Der Erbteilskauf in der notariellen Praxis – Teil 2

E. Gewährleistung

§ 2376 BGB schränkt die Rechte des Käufers bei Sach- und Rechtsmängeln gegenüber den für Kaufverträge allgemein geltenden Vorschriften ein. Bei Schenkungen gilt darüber hinaus auch die Haftungsbeschränkung des § 2385 Abs. 2 S. 2 BGB.^[1]

§ 2376 Abs. 1 BGB beschränkt zunächst die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel darauf, dass

• ihm das Erbrecht zusteht, d. h., dass er zum Verkauf des Erbteils berechtigt ist;
• er nicht durch die Anordnung einer Nacherbschaft oder Testamentsvollstreckung beschränkt ist;
• nicht Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichungspflichten oder Teilungsanordnungen bestehen;
• nicht die unbeschränkte Haftung gegenüber den Nachlassgläubigern oder einzelnen von ihnen eingetreten ist.

In analoger Anwendung haftet der Verkäufer nach § 2376 Abs. 1 BGB auch für das Nichtbestehen des Voraus des Ehegatten (§ 1932 BGB) und des Dreißigsten gemäß § 1969 BGB.^[2] Eine Haftung für Sachmängel ist nach § 2376 Abs. 2 BGB ausgeschlossen, es sei denn, dass der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit des Gegenstandes übernommen hat. Die Rechte des Verkäufers aus § 437 BGB sind ansonsten ausgeschlossen.^[3] Die Parteien können jedoch eine von § 2376 BGB abweichende Haftung vereinbaren.^[4]

Mängelhaftung und Garantien:^[5]

Bezüglich der Mängelhaftung verbleibt es bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Verkäufer nur für die in § 2376 Abs. 1 BGB aufgeführten Rechtsmängel des Erbteils, nicht jedoch für Sachmängel der Nachlassgegenstände haftet.

Darüber hinaus garantiert der Verkäufer, dass

• [ der vorgenannte Grundbesitz zur Erbschaft gehört,]
• er mit der genannten Quote Erbe des Erblassers geworden ist,
• keine weiteren Nachlassverbindlichkeiten als die in der Urkunde aufgeführten bestehen,
• eine etwa angefallene Erbschaftssteuer bereits bezahlt ist,
• er den Erbteil nicht anderweitig veräußert oder verpfändet hat und er auch nicht gepfändet oder mit sonstigen Rechten Dritter belastet ist,
• die unbeschränkte Erbenhaftung gegenüber Nachlassgläubigern nicht eingetreten ist,
• bisher keine Auseinandersetzungsvereinbarungen zwischen den Miterben getroffen wurden.

Im Garantiefall stehen dem Erwerber die gesetzlichen Mängelrechte zu, insbesondere kann er vom Vertrag zurücktreten, darüber hinaus kann er im Garantiefall Schadensersatz auch ohne Verschulden des Veräußerers verlangen. Die Ansprüche des Erwerbers hieraus sollen erst in fünfzehn Jahren ab dem gesetzlichen Verjährungsbeginn verjähren.

F. Haftung gegenüber Nachlassgläubigern

Gemäß § 2382 Abs. 1 BGB haftet der Erbteilskäufer von dem Abschluss des Kaufvertrags an den Nachlassgläubiger als Gesamtschuldner für die Nachlassverbindlichkeiten neben dem Verkäufer.^[6] Maßgeblich sind insoweit die §§ 2058 bis 2063 BGB.^[7] Die Haftung des Käufers gegenüber den Nachlassgläubigern kann nach § 2382 Abs. 2 BGB nicht durch Vereinbarung mit dem Verkäufer beschränkt oder ausgeschlossen werden.

Dies hat zur Folge, dass zwar die Möglichkeit besteht, durch Gestaltung des schuldrechtlichen Herausgabeanspruchs – dispositives Recht – Einzelgegenstände zu übertragen, die Haftung allerdings nicht auf diese zu beschränken. Folglich haftet der Käufer für den gesamten Erbteil, auch wenn der schuldrechtliche Herausgabeanspruch auf einzelne Nachlassgegenstände konkretisiert wurde.

