a. Sachverhalt, Vertragspartner
Dieser Vertragstyp wird sehr häufig zwischen Eltern und Kindern geschlossen und zielt darauf ab, das Vermögen der Eltern (Schenker/Überlasser) zu deren Lebzeiten an das Kind (Beschenkter/Übernehmer) zu übertragen. Sind mehrere Kinder vorhanden, kann das Vermögen unter diesen aufgeteilt werden. Selbstverständlich kann dieser Vertragstyp auch zwischen entfernteren Verwandten (z.B. Großeltern/Enkel oder Geschwistern) oder nicht Verwandten geschlossen werden, was in der Praxis jedoch nur geringe Relevanz hat.
Eine Schenkung zu Lebzeiten hat den Vorteil, dass der/die Überlasser gemeinsam mit dem/n Übernehmer/n einvernehmliche Regelungen zu den übertragenen Vermögensgegenständen treffen kann/können, die helfen können, spätere (Erb-)streitigkeiten zu vermeiden. Zudem trägt der Überlasser ab Übergabe des Vermögens hierfür u. U. keine Verantwortung mehr und wird (je nach Vermögensgegenstand) entsprechend entlastet. Der Übernehmer erhält durch die Schenkung zu Lebzeiten einen zeitlich früheren wirtschaftlichen Vorteil, der die eigene Lebensführung verbessern kann.
Darüber hinaus kann durch ggf. wiederholte Ausnutzung der Freibeträge für Kinder Erbschaftssteuer gespart werden.
Der Zeitpunkt des Abschlusses dieses Vertragstyps ist von großer Wichtigkeit. Befindet sich der Überlasser bereits in fortgeschrittenem Alter und wird somit möglicherweise demnächst pflegebedürftig oder verstirbt, besteht die Gefahr des Zugriffs auf das übertragene Vermögen durch z.B. Sozialbehörden im Falle der Verarmung des Überlassers (wenn entsprechende Leistungen beansprucht wurden) oder Pflichtteilsberechtigte (wenn neben dem Übernehmer ein Pflichtteilsberechtigter seinen Anspruch auf Ergänzung des Pflichtteils geltend macht). Dieser Zugriff kann nach der Schenkung dazu führen, dass der Übernehmer das übertragene Vermögen wieder verliert, weil er es zur Befriedigung der an ihn gerichteten Forderungen verwerten muss.
b. Absicherung des Schenkers (Überlasser)
Es gibt vielfältige Möglichkeiten, Schenkungsverträge z. B. über Immobilien abzufassen. Der Notar muss hierbei möglichst die Interessen aller Beteiligten betrachten und im Rahmen der Vertragsgestaltung umsetzen. Es kann sinnvoll sein, neben einem standardisierten Datenaufnahmebogen eine individuelle Checkliste für Schenkungen anzufertigen, nach der zu Beginn einer neuen Angelegenheit vorgegangen wird, um erst einmal einen Einstieg in den Sachverhalt zu erlangen.
Nachfolgend werden die sehr häufig in einem Schenkungsvertrag enthaltenen Vorbehalte/Auflagen am Beispiel einer Immobilienübertragung wiedergegeben:
Nießbrauch
Der Nießbrauch an einer Sache (§§ 1030 – 1089 BGB) ist ein beschränkt dingliches Recht, dass sehr häufig in einen Schenkungsvertrag aufgenommen und regelmäßig zugunsten der/des Überlasser/s (= Vorbehaltsnießbrauch) und/oder zugunsten eines Dritten (= Zuwendungsnießbrauch), wenn z. B. lediglich der Ehemann Eigentümer des Grundbesitzes ist, jedoch auch seine Ehefrau (Mit-)Berechtigte des Nießbrauchs werden soll, bestellt wird.
Bei mehreren Nießbrauchern wird das Recht häufig als Gesamtrecht gemäß § 428 BGB bestellt was bedeutet, dass das Recht den Nießbrauchern gemeinsam zusteht. Die Gesamtberechtigung hat zur Folge, dass auch die Leistung (z. B. eine Miete) nur an einen der gesamtberechtigten Nießbraucher geleistet werden muss und damit erbracht wurde. In den meisten Fällen stellt das kein Problem dar. Eine Alternative kann die Bestellung von gleich- oder nachrangigen Einzelrechten sein.
Der Übernehmer einer mit einem Nießbrauch belegten geschenkten Immobilie wird zwar Eigentümer jedoch nur mittelbarer Besitzer; den unmittelbaren Besitz behält der Überlasser/Nießbraucher.
