahl). Geldwäsche wurde so zum „Allerweltsdelikt“. (Gazeas, NJW 2021, 1041, 1044)

Konsequenterweise wurden nun in § 4 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 GwGMeldV-Immobilien die Worte „im Sinne des § 261 Abs. 1 S. 2 des Strafgesetzbuches“ gestrichen. Hierbei hätte es der Verordnungsgeber belassen können. Er wollte aber scheinbar betonen, dass nicht jede beliebige Straftat eine Meldepflicht begründet. Deshalb hat er nach den Worten „rechtswidrigen Tat“ die Angabe „bei der es sich um die Vortat einer Geldwäschestraftat nach § 261 des Strafgesetzbuches handeln könnte“ eingefügt. Laut Verordnungsbegründung kann es sich um eine Vortat der Geldwäsche handeln, wenn aus der Tat Vermögensgegenstände herrühren und daran Geldwäschehandlungen in Betracht kommen. (Begründung zur Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien, S. 4, BAnz AT 29.1.2025 B1.) Dies wäre beispielsweise zu verneinen bei einem Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) oder einer Trunkenheitsfahrt (§ 316 StGB). In diesen Fällen wäre aber auch schon aus anderen Gründen eine Meldepflicht zu verneinen gewesen, da der Meldetatbestand voraussetzt, dass ein Zusammenhang zwischen dem Tatertrag oder dem Tatprodukt der Tat und dem Immobiliengeschäft nicht ausgeschlossen werden kann. In den vorgenannten Fällen wäre ein solcher Zusammenhang aber ausgeschlossen, da es bei diesen Straftaten einen Tatertrag oder ein Tatprodukt der Tat gar nicht gibt. Die Streichung des Verweises auf § 261 Abs. 1 S. 2 StGB wäre daher ausreichend gewesen.

2. Anpassung der Meldepflicht wegen Verwendung einer konsularisch beglaubigten Vollmacht (§ 5 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien)

Weiter hat der Verordnungsgeber in § 5 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien ein redaktionelles Versehen beseitigt und die Angabe „Drittstaat“ durch die Angabe „Staat“ ersetzt. Die Norm besagt nunmehr, dass zu melden, ist, wenn ein an dem Erwerbsvorgang Beteiligter aufgrund einer Vollmacht handelt, die durch Mitarbeiter der konsularischen Vertretung der Bundesrepublik Deutschland in einem „Staat“ nach § 3 Abs. 1 GwGMeldV-Immobilien beglaubigt wurde. Gemeint sind damit die von der Europäischen Union oder der FATF eingestuften Risikostaaten. Während die Europäische Kommission nur Drittstaaten als Risikostaaten aufführt, gilt dies für die FATF nicht. Aktuell sieht die FATF die EU-Mitgliedstaaten Bulgarien und Kroatien als Risiko­staaten an (in der Vergangenheit waren auch schon Malta und Zypern von der FATF als Risikostaaten angesehen worden). Da es sich bei Risikostaaten also nicht notwendigerweise um Drittstaaten handeln muss, war der Verweis in § 5 Nr. 4 GwGMeldV-Immobilien zu korrigieren.

3. Redaktionelle Anpassung in § 7 GwGMeldV-Immobilien

Auch wenn die Voraussetzungen eines Meldetatbestands erfüllt sind, besteht keine Pflicht zur Meldung, wenn Tatsachen vorliegen, die die bei den in den §§ 3 bis 6 GwGMeldV-Immobilien bestimmten Sachverhalte vorhandenen Anzeichen entkräften, dass ein Vermögensgegenstand aus einer strafbaren Handlung stammt, die eine Vortat der Geldwäsche darstellen könnte, oder dass der Erwerbsvorgang im Zusammenhang mit Terrorismusfinanzierung steht (§ 7 S. 1 GwGMeldV-Immobilien). Diese Tatsachen sind vom Notar aufzuzeichnen und für die Aufsicht aufzubewahren (§ 7 S. 2 und 3 GwGMeldV-Immobilien). Die Pflicht, die Erwägungsgründe zu dokumentieren, ergibt sich inzwischen aus § 8 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 GwG (vormals Nr. 4). Der Verweis in § 7 S. 2 GwGMeldV-Immobilien war deshalb anzupassen.

IV. Inkrafttreten der Änderungen

Die Änderungen der GwGMeldV-Immobilien traten am 17.2.2025 in Kraft. (Siehe Art. 2 der Verordnung zur Änderung der GwGMeldV-Immobilien 15.1.2025 (BGBl 2025 I Nr. 13)) Während beispielsweise bei der Einführung des Barzahlungsverbots ausdrücklich geregelt wurde, dass das Verbot nicht für solche Rechtsgeschäfte gilt, die vor dem 1.4.2023 geschlossen wurden (§ 59 Abs. 11 GwG), findet sich eine solche Übergangsregelung für die Neuerungen bei der Melde­pflicht nicht. Für diese dürfte es daher meines Erachtens nicht auf das Beurkundungsdatum ankommen, sondern darauf, ob der Vorgang bereits (vollständig) abgeschlossen ist.

