Wenn zum Vermögen der GbR eine Immobilie gehört, kann der Anteil an der GbR dennoch ohne eine notarielle Beurkundung übertragen werden, weil nicht die Immobilie, sondern die Mitgliedschaft an der GbR übertragen wird.
Grundstückseigentum
Die Eintragung der GbR in das Grundbuch oder eines Rechts für eine GbR in das Grundbuch setzt stets voraus, dass die Gesellschaft zuvor im Gesellschaftsregister voreingetragen ist. Nach § 47 Abs. 2 GBO ist es erforderlich, dass die GbR nur mit Namen, Sitz, Registernummer und Angabe des Registergerichts in das Grundbuch eingetragen wird.
Neu eingetragen werden im Wesentlichen damit nur noch eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts.
Ist ein Recht für eine GbR in einem Grundbuch eingetragen, so wird vermutet, dass nur die eingetragenen Gesellschafter die Gesellschafter der GbR sind; §§ 892–899 BGB gelten für die Eintragung der Gesellschafter entsprechend (§ 899a BGB).
Wenn alle eingetragenen Gesellschafter an der Veräußerung der Immobilie mitwirken, gilt der Schutz des guten Glaubens (§ 899a S. 1 i.V.m. § 892 BGB). Der gutgläubige Erwerber könnte somit von den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern, wenn alle handeln, die Immobilie auch bei unrichtiger Grundbucheintragung erwerben. Der Vermutungs- und Gutglaubensschutz (§ 899a BGB) findet auch dann Anwendung, wenn die Eintragung der Gesellschafter in das Grundbuch noch vor dem 18.8.2009 erfolgte. (Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren. Das Gesetz enthält unter anderem die Regelungen über das Grundbuchverfahren sowie das materielle Recht bei Grundbucheintragung einer GbR. Das Gesetz ist am 17.8.2009 im BGBl 2009, Nr. 53 veröffentlicht worden, wobei die GbR-Regelungen seit dem 18.8.2009 wirksam geworden sind.)
Nach einer Veränderung im Bestand der Gesellschafter ist beim Grundbuchamt die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend, dass der ausgeschiedene Gesellschafter gelöscht und der eingetretene Gesellschafter eingetragen wird, zu beantragen. Zusätzlich zu den einzelnen Namen der Gesellschafter darf auch die Bezeichnung der GbR und deren Sitz angegeben werden (§ 15 Abs. GBV). Für bereits vor dem 18.8.2009 bestehende und im Grundbuch eingetragene GbR gelten die Vorschriften des guten Glaubens ebenfalls, und zwar über Art. 229 EGBGB.
Der Wegfall des § 899a BGB zum 1.1.2024 sowie die Änderung des § 47 Abs. 2 GBO führten zu einem faktischen Eintragungszwang für GbR, wenn sie Immobilieneigentümerin ist.
Immobilienverkauf
Verkauft eine GbR eine Immobilie, so müssen derzeit noch deren sämtliche Gesellschafter als Verkäufer auftreten und einstimmig handeln (§ 709 Abs. 1 BGB). Ist in Abt. I des Grundbuchs die GbR zwar noch nach altem Recht eingetragen, nicht jedoch dazu ihre sämtlichen aktuellen Gesellschafter, so müssen diese zwingend in das Grundbuch voreingetragen werden (§§ 39 Abs. 1, 47 Abs. 2 S. 2 GBO).
§ 39 GBO ist eine Ordnungsvorschrift. Diese hat der Rechtspfleger des Amtsgerichts zu beachten. Eine dagegen verstoßende Eintragung ist deshalb zwar nicht ungültig (Demharter, § 39 GBO, Rn 1) und auch nicht unzulässig, stellt allerdings eine Amtspflichtverletzung dar und kann Schadenersatz begründen. (Böhringer, in: Lemke, Immobilienrecht, § 39 GBO Rn 1) Der Rechtspfleger, der Kenntnis vom Vorhandensein eines weiteren, noch nicht im Grundbuch eingetragenen GbR-Gesellschafters hat, darf eine Voreintragung zum Gegenstand einer Zwischenverfügung machen. (BayObLG DNotZ 2003, 49)
Auflassungsvormerkung
Wenn sich nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer herausstellen sollte, dass die GbR bei Abschluss des Kaufvertrages nicht korrekt vertreten war, z.B. weil ein nicht aus dem Grundbuch ersichtlicher Mitgesellschafter den Kaufvertrag hätte mit abschließen müssen, darf der Käufer nach hier vertretener Ansicht, die in seinem Eigentum stehende Immobilie behalten, soweit er nichts von der Existenz des weiteren GbR-Gesellschafters gewusst hat (§§ 47 Abs. 2, 82 GBO, §§ 899a, 709, 714 BGB). (Elsing, Der Grundstückskaufvertrag in der notariellen Praxis, § 11 Rn 2; ders., in: Kilian/Sandkühler/vom Stein, Praxishandbuch Notarrecht, § 13 Rn 11)
Registerpublizität
Mit der Registerpublizität einer eGbR kann bei Geschäftspartnern der eGbR ggf. größeres Vertrauen hervorrufen werden. Kreditinstitute könnten künftig auf eine Eintragung im Gesellschaftsregister bestehen und auch darauf, dass sich sowohl die eGbR hinsichtlich der Schuld persönlich unterwirft als auch die Gesellschafter selbst.
Ein Auszug aus dem Buch von André Elsing, Handels- und Gesellschaftsrecht in der notariellen Praxis, 6. Auflage, 2025, S. 106-108
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