Dieses Recht ermöglicht es dem/n Nießbraucher/n auch nach Übergabe des Schenkungsgegenstandes noch sämtliche Nutzungen (Eigennutzung/Vermietung) aus der Sache zu ziehen. Ein Nießbrauch ist nicht übertragbar (höchstpersönlich) oder vererblich (erlischt mit dem Tod der/s Berechtigten), kann aufschiebend oder auflösend bedingt (von dem Eintritt einer Bedingung abhängig) aber auch befristet (für einen bestimmen Zeitraum bestellt) sein. Ein Nießbrauchsrecht kann nicht an Teilen eines Grundstücks bestellt werden; Einschränkungen der Nutzung sind wegen des Wesens des Nießbrauchs lediglich in kleinstem Rahmen möglich.
Der Nießbraucher kann die Immobilie weder belasten noch veräußern. Diese Berechtigungen hat lediglich der (neue) Eigentümer (Übernehmer). Will der Nießbraucher den Schenkungsgegenstand belasten (z. B. zur Finanzierung der Erhaltungsaufwendungen der Immobilie), ist dies lediglich unter Mitwirkung des Übernehmers bei der Grundpfandrechtsbestellung oder durch Aufnahme einer Belastungsvollmacht in den Schenkungsvertrag möglich.
Gefahren, Lasten und Verkehrssicherungspflichten gehen beim Nießbrauch im Rahmen der gesetzlichen Regelungen nur teilweise auf den Übernehmer über. Der Nießbraucher ist beispielsweise verpflichtet, während des Nießbrauchs die laufenden öffentlichen Lasten (Grundsteuer) zu tragen und den Schenkungsgegenstand zu erhalten (Instandsetzungen / Renovierungen einer Immobilie bei gewöhnlicher Unterhaltung). Soll von diesen Regelungen abgewichen werden, ist dies durch entsprechende Vereinbarung möglich. Je nach Ausgestaltung der von der gesetzlichen Lastenverteilung abweichenden Übereinkunft besteht ggf. lediglich eine schuldrechtliche Vereinbarung, die nicht in das Grundbuch eingetragen werden kann. Die Lastenverteilung kann steuerliche Auswirkungen haben.
Es gibt vielfältige Möglichkeiten, ein Nießbrauchsrecht zu bestellten und eine individuelle Abstimmung auf den vorliegenden Sachverhalt ist daher enorm wichtig.
Wohnungsrecht / Mitbenutzungsrecht
Ein Wohnungsrecht (§ 1093 BGB)/Mitbenutzungsrecht (§§ 1090 – 1092 BGB) ist jeweils eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die zugunsten des/r Überlasser in einem Schenkungsvertrag bestellt werden kann, wenn diese/r das Recht zum (Mit-)Bewohnen des Schenkungsgegenstands oder Teilen davon erhalten soll.
Bei Einräumung eines Wohnungsrecht erhält der Überlasser das Recht, ein bestimmtes Gebäude oder den bestimmten Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen.
Ein Mitbenutzungsrecht berechtigt lediglich zur Mitbenutzung eines Gebäudes/ bestimmten Teils eines Gebäudes ohne Eigentümerausschluss.
Beide Rechte sind weder vererblich noch veräußerlich, sie können auf die Lebenszeit des/r Berechtigten aufschiebend oder auflösend bedingt oder befristet bestellt werden. Die dem Überlasser zugewiesenen Räume sollten so genau wie möglich bezeichnet werden, um Klarheit zu schaffen. Die Ausübung (keine Rechtsübertragung) des Wohnungsrechts kann Dritten gestattet werden, wenn dies vereinbart wurde und der/die Berechtigte/n kann/können bei Bedarf die zur standesgemäßen Pflege/Bedienung erforderlichen Personen aufnehmen.
Neben dem Wohnen kann die (Mit-)Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen (Zufahrt, Garten, Garage) geregelt werden.
Welches Recht passend ist, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Wohnen die Überlasser allein im Schenkungsgestand und soll sich das auch nicht ändern, wird ein Wohnrecht bestellt. Leben Überlasser und Übernehmer in demselben Gebäude, kann ein Mitbenutzungsrecht passend sein, das ggf. bei Auszug des Übernehmers/Veräußerung der Immobilie zum Wohnungsrecht (unter Ausschluss des Eigentümers) erstarkt.
Bei der Bestellung eines der vorstehenden Rechte sollte ferner die Verteilung von Lasten/Kosten der Immobilie vereinbart werden. Grundsätzlich ist der Eigentümer zur Übernahme öffentlicher und privater Lasten verpflichtet, während der/die (Mit-)Berechtigte/n des eingeräumten Rechts die (anteiligen) Erhaltungs- und Betriebskosten (Kosten der gewöhnlichen Unterhaltung, Verbrauchskosten, Müllabfuhr) trägt. Abweichungen hiervon sind in beschränktem Rahmen möglich.
Das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod des/der Berechtigten.