Beispielsfall 1:

Notar N beurkundet am 15.1.2025 einen Immobilienkauf. Am 1.3.2025 wird der Kaufpreis fällig. Trotz Aufforderung und Fristsetzung wird N kein Nachweis über die unbare Kaufpreiszahlung vorgelegt. Dieser Fall wäre nach § 6 Abs. 4 GwGMeldV-Immobilien zu melden.

Als nicht abgeschlossen dürften dabei wegen § 16a Abs. 4 GwG auch solche Vorgänge gelten, bei denen die Eigentumsumschreibung zwar schon erfolgt ist, die Gegenleistung aber vereinbarungsgemäß danach erbracht werden soll. Für den Notar abgeschlossen ist dieser Vorgang erst dann, wenn der Monitoring-Zeitraum von einem Jahr (§ 16a Abs. 4 S. 7 GwG) abgelaufen ist.

Beispielsfall 2:

Notar N hat am 1.4.2024 einen Immobilienkauf zwischen nicht miteinander verwandten oder verheirateten Beteiligten beurkundet. Nach der vertraglichen Vereinbarung sollte das Eigentum sofort umgeschrieben werden, der Kaufpreis aber in monatlichen Raten erbracht werden. N stellte am 15.4.2024 den Antrag auf Eigentumsumschreibung. Am 15.4.2025 forderte er einen Zahlungsnachweis für die bis dahin fälligen Raten (siehe § 16a Abs. 4 S. 1 und 2 GwG). Dabei wird ihm bewusst, dass es für die vertragliche Gestaltung (Eigentumsumschreibung vor vollständiger Kaufpreiszahlung) keinen nachvollziehbaren Grund gibt. Der Fall wäre nach § 6 Abs. 1 Nr. 5 GwGMeldV-Immobilien zu melden.

Fazit und Ausblick

Die Reform der GwGMeldV-Immobilien ist insgesamt zu begrüßen. Die Anpassungen an das Barzahlungsverbot sind konsequent und die Einschränkungen der Meldepflichten sachgerecht. Lediglich im Detail sehe ich kritikwürdige Punkte.

Generell lässt sich meines Erachtens festhalten, dass sich die GwGMeldV-Immobilien in der Praxis bewährt hat, (So auch BNotK, Stellungnahme zum Entwurf einer Verordnung zur Änderung der Verordnung zu den nach dem Geldwäschegesetz meldepflichtigen Sachverhalten im Immobilienbereich (GwGMeldV-Immobilien), S. 2, abrufbar unter https://www.bnotk.de/stellungnahmen) auch wenn sie unzweifelhaft zu einem erheblichen Mehraufwand in den Notarbüros führt. Rechtspolitisch ist es für unseren Berufsstand jedoch von erheblichem Vorteil, dass wir nunmehr so viele Meldungen abgeben, da Politik und Medien die Zahl der Meldungen als wesentlichen Gradmesser für den Beitrag zur Bekämpfung von Geldwäsche ansehen (wobei hier dahingestellt bleiben soll, ob nun berechtigt oder unberechtigt).

Die GwGMeldV-Immobilien wird uns daher sicherlich erhalten bleiben. Dies gilt auch, wenn das neue EU-Geldwäschepaket ab dem 10.7.2027 (Siehe Art. 90 der Verordnung (EU) 2024/1624 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.5.2024 zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems für Zwecke der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung) gilt. Das Paket enthält als Kernstück eine EU-Geldwäscheverordnung, (Verordnung (EU) 2024/1624 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 31.5.2024 zur Verhinderung der Nutzung des Finanzsystems für Zwecke der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung) die grundsätzlich zu einer Vollharmonisierung der geldwäscherechtlichen Pflichten führen wird. Die Verdachtsmeldepflicht ergibt sich daher zukünftig unmittelbar aus der EU-Verordnung (siehe Art. 69 der Verordnung (EU) 2024/1624) und nicht mehr aus dem (nationalen) Geldwäschegesetz. Dann ergibt sich auch unmittelbar aus der EU-Verordnung, dass die Meldepflicht für Notare und die weiteren Angehörigen der rechts- und steuerberatenden Berufe nicht gilt, wenn Informationen betroffen sind, die sie von einem Mandanten erhalten oder in Bezug auf diesen einholen, wenn sie für ihn die Rechtslage beurteilen oder ihn in oder im Zusammenhang mit einem Gerichtsverfahren verteidigen oder vertreten (Art. 70 Abs. 2 der Verordnung (EU) 2024/1624). Insbesondere auf Bestreben der Bundesregierung wurde jedoch die Möglichkeit vorgesehen, dass die Mitgliedstaaten den Berufsgeheimnisträgern zusätzliche Meldepflichten auferlegen können für bestimmte Arten von Transaktionen, wenn dies aufgrund eines höheren Geldwäscherisikos gerechtfertigt ist (Art. 70 Abs. 3 der Verordnung (EU) 2024/1624). Damit kann Deutschland zukünftig an der GwGMeldV-Immobilien festhalten – und wird dies sicherlich auch tun.

Dieser Beitrag ist ein Auszug aus der Ausgabe 06/25 der notar – der Monatsschrift für die gesamte notarielle Praxis. Erfahren Sie hier mehr oder entdecken Sie die Zeitschrift in unserer Online-Bibliothek Notarpraxis Wissen.