Der Erbteilskauf in der notariellen Praxis – Teil 3

I. Vorkaufsrecht der Miterben

Eine Gefahr bei der Übertragung eines Erbteils ist, dass sie zu dem unerwünschten Eindringen Außenstehender in die Erbengemeinschaft und zu einer Veränderung der quotenmäßigen Beteiligung am Nachlass führen kann. Daher steht den Miterben nach § 2034 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, um zu vermeiden, dass durch den Erbteilskauf ein Nachteil für sie entsteht. Das Vorkaufsrecht kann jedoch nur durch alle Miterben gemeinschaftlich (als Gesamthänder) ausgeübt werden, sodass die Ausübung scheitert, wenn sich auch nur ein Miterbe widersetzt.^[1] Das Vorkaufsrecht ist ferner fristgebunden und muss innerhalb von zwei Monaten nach dem Zugang der Mitteilung über den Abschluss des Kaufvertrags geltend gemacht werden (§ 2034 Abs. 2 S. 1 BGB).^[2] Das Vorkaufsrecht ist gemäß § 2034 Abs. 2 S. 2 BGB vererblich.

Nach § 2034 Abs. 1 BGB tritt der Vorkaufsfall ein, wenn ein Miterbe seinen Anteil an einen Dritten „verkauft“. Das Verpflichtungsgeschäft für die Verfügung über den Erbanteil muss daher einen Kaufvertrag darstellen. Andere obligatorische Geschäfte lösen das Vorkaufsrecht hingegen nicht aus (z. B. Schenkung oder Tausch).^[3] Ausnahmen bestehen nur dann, wenn es sich bei dem Geschäft um ein Umgehungsgeschäft handelt, das einem Kaufvertrag nahezu gleichkommt. ^[4] Um das Vorkaufsrecht auszulösen, muss der schuldrechtliche Kaufvertrag formwirksam geschlossen sein; ein (form-)nichtiger Vertrag begründet kein Vorkaufsrecht.

Der Veräußerer muss ein Miterbe oder dessen Erbe (sog. Erbeserbe) sein. Veräußert der Erbteilserwerber seinen bereits erworbenen Erbteil weiter, entsteht kein neues Vorkaufsrecht. Auch § 2037 BGB steht dem nicht entgegen: Demnach wird bei einer weiteren Übertragung des Erbteils lediglich das bereits entstandene Vorkaufsrecht geschützt, es wird jedoch kein neues zur Entstehung gebracht.^[5] Ferner muss der Verkauf an einen Dritten erfolgen. Dritter ist dabei jeder, der nicht Miterbe desselben Erbfalls ist. Auch ein Erbteilserwerber ist für einen weiteren Erwerb Dritter in diesem Sinne.^[6]

Richtiger Adressat zur Ausübung des Vorkaufsrechts i. S. d. § 464 Abs. 1 S. 1 BGB ist derjenige, dem der Erbschaftsanteil dinglich zugeordnet ist: Vor der dinglichen Übertragung müssen die Miterben das Vorkaufsrecht gegenüber dem verkaufenden Miterben geltend machen, nach dem dinglichen Vollzug ist der Erwerber der richtige Adressat.^[7] Die Erklärung muss den klaren Willen erkennen lassen, in den geschlossenen Kaufvertrag mit allen Rechten und Pflichten einzutreten.

Nach § 464 Abs. 2 BGB kommt durch die Ausübung des Vorkaufsrechts der Kaufvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten zustande. Dieser Vertrag hat denselben Inhalt wie der zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber geschlossene Kaufvertrag. Die Miterben haften gegenüber dem Verkäufer als Gesamtschuldner. Wird das Vorkaufsrecht vor der dinglichen Veräußerung ausgeübt, treten lediglich Rechtsfolgen zwischen dem veräußernden Miterben und den übrigen Miterben ein: Die Miterben haben einen Anspruch auf Übertragung des Erbteils, welcher ihnen im Verhältnis zu ihrer Erbquote anwächst, während die Miterben den vereinbarten Kaufpreis zu entrichten haben (auch wenn dieser unangemessen hoch ist); sie haften als Gesamtschuldner.^[8] Wurde das dingliche Geschäft bereits vollzogen, entsteht zwischen den vorkaufsberechtigten Miterben und dem Erwerber ein gesetzliches Schuldverhältnis, nach dem der Letztere zur Übertragung des Erbteils auf die Miterben Zug um Zug gegen die Erstattung des eventuell schon gezahlten Kaufpreises oder der für den Erwerb gemachten Aufwendungen verpflichtet ist.^[9]