Was passiert jedoch, wenn der/die Berechtigte/n in ein Pflegeheim umziehen müssen? Hier könnte die Vereinbarung einer auflösenden Bedingung (z. B. bei dauerhaftem Umzug in ein Pflegeheim) hilfreich sein. Denkbar -jedoch nicht verpflichtet- wäre in diesem Zusammenhang eine Geldersatzleistung (z. B. eine Rente) an den/die Berechtigten. Auf diese könnte jedoch bei Beanspruchung von Sozialleistungen durch den Träger zugegriffen werden.
Bei Einräumung eines auflösend bedingten Wohnungsrechts kann es bei Eintritt der auflösenden Bedingung zu Schwierigkeiten bei der Löschung kommen, da der Eintritt der Bedingung, wenn dies nicht ausgeschlossen wurde, dem Grundbuchamt gegenüber nachzuweisen ist, was i.d.R. schwerfallen wird.
Pflegeleistungen
Soll zwischen den Vertragspartnern vereinbart werden, dass der Überlasser bei Pflegebedürftigkeit so lange wie möglich zu Hause zu versorgen ist, kann dies neben beispielsweise der Bestellung eines Wohnungs- oder Mitbenutzungsrechts durch eine (un)entgeltliche Übernahme der Pflege/Betreuung sowie haushaltsnahen Dienstleistungen durch den Übernehmer abgesichert werden. Bei der Formulierung einer solchen Vereinbarung sollten die Beteiligten unbedingt darauf hingewiesen werden, dass das persönliche Verhältnis zwischen ihnen außerordentlich gut und vertrauensvoll sein sollte, da die Pflege einer Person einen sehr großen Aufwand und erheblichen Eingriff in die Privatsphäre der Beteiligten bedeuten kann. Bei den Pflichten des Übernehmers gibt es mangels gesetzlicher Vorgaben umfassende Möglichkeiten, die so explizit wie möglich auszuformulieren sind.
Denkbar ist beispielsweise, dass der Übernehmer nur ab einem bestimmten Pflegegrad ergänzende Leistungen zu erbringen hat und welchen Umfang diese Leistungen haben sollen. Beispiele solcher Leistungen sind: hauswirtschaftliche Unterstützungen (Einkaufen, Kochen, Reinigung der Wohnung/Kleidung) oder die Grundpflege mit/ohne fachliche Ausbildung (Körperpflege, An- und Ausziehen, Hilfe beim Zubettgehen/der Nahrungsaufnahme).
Ferner ist auch hier zu regeln, was geschieht (Ruhen/Untergang/Geldersatzleistung), wenn eine häusliche Pflege ganz oder zeitweise durch z. B. Wegzug, Heim- oder Krankenhausaufenthalt nicht mehr möglich sein sollte und welcher zeitliche Umfang generell zumutbar sein soll (zeitliche Einschränkung). Denkbar ist auch, den Spielraum der Pflege auf den nicht durch die Pflegekasse bedeckten Restbedarf einzuschränken.
Die wiederkehrenden Dienstleistungen von „Wart und Pflege“ können durch die Eintragung einer (bedingten, zeitlich beschränkten) Reallast (§§ 1105 – 1112 BGB) im Grundbuch gesichert werden. Die Reallast wird hier als subjektiv-persönliches Recht bestellt und sichert wiederkehrende Leistungen aus einem belasteten Grundstück an den/die Begünstigten (Überlasser). Neben dem belasteten Grundstück haftet der Übernehmer ferner mit seinem gesamten persönlichen Vermögen.
Da neben der Vereinbarung von „Wart und Pflege“ regelmäßig auch ein Wohn- und/oder Mitbenutzungsrecht bestellt wird, gibt es die Möglichkeit, diese Rechte zusammen-zufassen und als Leibgeding/Altenteil (§ 49 GBO) eintragen zu lassen. Das Leibgeding ist nicht übertragbar (höchstpersönlich).
Leibrente
Als Gegenleistung einer Schenkung kann die (bedingte, zeitlich beschränkte) monatliche Zahlung eines Geldbetrages zur Versorgung des Überlassers vereinbart werden, die auch als Leibrente bezeichnet wird.
Gibt es mehrere Leibrentenempfänger, und soll die Zahlung auf Lebensdauer erfolgen, ist bei der Ausgestaltung des Rechts zu prüfen und formulieren, ob der vereinbarte Betrag bei Eintritt des ersten Erbfalls dem Überlebenden vollumfänglich weiterhin zustehen soll.
Da die Zahlungen für einen längeren Zeitraum vorzunehmen sind, sollte der Betrag durch eine Preisklausel wertgesichert werden. Hierbei wird der Betrag an dem Verbraucherpreisindex gemessen und bei Überschreitung einer bestimmten Änderung (z. B. 10%) nach oben/unten angepasst.
