Voraussetzungen für einen gesetzlichen Rücktritt, Ablauf und Folgen und die Rolle des Notars im Rücktrittsprozess
Die veränderte Zins- und Finanzierungslage hat zahlreiche Käufer vor unerwartete Herausforderungen gestellt. Besonders Käufer, die bei Abschluss des Kaufvertrages auf eine für sie günstige Entwicklung der Zinsen gehofft und den Abschluss ihrer Finanzierung zu einem späteren Zeitpunkt geplant haben, sind davon betroffen. Insbesondere bei bereits langjährig geplanten Bauträgerprojekte, die vor Erhöhung der Zinsen beurkundet wurden, stoßen viele Käufer nun auf ein Problem. Aufgrund der veränderten Finanzierungslage bekommen sie keine Finanzierungen mehr, wollen Finanzierungsangebote nicht annehmen oder können Kaufpreisraten nicht vertragsgemäß leisten.
Zum Zeitpunkt der Beurkundung wird ein gewissenhafter Verkäufer bzw. der Vertreter der Verkäufergesellschaft die Finanzierungsfähigkeit des Käufers unter den zu dem Zeitpunkt bestehenden Bedingungen und Konditionen geprüft haben. In der Regel geschieht dies durch die Finanzierungsbestätigung einer Bank als potentieller Finanzierungsgläubiger. Auch Käufer, die sich durch einen Vermögensnachweis legitimiert haben, könnten dennoch von den Zinssteigungen betroffen sein. Beispielsweise, wenn sie zum Zeitpunkt der Fälligkeit über das Vermögen nicht mehr verfügen oder sie aus steuerlichen Gründen mit einer günstigen Finanzierung zur Rentabilität der Immobilie gerechnet haben.
Die Zahlungspflicht ist die Hauptpflicht des Käufers (vgl. § 433 Abs. 2 BGB). Er ist folglich verpflichtet, dafür zu sorgen, über die finanziellen Mittel zur vertragsgemäßen Zahlung des Kaufpreises zu verfügen und die Kaufpreisraten bei Fälligkeit zu begleichen.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass manche Vertragsparteien in Einzelfällen ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbaren, wenn zum Zeitpunkt der Beurkundung eine Finanzierungsbestätigung noch nicht vorliegt. Dieses dient dazu, den Käufer davor zu schützen, seine Zahlungspflichten nicht erfüllen zu können. Gleichzeitig bewahrt es den Verkäufer davor, an einen Kaufvertrag gebunden zu sein, aus dem er den Kaufpreis nicht erhalten wird. Ein solches vertragliches Rücktrittsrecht ist jedoch in der Regel auf einen kurzen Zeitraum von bis zu vier Wochen begrenzt. Es erlischt danach, wenn es nicht ausgeübt wird, um dem Verkäufer eine verlässliche Planungsgrundlage zu bieten.
Für die Fälle, in denen ein Käufer aufgrund der veränderten Zins- und Finanzierungslage Monate oder gar Jahre später keine Finanzierung erhält, kann folglich auf vertragliche Rücktrittsrechte nicht zurückgegriffen werden. Dieses Problem soll im Folgenden beleuchtet werden.
Sachverhalt
Beide Parteien sind in diesen Fällen in der Regel ab einem bestimmten Punkt nicht weiter daran interessiert, an dem Vertrag festzuhalten. Für den Verkäufer ist es für die Geschäftsfortführung zwingend erforderlich, die Einheit an einen neuen Käufer zu veräußern, um die Kaufpreisraten zur Finanzierung des Projekts bzw. Tilgung seiner eigenen Kredite zu erhalten.
Der Käufer kann an dem Erwerb mangels finanzieller Mittel nicht mehr festhalten und möchte von seiner Zahlungspflicht und den sich aus einem Verzug ergebenen weiteren Pflichten, wie Schadensersatz und Verzugszinsen, befreit werden.
Dies führt auf Notariatsseite einerseits zu hilflosen Käufern, die ihren Zahlungspflichten nicht nachkommen können und anderseits zu verzweifelten Verkäufern, die die Kaufpreise für Einheiten, die bereits verkauft sind und im Grundbuch mit einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers belastet sind, nicht vertragsgemäß erhalten.
Im Folgenden sollte man betrachten, unter welchen Voraussetzungen die Parteien sich aufgrund eines gesetzlichen Rücktrittrechtes dennoch von dem Kaufvertrag lösen können. Ferner werden die Folgen und der Ablauf des Rücktrittsprozess sowie die Rolle des Notars im Rücktrittsprozess dargestellt.
Voraussetzungen für einen gesetzlichen Rücktritt
Dem Verkäufer aus einem Kaufvertrag steht gemäß § 323 Abs. 1 BGB ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Käufer fällige Zahlungen nach Ablauf einer ihm gesetzten angemessenen Frist nicht oder nicht vertragsgemäß leistet.
Eine Frist wird als angemessen bewertet, wenn die Parteien sich über ihre Dauer einvernehmlich geeinigt oder ein Vorschlag einer Partei durch Zustimmung der anderen angenommen wurde. Haben die Parteien keine Vereinbarung zur Frist getroffen, sind die Umstände des Einzelfalls abhängig.