Ferner haftet der Käufer auch für Ansprüche eines anderen Miterben gegen die Erbengemeinschaft aus einem vor dem Erbteilskauf abgeschlossenen Auseinandersetzungsvertrag nach § 2382 BGB analog.^[8]

Bei der Haftung des Käufers und des Verkäufers handelt es sich im Außenverhältnis um eine gesamtschuldnerische Haftung (§§ 421 ff. BGB).^[9] Im Innenverhältnis ist grundsätzlich der Käufer verpflichtet, die Nachlassverbindlichkeiten zu tragen;^[10] eine Vereinbarung über die Haftung im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer ist ohne Weiteres möglich.

Der Käufer kann seine Haftung für die Nachlassverbindlichkeiten nach § 2383 BGB beschränken. Eine nach dem Abschluss des Erbschaftskaufs beim Verkäufer eintretende Unbeschränkbarkeit der Haftung berührt den Erbschaftskäufer nicht mehr. Der Käufer tritt vielmehr selbst in vollem Umfang an die Stelle des Verkäufers. Ihm steht die Beantragung von Nachlassinsolvenz, Nachlassverwaltung und Nachlassvergleichsverfahren oder die Erhebung der Dürftigkeitseinreden (§§ 1990 bis 1992 BGB) offen, sodass er seine Haftung selbstständig auf den Nachlass beschränken kann. Macht der Käufer von seinem Recht zur Haftungsbeschränkung Gebrauch, so gelten gemäß § 2383 Abs. 1 S. 3 BGB auch seine Ansprüche aus dem Erbschaftskaufvertrag als Bestandteil des Nachlasses und stehen den Gläubigern als Vollstreckungsobjekt zur Verfügung.

G. Gestaltung des schuldrechtlichen Herausgabeanspruchs

Gemäß § 2374 BGB ist der Veräußerer eines Erbteils verpflichtet, dem Erwerber die ihm zustehenden Nachlassgegenstände bzw. seinen Anteil an der Gesamthandsgemeinschaft herauszugeben. Diese Vorschrift ist dispositiv.^[11] Eine vertragliche Modifikation des Herausgabeanspruchs kann insbesondere für Investoren von Interesse sein, die wirtschaftlich nur an einem bestimmten Vermögenswert (z. B. einer Immobilie im Nachlass) interessiert sind.^[12]

Der Herausgabeanspruch kann sich somit auf einzelne Nachlassgegenstände konzentrieren. Die Parteien können vereinbaren, dass dem Käufer schuldrechtlich nur dieser Gegenstand zusteht und er andere bei der Erbauseinandersetzung zugeteilte Nachlassgegenstände als den vereinbarten Gegenstand wieder an den Verkäufer herauszugeben hat. Dies erfordert auch eine schuldrechtliche Vereinbarung, da einzelne Gegenstände von der Erbteilsveräußerung als solcher nicht ausgenommen werden können.^[13]

Die Parteien können vertraglich auch die Pflicht zur Herausgabe von Surrogaten und die Wertersatzpflicht aus § 2375 BGB abbedingen.^[14] Verfolgt der Erbteilskäufer das Ziel, den Erbteil wirtschaftlich nur an einem bestimmten Gegenstand übertragen zu bekommen, sollte der wirtschaftlich zu übertragende Gegenstand genau angegeben werden.^[15] Außerdem sollten folgende vertragliche Modifikationen getroffen werden:^[16]

• Abbedingung der Pflicht des Verkäufers zur Herausgabe von Surrogaten aus § 2374 BGB;
• Abbedingung der Wertersatzpflicht des Verkäufers aus § 2375 BGB;
• Abbedingung des Ersatzanspruchs des Verkäufers gegen den Käufer für beglichene Nachlassschulden (§ 2378 Abs. 2 BGB);
• Abbedingung des Verwendungsersatzanspruchs des Verkäufers gegen den Käufer aus § 2381 BGB;
• Abbedingung des Anspruchs des Verkäufers auf Ersatz getragener Abgaben und außerordentlicher Lasten (§ 2379 S. 2 BGB).