Die Vorschriften über gegenseitige Verträge (§§ 320 ff. BGB) gelten grundsätzlich auch für das durch das Vorkaufsrecht entstehende gesetzliche Schuldverhältnis. Dies gilt jedoch nicht uneingeschränkt. Insbesondere ist der Erwerber des Erbteils nicht berechtigt, wegen Verzugs der vorkaufsberechtigten Miterben nach § 323 Abs. 1 BGB vom Kaufvertrag zurückzutreten.^[10]

Notarauftrag:^[11]

Die Beteiligten beauftragen und bevollmächtigen den Notar, den o. g. Miterben diesen Erbteilskauf- und -übertragungsvertrag und seine Rechtswirksamkeit unter Beifügung einer Ausfertigung dieser Urkunde mitzuteilen (alt: förmlich per Gerichtsvollzieher zuzustellen) mit der Bitte, innerhalb der gesetzlichen Frist zu erklären, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben oder auf die Ausübung verzichten.

Der Notar wird von den Beteiligten bevollmächtigt, Ausübungs-, Verzichts- und sonstige Erklärungen der Miterben entgegenzunehmen. Die Beteiligten verpflichten sich, dem Notar ihnen gegenüber erfolgte Vorkaufsrechtsausübungs- oder -verzichtserklärungen unverzüglich schriftlich mitzuteilen.

II. Familien-/betreuungsrechtliche Genehmigung

Wenn die Eltern über den Erbteil ihres minderjährigen Kindes verfügen bzw. sich hierzu verpflichten, bestimmt § 1643 Abs. 1 i. V. m. § 1851 Nr. 2 BGB, dass die Verpflichtung sowie die Verfügung über den Erbteil der familiengerichtlichen Genehmigung bedürfen.^[12]

Dies gilt auch, wenn der Minderjährige in seiner Geschäftsfähigkeit beschränkt ist und seine Verpflichtung bzw. Verfügung nach § 107 BGB der Einwilligung seiner gesetzlichen Vertreter bedarf.^[13] Gemäß § 2382 BGB trifft den Käufer eines Erbteils die Haftung gegenüber den Nachlassgläubigern, sodass das Geschäft für den Minderjährigen auch dann nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist, wenn ihm der Erbteil schenkungsweise übertragen wird.^[14]

Die Verfügung eines Betreuers über den Erbteil des Betreuten bedarf ebenso wie die Verpflichtung hierzu der betreuungsgerichtlichen Genehmigung (vgl. §§ 1813 Abs. 1, 1799 Abs. 1 i. V. m. 1851 Nr. 2 BGB).

III. Land-/forstwirtschaftliche Genehmigung

Weiterhin bedarf es der behördlichen Genehmigung, wenn der Nachlass im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb besteht (§ 2 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 GrdstV). Ist der schuldrechtliche Vertrag bereits genehmigt, gilt dies auch für die darauffolgende Verfügung.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Veräußerung von Erbteilen, auch wenn der Nachlass im Wesentlichen nicht aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, sondern aus land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken besteht, genehmigungspflichtig, wenn die Form der Erbteilsübertragung allein deswegen gewählt wird, um die Genehmigungspflicht einer von den Vertragsparteien bezweckten Veräußerung land- oder forstwirtschaftlich genutzter Grundstücke zu umgehen.^[15]

Nach h. M. bedarf die Bestellung eines Nießbrauchs an einem Erbteil nicht der Genehmigung nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrdstVG.^[71] Dasselbe gilt für die Verpfändung des Erbteils.^[16]