Bei der Bemessung der Leibrente sollte die (dauerhafte) Leistungsfähigkeit des Übernehmers Beachtung finden.
Die Leibrente wird auch als Reallast nebst Preisklausel in das Grundbuch eingetragen.
Ausgleichszahlungen an Geschwister
Hat ein Ehepaar mehrere Kinder, kann es bei der Beurkundung eines Schenkungsvertrages, bei dem lediglich ein Kind beschenkt wird, nötig sein, Vereinbarungen in Bezug auf die Ansprüche der übrigen Kinder zu treffen oder diese gar persönlich an dem Vertrag teilnehmen zu lassen.
Hierbei spielt das Empfinden von Ausgeglichenheit innerhalb der Familie eine große Rolle. In diesem Sachverhalt steckt hohes Konfliktpotenzial. Bei einer Schenkung an eines der Kinder (ohne Ausgleich gegenüber den/m anderen) besteht die Möglichkeit des späteren Zugriffs durch das/die Geschwister wegen Pflichtteilsergänzungsansprüchen.
Soll das/die nicht beschenkte/n Geschwister eine Abfindung erhalten, ist einvernehmlich ein angemessener Betrag zu ermitteln, der den Wert des Schenkungsgegenstandes abzüglich der wertminderten Vorbehalte/Gegenleistungen und die Zahlungsfähigkeit des Beschenkten berücksichtigt. Ein „korrekter“ Betrag wird hierbei schwer zu ermittelt sein, da z. B. die Pflichtteilsquote sich im Falle des Versterbens eines der Überlasser verändert. Das/Die Geschwister sollten als Gegenleistung einen ggf. gegenständlich beschränkten Pflichtteilsverzicht erklären, damit ein späterer Zugriff auf den Schenkungsgegenstand unterbleibt.
Es besteht auch die Möglichkeit einer Abfindungszahlung durch den/die Schenker, die allerdings eine (eigene) Schenkung darstellt, die jedoch mit der die Abfindung auslösenden Schenkung verknüpft ist.
Bedingte Rückübertragungspflicht
Möchte der Überlasser verhindern, dass der Übernehmer das Eigentum am Schenkungsgegenstand nach Vollzug der Schenkung verliert, sollten Vereinbarungen zu Rückforderungsfällen getroffen werden, die durch eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch absichert werden können. Hierbei ist darauf zu achten, wem das Recht auf Rückforderung genau zustehen soll. Ist lediglich ein Ehepartner Eigentümer, ist denkbar, dass dem anderen dasselbe Recht zustehen soll (= Gesamtberechtigung, § 428 BGB). Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn der Überlasser vor dem anderen Ehepartner versterben sollte. Möglich sind aber auch mehrere Rechte mit selbem/aufeinanderfolgendem Rang.
Rückforderungsgründe können das Versterben des Übernehmers vor dem Überlasser und/oder dessen Ehepartner, eine Geschäftsunfähigkeit oder Suchterkrankung des Übernehmers, die Zwangsvollstreckung in den Schenkungsgegenstand aber auch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Übernehmers oder eine unerwartet hohe Schenkungssteuer durch den Schenkungsvertrag selbst sein. Ferner kann vereinbart werden, dass ein Rückforderungsgrund eintritt, wenn der Schenkungsgegenstand (ganz oder teilweise) ohne Zustimmung des Überlassers veräußert oder belastet wird.
All diese Rückforderungsgründe zielen darauf ab, das Eigentum an der Immobilie zu bewahren bzw. zurückzuerlangen. Wichtig für den Bestand dieses Rechts ist die Rangstelle im Grundbuch.
Übernahme bestehender Verbindlichkeiten
Gibt es im Zeitpunkt der Schenkung noch valutierende Verbindlichkeiten, die auf dem Schenkungsgegenstand lasten, ist es erforderlich, hierzu Vereinbarungen zu treffen. Denkbar ist eine anderweitige Absicherung der Verbindlichkeiten, wenn diese beim Überlasser verbleiben sollen oder eine (schuldbefreiende) Übernahme durch den Übernehmer. Hierzu bedarf es jedoch der Schuldübernahmegenehmigung der Gläubigerin (§ 414 ff. BGB), welche regelmäßig der Notar im Rahmen des Vollzugsauftrages einholt. Ob diese erteilt werden wird, sollte bereits vorab geklärt werden, um unliebsamen Konsequenzen vorzubeugen. In den Schenkungsvertrag sind entsprechende Erklärungen wie z. B. eine Schuldübernahme mit dinglicher und/oder persönlicher Vollstreckungsunterwerfung des Übernehmers oder eine Erfüllungsübernahme aufzunehmen.