Es besteht das Risiko, dass der Käufer bei der Auseinandersetzung einen höheren Anteil etwa an einem begehrten Grundstück erhält, als der betreffenden Erbquote entspricht, weil er auf den entsprechenden Anteil an anderen Nachlassgegenständen verzichtet. ^[17] Eine Herausgabe des „Überschusses“ wird regelmäßig nicht im Interesse des Investor-Käufers liegen. Die ihn treffende Verpflichtung sollte dadurch abgewendet werden, dass sich der Käufer in diesem Falle zu der Leistung von Wertersatz verpflichtet.^[18]

Im Rahmen der Modifikation des schuldrechtlichen Herausgabeanspruchs ist allerdings besonderes Augenmerk darauf zu legen, dass entsprechende vertragliche Modifikationen des Herausgabeanspruchs nur im Innenverhältnis wirksam sind.^[19] Sie haben keinen Einfluss auf die gesetzlich zwingende und unabdingbare Haftung des Erwerbers im Außenverhältnis gegenüber den Nachlassgläubigern für die Nachlassverbindlichkeiten aus § 2382 BGB.^[20]

Das Eintreten des Erbteilskäufers in die Gesamthaftung nach den §§ 2058 ff. BGB konfrontiert den Erwerber mit erheblichen Risiken:^[21] Etwa könnte der Veräußerer nicht (oder nicht in vollem Umfang) Inhaber des Erbteils sein oder Verfügungsbeschränkungen unterliegen (z. B. durch die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über den Nachlass). Um dieses Risiko abzuwenden, sollte der Erwerber vor Vertragsschluss die Verfügungsbefugnis des Veräußerers prüfen.

Insbesondere könnte auch die tatsächliche Zusammensetzung des Nachlasses von den Angaben des Veräußerers abweichen.^[22] Der Erwerber sollte daher eine umfassende Prüfung durchführen, um den Nachlassumfang und die bestehenden Verbindlichkeiten zu ermitteln.

Modifikation des Herausgabeanspruchs:^[23]

Schuldrechtlich vereinbaren Verkäufer und Käufer, dass der Verkäufer lediglich verpflichtet ist, den Anteil an dem o. g. Grundstück an den Verkäufer herauszugeben. Darüber hinaus hat er keinerlei andere Nachlassgegenstände oder Surrogate herauszugeben, keinen Wertersatz zu leisten und verzichtet auf den Ersatz aller von ihm auf die Erbschaft gemachten Aufwendungen, Verbindlichkeiten, Abgaben und außerordentlichen Lasten.

H. Aufwendungsersatzanspruch

§ 2381 BGB trifft Regelungen zum Aufwendungsersatzanspruch des Verkäufers gegen den Käufer. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass der Erbschaftskäufer wirtschaftlich und schuldrechtlich so gestellt werden soll, als wäre er anstelle des Verkäufers Erbe geworden. In diesem Fall hätte er selbst die notwendigen Verwendungen vornehmen müssen, sodass ihm das Gesetz eine entsprechende Ersatzpflicht gegenüber dem Verkäufer bzw. Erben auferlegt.^[51] Vor Vertragsschluss getätigte Verwendungen werden ausgeglichen, sodass es nicht zu einer Bereicherung des Käufers zulasten des Verkäufers kommt. Die Ersatzpflicht des § 2381 BGB ist allerdings abdingbar.^[24]

Wurde sie nicht abbedungen, kann der Verkäufer von dem Käufer vor Vertragsschluss erbrachte notwendige Verwendungen ersetzt verlangen. Unfreiwillige Vermögensopfer und andere notwendige Aufwendungen kann der Verkäufer nur ersetzt verlangen, wenn die durch die Aufwendungen eingetretene Werterhöhung der Erbschaft im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch besteht.^[25]

Wenn der Kaufvertrag vor der Teilung des Nachlasses abgeschlossen wurde, bestimmen sich die Ersatzansprüche des Verkäufers für Aufwendungen, die er auf den gesamten Nachlass getätigt hat, nach § 2038 BGB. § 2381 BGB kommt hingegen nur zur Anwendung, wenn die Auseinandersetzung bereits ganz oder teilweise vollzogen wurde.^[26]

Bei einer erst teilweise erfolgten Erbauseinandersetzung besteht eine Ersatzpflicht aus § 2381 BGB nur für Verwendungen auf Gegenstände, die bereits vor Abschluss des Erbteilskaufvertrages zugeteilt wurden; nach dem Erbteilskaufvertrag vorgenommene Verwendungen sind über die Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag zu ersetzen.^[27]