IV. Verwalterzustimmung nach WEG

Der Zustimmung nach § 12 WEG bedarf es im Falle der Erbteilsübertragung nicht.^[17]

V. Anzeigepflicht an das Nachlassgericht

Nach § 2384 Abs. 1 S. 1 BGB trifft den Verkäufer die Pflicht, den Verkauf des Erbteils und den Namen des Käufers unverzüglich, also ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 S. 1 BGB), dem gemäß § 343 FamFG örtlich zuständigen Nachlassgericht (§ 23a Abs. 1 S. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 2 GVG, § 342 Abs. 1 Nr. 5 FamFG) anzuzeigen.^[18] Diese Pflicht besteht ausschließlich gegenüber den Nachlassgläubigern, die ein Interesse daran haben, über die veränderte Haftungslage informiert zu werden, nicht gegenüber dem Nachlassgericht selbst.^[19] Die Anzeigepflicht umfasst das Verpflichtungs- und das Verfügungsgeschäft und erstreckt sich auf die Tatsache des Verkaufs und den Namen des Käufers sowie etwaige Bedingungen oder Befristungen des Geschäfts.^[20] Wird der Erbteilskaufvertrag vor Erfüllung aufgehoben, so ist auch dies nach § 2384 BGB analog anzuzeigen.^[21] Gemäß § 2384 Abs. 1 S. 2 BGB wird die Anzeige des Verkäufers durch die Anzeige des Käufers ersetzt.

Anzeigepflicht:

Der Verkäufer ist den Nachlassgläubigern gegenüber gemäß § 2384 BGB verpflichtet, den Verkauf der Erbschaft und den Namen des Käufers unverzüglich dem Nachlassgericht anzuzeigen. Die Beteiligten beauftragen den Notar, eine beglaubigte Abschrift dieser Urkunde an das für den Erbfall zuständige Nachlassgericht zu übersenden und den Verkauf des Erbteils und dessen Wirksamkeit anzuzeigen.

I. Rechtsstellung des Veräußerers

Der veräußernde Miterbe verliert mit Übertragung des Erbteils seine gesamthänderische Beteiligung am Nachlass, welche im Zuge dessen auf den Erwerber übergeht. Formal bleibt er jedoch auch nach Veräußerung Miterbe.^[22] Daher ist auch weiterhin der veräußernde Miterbe und nicht der Erwerber im Erbschein aufzuführen. Dem übertragenden Miterben stehen weiterhin die folgenden Rechte zu:

• Ausschlagung der Erbschaft gemäß §§ 1942 ff. BGB;
• Pflichtteils- bzw. Pflichtteilsergänzungsansprüche (§§ 2303 ff. BGB);
• Beantragung der Entlastung des Testamentsvollstreckers (§ 2227 BGB);
• Anfechtung der letztwilligen Verfügung nach §§ 2078 ff. BGB.

Er kann weiterhin (auch mit Wirkung für den Erwerber) für erbunwürdig erklärt werden.^[23] Mit der Übertragung ist dem Veräußerer das Recht entzogen, nach § 2042 BGB die Auseinandersetzung des Nachlasses zu verlangen.^[24]

II. Rechtsstellung des Erwerbers (wirtschaftlicher Übergang)

Der Erwerber tritt lediglich in die wirtschaftliche Stellung des Miterben, also in die gesamthänderische Beteiligung am Nachlassvermögen, ein. Er tritt in alle durch die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft begründeten Rechtsbeziehungen des Veräußerers im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ein und erhält sämtliche Verwaltungs-, Nutzungs- und Fruchtziehungsrechte.^[25] Ferner hat er das Recht, die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu verlangen und die Nachlassverwaltung bzw. Nachlassinsolvenz zu beantragen.^[26] Im Falle eines Nachlassinsolvenzverfahrens haftet der Erwerber anstelle des Erben nach § 330 Abs. 1 InsO; die Norm schränkt die nach § 2382 Abs. 1 BGB grundsätzlich bestehende gesamtschuldnerische Haftung ein.