Die Nachfrist muss nicht so bemessen sein, dass der Käufer erst jetzt mit der Erfüllung seiner Leistungspflicht beginnen kann. Vielmehr bietet die Nachfrist ihm eine letzte Gelegenheit, seinen Zahlungspflichten nachzukommen und dadurch das Rücktrittsrecht des Gläubigers abzuwenden. Dabei werden von ihm besondere Anstrengungen erwartet.
Es bedarf nach § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB keiner Fristsetzung, wenn der Käufer die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert. Hat der Käufer dem Verkäufer also mangels Finanzierung bzw. finanzieller Mittel die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert, kann der Verkäufer ohne weitere Fristsetzung vom Kaufvertrag zurücktreten.
Der Rücktritt wird gemäß § 349 BGB gegenüber dem anderen Teil erklärt und wird als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung mit dem Zugang beim Vertragspartner wirksam.
In vielen Kaufverträgen wird für die Abgabe von Willenserklärungen eine bestimmte Form, wie etwa Schriftform, Scan per E-Mail oder Textform, sowie der Empfänger festgelegt. In diesen Fällen ist die vereinbarte Form maßgeblich.
Der Verkäufer bzw. die Verkäufergesellschaft sollten den Rücktritt insofern in vereinbarter Form, mangels Vereinbarung in Schriftform, in vertretungsberechtigter Anzahl erklären. Zudem sollten sie den Zugang beispielsweise durch eine Empfangsbestätigung nachweisen können.
Ablauf und Folgen des Rücktritts
Wird dem Käufer deutlich, dass er fällige Zahlungen nicht fristgemäß leisten kann, wird er in der Regel den Verkäufer informieren.
Der weitere Ablauf ist davon abhängig, ob der Käufer noch bemüht ist, Finanzierungsmittel zu beschaffen. Laufen seine Bemühungen noch, hat der Verkäufer ihm bei Fälligkeit eine angemessene Nachfrist zu setzen, wenn er vom Kaufvertrag zurücktreten möchte. Diese Nachfrist, während der der Käufer noch die Gelegenheit hat, eine Finanzierung abzuschließen, sollten die Parteien möglichst einvernehmlich vereinbaren.
Sind die Bemühungen schon gescheitert, steht bereits fest, dass der Käufer seiner Hauptpflicht, der Kaufpreiszahlung, nicht nachkommen können wird.
Verweigert der Käufer mangels finanzieller Mittel die Zahlung ernsthaft und endgültig oder ist die Nachfrist erfolglos abgelaufen, kann der Verkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Der Rücktritt wird durch Zugang beim Käufer wirksam.
Mit wirksamem Rücktritt ist der Vertrag Zug-um-Zug rückabzuwickeln (vgl. § 346 Abs. 1 BGB). Sofern der Käufer bereits Leistungen auf den Kaufpreis geleistet hat, sind diese zurückzuzahlen. Gleichzeitig ist die für den Käufer eingetragene Auflassungsvormerkung zur Löschung zu bringen.
Rolle des Notars
Die Parteien sind verpflichtet, den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, über den Rücktritt zu informieren. Der Notar wird sodann die Löschung der im Grundbuch für den Käufer eingetragenen Auflassungsauflassung veranlassen.
Sollte der Käufer Teile des Kaufpreises finanziert und die Kredite durch Belastungen in Abteilung III gesichert haben, sind diese ebenfalls zur Löschung zu bringen. Etwaige Gläubiger haben dem Notar eine grundbuchtaugliche Löschungsbewilligung Zug-um-Zug gegen Rückzahlung bereits geleisteter Zahlungen auf den Kaufpreis zu übersenden.
Der Notar sollte das Finanzamt unter Angabe der Steuernummer über den Rücktritt informieren, sobald die Auflassungsvormerkung gelöscht ist. Zudem sollte er die Parteien darauf hinweisen, dass sie selbst beim Finanzamt nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG einen Antrag stellen müssen. Auf diesen Antrag hin wird das Finanzamt die Steuer entweder nicht festsetzen oder eine bereits erfolgte Steuerfestsetzung aufheben.
Alternative Lösung
Abweichend von einer einseitigen Rücktrittserklärung können die Parteien auch einvernehmlich eine Rückabwicklungsvereinbarung treffen.
Eine solche Rückabwicklungsvereinbarung bietet den Vorteil, dass alle wesentlichen Punkte übersichtlich geregelt werden können. Dazu zählen die Fälligkeit und Rückerstattung bereits geleisteter Beträge, die Angaben zum Zahlungsempfänger (wie Kontoinhaber und IBAN), die Löschung der Auflassungsvormerkung und gegebenenfalls eingetragener Finanzierungsgrundschulden des Käufers sowie der Status der Grunderwerbsteuer und mögliche Erstattungen. Zudem stellt diese Vereinbarung eine harmonischere Lösung dar und bietet Raum für Regelungen zu Schadensersatzansprüchen des Verkäufers, Strafzahlungen des Käufers oder abweichende Vereinbarungen zur Kostentragung, je nach Verhandlung der Parteien.
Die Vereinbarung kann privatschriftlich geschlossen werden. Es empfiehlt sich jedoch, sie vom Notariat entwerfen zu lassen, um Unklarheiten und Unvollständigkeiten zu vermeiden.
